1、商营业税开发经营利润企业所得税净利润资金流量分析财务基准收益率按，改造项目计算期按年，根据现金流量表计算内部收益率，财务净现值和投资回收期。其结果如下所得税前财务内部收益率为投资回收期为年财务净现在值拆现为万元。具体详见现金流量表表现金流量表表年份项目现金流入营业收入回收流动资金安置房销售收入合计现金流出建设投资流动资金经营成本工商营业税所得税合计净现金流量累计净现金流量清偿能力分析本改造项目建设共计中长期借款万元，其中银行贷款万元，偿还借款的资金来源主要为土地出让收入及安置房销售收入，在表投资计划和资金筹措表中可看出本项目贷款可在年内还清，各年的资金都有定的留余。该项目的承办人在开发经营期内，资产负债率小于，说明其有良好的财务状况，具有较强的债务偿还能力，详见资产负债表表。资产负债表表项目数额资产流动资产固定资产净值无形资产负债及资本流动负债借款负债合计资本政府投入公司注册资本未分配利润资本合计风险分析上述测算基于以下假设改造开发整理后的土地能按评估地价顺利出让拆迁调查的资料是准确的，不会出现大的漏洞经济管理部门提供的企业资产状况是真实的，没有大的出落。下面着重分析改造项目在开发运作过程中可能会遇到的风险，以期有定的心理准备。国家宏观政策调整的风险，国家自采取信贷土地宏观调整政策后，今年又加大了对房地产市场的规范和调控力度。对此。
2、年投资过快，央行最近又公布扩大贷款利率上浮幅度等意味着存在利率上调的可能，这就可能增加财务费用。建安成本涨价的风险。我国近期在定程度上已出现通贷澎胀现象，尤其是建筑所用的材料钢材水泥型材等价格会大幅上涨，电力能源供应紧张，电力虽在定程度上得到缓解，但在定时期内还存有不足的现象，也会影响工程的顺利进行。许多经济学家预测，受需求拉动和供给滞后的影响，大部分建材价格仍处于上升趋势，能源紧缺在短期内难以改变，这将会增大改造项目成本，也会延长工期。开发期限延期的风险。改造项目涉及住户拆迁企业的搬迁必定会损害到部分人和部分企业的利益，拆迁工作被称之天下第难，因此，不可避免地会出现个别钉子户，进而影响改造项目的期限，而增大项目的成本。第八章结论综上所述，建德市桥东区块开发具有良好的经济效益社会效益及生态效益，具有重大的建设意议，项目建设者有较强的还贷能力。该改造项目是可行的。拆迁安置房收入商业安置房根据新安江城区市场价，该区块价格为元，划拨土地商业安置房价为元，则收入为万元，其中出让土地商业安置房收入元万元划拨土地商业安置房收入元万元经营总收入估算约为万元营业税金及附加上缴的税金按国家规定税率计算，其中营业税为营业收入的，城市建设维护税为营业税的，教育附加费为营业税的，税金及附加总计为万元。详见经营收入及税金预测表。详见表经营收入及税金预测表表。
3、的建设项目经济评价方法与参数，计算投入资金的收益率是否达到社会平均收益率，评估土地资源是否得到更优利用。除评估项目的收益率，同时评估该项目的风险，该项目承办方的债务偿还能力。项目计算期本项目计算期按年计，其中开发建设期为年。投资计划本项目投资总额为万元人民币，分五年投入，各年所需投资详见投资使用计划和资金筹措表，表。项目主要经营的内容土地使用权的出让拆迁面积内拆迁安置房的出售扩面部分拆迁安置房的出售拆迁安置商业用房的出售。行政划拨用地开发成本的收入。改造项目未能明确以后的收益是否缴纳企业所得税，该确定事项对税后评估数据产生显著影响，但对评价结果没有影响。在评估过程中，我们采用了税前全部投资的指标。拆现率采用社会平均收益率。所有的附表是本财务评价的组成部分，数据单价是万元，因小数点和四舍五入关系，合计数和各列数相加可能存在定的误差。经营收入的测算可出让土地的收入估算约万元在完全市场经济条件下，土地的价值取决于市场的价格，根据建德市国土局提供的资料和本报告第章对区块土地价格的预估分析，该区块面江靠山，与本市区其它地块相比且有更理想的区位优势，是建德城市总体规划区内属繁华核心的地块，而且是建德城区内不再有的极具开发优势的地块。该地块经改造开发后出让的地价应为万元亩，土地出让收入为亩万元亩万元。住宅安置房的收入估算约万元集体土地房屋拆迁安。
