1、以及温馨海滨城市对全国的吸引力，人口的增长甚至是高素质人口的增长已成必然。部分城市并以上海为典型代表的房价有所下降，但必须看到上海房价与厦门的构成完全不同，首先上海的扩张速度远远超过厦门的水平，远郊房价大大拉低了整体水平，其次同位置的上海房价涨幅远远超过厦门，如上海中心地段房价由元平方米上升至.万万元平方米甚至更高，也就是倍，以这样的速度，部分位置的房价增速大大高出了的增速而带来的适当回调也属正常。房地产市场土地市场房产市场土地市场厦门今年土地市场可以看出明显放大，有个很大原因为协议出让已彻底停止年开始，意味着未来年土地供应量应在万平方米建筑面积，否则必然出现房市供不应求现象，另方面，政府各项重点工程浩大，资金用量大，按此测算，地价收入约亿元，仍显不足年固定资产投资已达亿以上，因此，政府必然持续加大土地供应，同时滚动发展厦门经济。这也意味着项目总效益动态评估表内容合计备注项目总成本.二三地价总成本.挂牌价.楼面地价.二建造成本.三销售费用.四财务费用.二销售总收入.三营业税及附加.二.四税前利润.二三五所得税.四六净利润.四五七成本利润率税前利润率.四八销售利润率税前利润率.四注假设所有资金均按银行贷款利率结算，并以.的利率结算现金流入与流出。动态敏感性分析项目售价敏感性分析售价元平方米单位利润元平方米含契税总地价万元含契税楼面地价元平方米成交地价万元楼面地价元平方米利润额毛利万元成本利润率毛率年月年月年月年月年月年月年月年月年月现金流量表三年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月合。
2、也可实现最佳设计，因此完全有条件定位于豪宅市场。定位于厦门东部休闲豪宅，离中心不远又极具休闲感。客户主要来自于各大企业的中高层管理人士投资者针对外籍租赁市场等以及各私营企业主等，早期吸引的这部分人士喜欢安静休闲开敞空间的居住环境，未来更将吸引区域商务中心入驻的各大企业中高层管理人士。第二篇产品篇区位分析总体定位产业定位休闲商务形象定位生态活力港财智精英城特色休闲经济生命经济功能定位健康养生休闲度假高尚居住财智总部战略意义大厦门区域辐射力升级的国际平台厦门旅游休闲产业升级的重要载体钟宅湾海峡西岸生态人居休闲商务区规划结构轴两带六区规划图规划技术指标编号占地面积建筑面积地上容积率建筑密度起始价保证金竣工时间其中幼儿园用地其中幼儿园建筑万元万元万元万元万元万元合计.万元楼面价元平方米万元分析优势分析钟宅湾整体定位高起点标准高区域环境优越，有湖有海，属于稀缺土地资源。地块西面百米距离规划为低矮的旅游设施建筑，故项目中高层部分可观赏钟宅湾.平方公里的内湖湖景。规划技术指标较为宽松，可建成低密度高尚住宅。方案已获中标，可结合我司的理念开发。位于商务中心地段，东侧为建发路桥办公楼以及运动馆，未来可吸引区域高端超白领及金领人士，满足休闲商务的顶级配套生活空间。劣势分析目前配套极不完善，包括商业学校市场等等方面，另方面，整个场地在未来几年内都将作为个大工地建设，环境粉尘与噪音大，这对未来吸引中高端以及高端客户相对不利。项目总体资金成本高。开发进度限制较为严格，未来虽有良好的预期，但对销售不利，采用封顶后销售。
3、项目的成功很关键在于其开发周期，籍此机会高速发展与准现房销售，不但在社会上具有标杆作用，也为今后企业良性发展奠定基础。投资开发模式未来房地产将是实力企业的竞争，强强联手将是企业快速壮大的有效方式，这为我司未来的投资开发模式摸索出条新路，也将因此带来更广阔的市场空间。透性以及城市建设等方面均优于方案二，通过集中别墅区更形成社区的中心景观，与高层景观公寓错落有致相互呼应方案的集中别墅相较方案二藏于高层建筑的别墅或花园洋房拥有更强的空间感更适宜的居住环境和更高的价值采用短板式设计的高层景观公寓，不但避免了空间的压抑感，更实现户户观湖的良好景观朝向，大大提升了高层公寓的景观价值三地块的统规划与开发，不但扩大了社区规模，提升居住氛围，同时也让整个项目的地下室道路系统园林景观社区配套等各项资源得以共享，更具科学合理性，定程度也节约了项目的开发成本方案比较二以现有市场行情考虑，两方案可实现售价如下方案公寓元平方米别墅元平方米方案二公寓元平方米花园洋房元平方米综合以上，方案设计更优化，也将产生更大的经济效益，故项目开发采用方案的设计加以完善风险分析政策风险政策于年是否再次严厉推出将是市场最大的风险所在。机会成本风险倘若年钟宅湾大幅推地，可能会出现供大于求的局面。配套环境与进度风险前排建筑的遮挡风险第三篇效益篇销售价格制定表内容销售面积单价销售价备注公寓,.别墅,.公建配套,.幼儿园等地下室合计,.住宅均价.项目成本费用预算汇总表地上建筑面积,占地,容积率.项目预算万元数量单价元备注土。