4、营业收入税金预测序号收入项目金额万元序号收税项目基数税率金额万元土地出让金营业税安置房城市建设销售收入维护税住宅安置房销售收入教育费附加商业安置房销售收入小计小计合计合计经营成本预计本效益分析中的经营成本，只考虑经营期内实际现金支付的成本，即在总成本费用中剔除拆旧，摊销和各年根据收入分摊的开发成本。出售安置房的建设成本，已在投资支出中考虑，在经营成本中，不再计算利息经营期间的利息和建设期的利息已计入建设投资中，不再计息职工工资和福利等均已计入建设投资管理费用中，不再计算其它管理费用及税费均已计入建设资金管理费用，不再计算。按上述成本计算总成本为万元，详见总成本费用结算表表。总成本费用结算表表序号投资成本项目费用万元备注开发投资集体土地报批征用费用房屋拆迁补偿安置费用企事业单位搬迁费用土地整理费用基础设施配套建设费用相关费用财务费用管理费用预备费用税金营业税城市维护建设税教育附加费总计二改造项目经营效益财务盈利能力分析静态盈利性分析根据上述基础数据，对本改造项目投入产出进行经营效益分析可知，项目开发经营期间，收支相抵后尚有盈余，累计为万元。结果详见损益表表。因为本改造项目开发经营期短，其投资收益率和投资利税率不具可比性。表损益表单位万元序号项目累计数开发经营收入土地出让收入安置房销售收入开发投资成本开发建设投入开发建设相关费用投入工。
5、置房的收入集体土地房屋拆迁安置房与被拆迁房屋等面积部分按拆迁补偿价计收，超拆迁面积部分按元计收。则收入为万元，其中集体土地安置房等面积部分收入按市政府建政号文件和新安江东入城口土地征用房屋拆迁补偿安置实施细则规定集体土地安置房的收入即为拆迁户拆迁面积的拆迁补偿费见计万。集体土地安置房超面积部分收入万万国有土地住宅安置房收入由于安置小区的出售对象为属于原区块内国有土地上的被拆迁户，在产权置换结算时，根据建政函号文件规定，属出让地被拆迁户按出让土地房价元，属划拨地的被拆迁户按划拨土地房价元，则收入为万元，其中属出让土地住宅安置房收入属划拨土地住宅安置房收入商业用地房屋拆迁补偿有关规定中的标准进行，但这样的补偿价与被拆迁户的心理期望值总是有差距，难以让些人接受，实际操作中有可能还需提高标准。企业搬迁按建政号文件测算，但在按文件规定测算与实际操作中可能也会存在差距，再者企业要求趋高，所以也会影响到搬迁补偿测算的准确性。企业及被拆迁户提供信息不全，在本测算中只能按社会平均水平，故存在不确定的因素。土地出让的风险，在改造开发完成后土地无法按计划按评估地价顺利出让，所以将直接影响改造项目的收入，从而引起盈余的大幅度下降。贷款利率上调风险，国家宏观调控政策，目前主要采取了金融和土地二个闸门的作用，央行在提高准备金后商业银行资金全面吃同时，今年上半。
6、序号投资估算项目投资估算万元备注集体土地报批征用费房屋拆迁安置费估算集体土地房屋拆迁补偿费国有土地居民拆迁补偿费集体土地住户拆迁安置房建设国有土地居民安置房建设各种补助奖励费安置区基础设施建设费安置房建设前期费用企事业单位搬迁费土地整理费用基础设施配套费基础设施配套建设费基础设施配套前期费相关费用财务费用预备费用管理费用合计二资金筹措本改造项目开发建设总投资万元人民币，是以社会经济效益为主，直接经济效益为辅的旧城改造结合企业搬迁的项目，资金来源于政府资金投入和银行中长期贷款，具体计划为政府投入桥东区块改造专项资金万元建德市城兴城防有限公司实收资本万元。