4、或现房销售资金成本大。机会分析作为钟宅湾的第幅挂牌地块，势必引起媒体与大众的广泛关注，加上产品上档次，可通过该项目树立起国贸地产规模开发与高档次区域拓展的品牌形象。威胁分析拆分为三地块挂牌，准入门槛降低，势必为地块竞价带来不利。且政府也希望分为三家开发，则同时拿下三地块的成本相对会更高。产品定位休闲豪宅高层板式景观公寓约占与低层别墅约占结合方案设计方案三副地块合并为整幅地块，统指标统规划统开发方案二按挂牌文件和规划技术指标，三副地块分别规划，自成体系方案开发方案方案二整体鸟瞰图原设计立面效果图原设计方案比较方案比较方案无论在空间性开敞性通钟宅湾项目可行性研究报告年月日纲要市场篇产品篇效益篇第篇市场篇宏观分析政策面上主要从金融汇率土地税收行政上加以干预，其中，金融与汇率做小幅调整后已基本稳定，重要的是土地供应量与行政上的影响，促使房地产供应的放大，但考虑到土地稀缺以及协议出让停止的综合因素，市场仍将向好，税收则定程度打击了投机者，避免了排队抢购的投机或热度投资现象。厦门年增长速度保持在以上，近年及未来几年更将保持在，这与发达国家有所不同，作为无可替代的不动产必需品，房地产的增值也必然与增长同步，理论上应在同期贷款利率与经济增长速度间取值。人口增长是房产需求与价格增长的最直接因素之，厦门将从年万人口增长至年的万人口，意味着需求空间依然相当庞大，从厦门现有发展战略来看，海湾型城市各大重点工程写字楼五星级酒店大型工业基地以及成片开发项目，加上厦门作为副省级城市在福建的聚集效应，。
5、地费用.按地上建筑面积计算.土地出让金契税.二前期工程费按总建筑面积计算三房屋开发费按总建筑面积计算.建安费.公共配套设.年月年月年月年月年月年月年月年月年月现金流量表三年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月合计费.基础设施费四管理费按总建筑面积计算五销售费用按总建筑面积计算六财务费用按总建筑面积计算七开发间接费按总建筑面积计算八不可预见费按总建筑面积计算九营业税金按销售额的.计算成本费用总计.按总建筑面积现金流量表年月现金流出现金流入净值累计成本现值税收销售收入年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月现金流量表二年月年月年月.着未来资金实力雄厚的企业将更具竞争力，同时政府也将加大招商力度，从而提升厦门房地产的整体竞争力。岛内土地依然是近年关注与发展的重点。房产市场价格依然处于稳步上升态势。成交量有所下降。个重要原因是供应量的大幅下降，另方面，受政策影响，市场回归理性，个项目周卖几套成为正常现象。未来房市将逐步企稳，并随着人们收入水平的增长以及高素质人才的流入，市场面仍将趋暖。市场调查滨北板块员当板块环岛路板块市中心板块老市区富山莲坂板块江头板块湖里板块莲前板块金尚板块住宅元平方米与元平方米的划分，别墅市场则达至元平方米以上。市场定位厦门豪宅在哪主要为员当湖与环岛路板块，员当湖板块已相对较为静谧休闲，但仍有项目规模不大的缺憾，真正成规模的豪宅极少，钟宅湾从整体规划来看则极具豪宅潜质，它湖海环绕安静交通快捷并且大规模高品质定位低密度未来休闲配套完善户型。
6、项目总效益动态评估表内容合计备注项目总成本.二三地价总成本.挂牌价.楼面地价.二建造成本.三销售费用.四财务费用.二销售总收入.三营业税及附加.二.四税前利润.二三五所得税.四六净利润.四五七成本利润率税前利润率.四八销售利润率税前利润率.四注假设所有资金均按银行贷款利率结算，并以.的利率结算现金流入与流出。动态敏感性分析项目售价敏感性分析售价元平方米单位利润元平方米含契税总地价万元含契税楼面地价元平方米成交地价万元楼面地价元平方米利润额毛利万元成本利润率毛率.销售利润率.最大资金占用最大资金占用时间年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月投资回收期年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月注车位价格与住宅价格按同比例变动。结论与建议品牌效应钟宅湾第个吃螃蟹的人，加上其稀缺的土地资源，结合我司高品质的产品设计，必然为国贸地产的品牌形象再创新高，无论开拓能力或产品水平都将在公众心中建立新的平台。经济效益钟宅湾三幅地块挂牌成交价万元，楼面价元，按公寓元，别墅元测算，该项目可实现税前利润万元，税后利润万元，销售利润率税前.。项目最大资金占用于年月，达万元，投资回收期于年月。应该说钟宅湾仍有相当大的潜力可挖崛，产品定位于休闲豪宅，价格向上发展的弹性大，另外厦门的房地产市场也仍具增值潜力，因此建议充分利用地块区位的稀缺性以及深度挖掘产品的高品质内涵，做专做精，增加附加价值，以实现项目利润的最大化。政治社会效益本项目的成功开发将为我司在钟宅湾项目乃至未来成片开发项目中，在政府关系上抢得先机，同时。
7、或现房销售资金成本大。机会分析作为钟宅湾的第幅挂牌地块，势必引起媒体与大众的广泛关注，加上产品上档次，可通过该项目树立起国贸地产规模开发与高档次区域拓展的品牌形象。威胁分析拆分为三地块挂牌，准入门槛降低，势必为地块竞价带来不利。且政府也希望分为三家开发，则同时拿下三地块的成本相对会更高。产品定位休闲豪宅高层板式景观公寓约占与低层别墅约占结合方案设计方案三副地块合并为整幅地块，统指标统规划统开发方案二按挂牌文件和规划技术指标，三副地块分别规划，自成体系方案开发方案方案二整体鸟瞰图原设计立面效果图原设计方案比较方案比较方案无论在空间性开敞性通钟宅湾项目可行性研究报告年月日纲要市场篇产品篇效益篇第篇市场篇宏观分析政策面上主要从金融汇率土地税收行政上加以干预，其中，金融与汇率做小幅调整后已基本稳定，重要的是土地供应量与行政上的影响，促使房地产供应的放大，但考虑到土地稀缺以及协议出让停止的综合因素，市场仍将向好，税收则定程度打击了投机者，避免了排队抢购的投机或热度投资现象。厦门年增长速度保持在以上，近年及未来几年更将保持在，这与发达国家有所不同，作为无可替代的不动产必需品，房地产的增值也必然与增长同步，理论上应在同期贷款利率与经济增长速度间取值。人口增长是房产需求与价格增长的最直接因素之，厦门将从年万人口增长至年的万人口，意味着需求空间依然相当庞大，从厦门现有发展战略来看，海湾型城市各大重点工程写字楼五星级酒店大型工业基地以及成片开发项目，加上厦门作为副省级城市在福建的聚集效应，。
8、也可实现最佳设计，因此完全有条件定位于豪宅市场。定位于厦门东部休闲豪宅，离中心不远又极具休闲感。客户主要来自于各大企业的中高层管理人士投资者针对外籍租赁市场等以及各私营企业主等，早期吸引的这部分人士喜欢安静休闲开敞空间的居住环境，未来更将吸引区域商务中心入驻的各大企业中高层管理人士。第二篇产品篇区位分析总体定位产业定位休闲商务形象定位生态活力港财智精英城特色休闲经济生命经济功能定位健康养生休闲度假高尚居住财智总部战略意义大厦门区域辐射力升级的国际平台厦门旅游休闲产业升级的重要载体钟宅湾海峡西岸生态人居休闲商务区规划结构轴两带六区规划图规划技术指标编号占地面积建筑面积地上容积率建筑密度起始价保证金竣工时间其中幼儿园用地其中幼儿园建筑万元万元万元万元万元万元合计.万元楼面价元平方米万元分析优势分析钟宅湾整体定位高起点标准高区域环境优越，有湖有海，属于稀缺土地资源。地块西面百米距离规划为低矮的旅游设施建筑，故项目中高层部分可观赏钟宅湾.平方公里的内湖湖景。规划技术指标较为宽松，可建成低密度高尚住宅。方案已获中标，可结合我司的理念开发。位于商务中心地段，东侧为建发路桥办公楼以及运动馆，未来可吸引区域高端超白领及金领人士，满足休闲商务的顶级配套生活空间。劣势分析目前配套极不完善，包括商业学校市场等等方面，另方面，整个场地在未来几年内都将作为个大工地建设，环境粉尘与噪音大，这对未来吸引中高端以及高端客户相对不利。项目总体资金成本高。开发进度限制较为严格，未来虽有良好的预期，但对销售不利，采用封顶后销售。
参考资料：
1、该PPT不包含附件（如视频、讲稿)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
国贸蓝海建设项目可行性研究报告（最终版）