申请银行贷款万元。具体详见投资使用计划及资金筹措表。详见表投资使用计划及资金筹措表表序号资金使用项目合计万元使用年限第期改造投资使用计划集体土地报批征地费房屋拆迁补偿安置费企事业单位搬迁费土地整理费基础设施建设费相关费用第二期改造投资使用计划集体土地报批征地费房屋拆迁补偿安置费企事业单位搬迁费土地整理费基础设施建设费相关费用投资使用计划资金筹措公司资本金政府投入银行借贷第七章财务评价基本数据与说明本改造项目实质是通过土地征用房屋拆迁企业搬迁土地整理基础设施配套建设使该区块土地达到可以出让的状态，本经济评价即评估整个开发建设成本和通过土地出让收入的投入产出比，根据国家计委和建设部年发布。
7、营业收入税金预测序号收入项目金额万元序号收税项目基数税率金额万元土地出让金营业税安置房城市建设销售收入维护税住宅安置房销售收入教育费附加商业安置房销售收入小计小计合计合计经营成本预计本效益分析中的经营成本，只考虑经营期内实际现金支付的成本，即在总成本费用中剔除拆旧，摊销和各年根据收入分摊的开发成本。出售安置房的建设成本，已在投资支出中考虑，在经营成本中，不再计算利息经营期间的利息和建设期的利息已计入建设投资中，不再计息职工工资和福利等均已计入建设投资管理费用中，不再计算其它管理费用及税费均已计入建设资金管理费用，不再计算。按上述成本计算总成本为万元，详见总成本费用结算表表。总成本费用结算表表序号投资成本项目费用万元备注开发投资集体土地报批征用费用房屋拆迁补偿安置费用企事业单位搬迁费用土地整理费用基础设施配套建设费用相关费用财务费用管理费用预备费用税金营业税城市维护建设税教育附加费总计二改造项目经营效益财务盈利能力分析静态盈利性分析根据上述基础数据，对本改造项目投入产出进行经营效益分析可知，项目开发经营期间，收支相抵后尚有盈余，累计为万元。结果详见损益表表。因为本改造项目开发经营期短，其投资收益率和投资利税率不具可比性。表损益表单位万元序号项目累计数开发经营收入土地出让收入安置房销售收入开发投资成本开发建设投入开发建设相关费用投入工。
8、年投资过快，央行最近又公布扩大贷款利率上浮幅度等意味着存在利率上调的可能，这就可能增加财务费用。建安成本涨价的风险。我国近期在定程度上已出现通贷澎胀现象，尤其是建筑所用的材料钢材水泥型材等价格会大幅上涨，电力能源供应紧张，电力虽在定程度上得到缓解，但在定时期内还存有不足的现象，也会影响工程的顺利进行。许多经济学家预测，受需求拉动和供给滞后的影响，大部分建材价格仍处于上升趋势，能源紧缺在短期内难以改变，这将会增大改造项目成本，也会延长工期。开发期限延期的风险。改造项目涉及住户拆迁企业的搬迁必定会损害到部分人和部分企业的利益，拆迁工作被称之天下第难，因此，不可避免地会出现个别钉子户，进而影响改造项目的期限，而增大项目的成本。第八章结论综上所述，建德市桥东区块开发具有良好的经济效益社会效益及生态效益，具有重大的建设意议，项目建设者有较强的还贷能力。该改造项目是可行的。拆迁安置房收入商业安置房根据新安江城区市场价，该区块价格为元，划拨土地商业安置房价为元，则收入为万元，其中出让土地商业安置房收入元万元划拨土地商业安置房收入元万元经营总收入估算约为万元营业税金及附加上缴的税金按国家规定税率计算，其中营业税为营业收入的，城市建设维护税为营业税的，教育附加费为营业税的，税金及附加总计为万元。详见经营收入及税金预测表。详见表经营收入及税金预测表表。
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建德市桥东区块改造开发建设项目可行性研究报告
