1、与概况 项目名称 项目位置临沂市高新区双月湖路与宝山路交汇东南角 建设目标南湖尚城项目拟在占地面积万平方米的土地上，建设 总容积率为，建设密度为,总建筑面积为万平方米的多层小 高层及部分高层建筑住宅及商铺地下停车场，商住比不超过。 主要经济技术指标 序 号项目单位数值 总用地面积 规划总建筑面积 其中住宅建筑面积 其中层商铺建筑 面积 其中地下停车场建筑 面积 建筑密度 容积率 绿地率 项目总投资万元 财务投资收益率 二项目投资环境与市场研究 项目周边现状 项目占地面积万平方米。 项目北侧紧邻双月湖路，路北为物流公司南侧为新华路，西侧宝 山路海纳电子公司东侧为高新区管委会。 二项目背景 项目所在区域商业发展情况 项目地处高新区，周边遍布各类厂区住宅小区，商业发展较为低端， 主要集中为集贸市场满足周边居民日常基本需求的小型商店饭店等。 项目所在区域教育医疗配套情况 区域内有高新区实验中学临沂大学双月湖校区及各类幼儿园给类社 区卫生室等，无知名医院学校。 区域内交通状况 项目紧邻双月园路湖西路，区域内交通便利四通八达，无堵车烦恼。 三市场研究 市场供给另附区域内在售项目市场调查 区域内近年来住宅项目供应量较大，涵盖多层小高层高层别墅 电梯洋房等各类产品，绝大多数为普通住宅。各项目销售情况差异较大，有 些项目销售良好，有些项目销售缓慢。由此可见，区域内商品住宅市场供应 略大于需求，市场竞争较为充分。楼盘定位规划布局户型设计外观 配套等各方面因素对于销售进度快慢非常重要。 。
2、采购配套完善市场推广客户服务和物 业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入 到楼盘定位设计当中，力争开发出个高档次的精品住宅小区，进步提高 客户的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提 升整个高新区楼盘的建设品位，改善高新区城区的面貌， 二风险分析 政策风险及防范 近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所 未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响 深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。 销售风险及防范 本项目地理位置优越，定位准确设计合理，建筑风格传统与现代时尚 相结合。因该项目建设期与销售期均有定时间段，建议该项目严格控制工 程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的 营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期 购房者以信心，从而进步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促 进销售回笼，降低项目的市场风险。 工期和工程质量风险及防范 由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工 有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和 优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积 极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和定数量的工程 管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。 总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区 内具有较强的竞争力，加之若。
3、 项目进度控制措施时间为年，从年月至年月。 三项目实施过程控制措施 项目进度控制措施 在项目实施过程中,项目部应专门设置工作小组,对项目进度计划实施 情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度 计划的调整和完善。检查方法有以下三种 建立项目实施进度报表 派出常驻人员，现场进行检查 定期召开现场会议。 项目质量控制措施 项目实施应坚持质量第预防为主用数据说话的原则，以保证 和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动 合理组织起来，形成个明确任务职责权限，而又互相促进的管理网络 和有机的质量保障体，使质量管理制度化标准化，从而建造出客户满意的 工程。 项目资金控制措施 在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。 严格执行专款专用专项管理单独核算的规定，任何单位和个人不得超范 围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金要建立健全项目会计 核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督要严格项 目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。 九招投标 招标依据 根据中华人民共和国招标投标法湖南省发展和改革委员会制定的 湖南工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定及 湖南省实施中华人民共和国招标投标法办法第十条之规定，达到下 列规模标准之的，必须招标 施工单项合同估算价在万元人民币以上的 重要设备材料等物资的采购，单项合同估算价在万元人民币以 上的 勘察设计监理等服务，单项合同估算价在万元人民币以上的 单项合同估算。
4、格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策 略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。 十二可行性研究结论 市场分析结论 通过对当前宏观经济形式临沂市高新区房地产市场的调查和分析，综 合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟， 符合国家相关法规政策规定，经济效益和社会效益显著。 二经济分析结论 通过财务评价分析，项目投资收益率为，大于基准收益率，充 分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能 力，本项目在经济上是合理的。 综上所述，本项目的实施，其社会经济效益显著，建议尽快办理相关 审批手续，做好规划设计，投入开发建设。 三建议 项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟， 良好的规划设计建设品质及人文环境已成为中高档物业必备的前提条 件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观庭院详细设 计及施工。 从资金来源看，银行还贷销售转投入对销售回笼款的依赖性较强， 公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣 传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销 售方案的顺利实施，加快销售款回笼。 本项目能否按规划工期设计竣工标准完工，以及工程施工过程存 在定的不确定性在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低 投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施 工同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度 不能保证，则直接影响销售及完工交付。 项目背景。
5、低于本条第项第项规定标准，但项目总投资额 在,万元人民币以上的。 二招标范围 序号名称招标情况备注不招标招标 项目勘察设计招标 土方工程招标 桩基工程施工招标 土建工程施工招标 装修装饰工程招标 水电工程招标 小区绿化景观塑造招标 小区道路及基础设施施工招标 重要设备建筑材料等物资的采购招标 项目监理招标 三项目招标均采用公开招标的方式。 项目的勘察设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程， 水电工程，绿化景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备材料等 物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。 十投资估算与资金筹措 投资估算 法律依据 国家和有关部门颁布的有关投资的政策法规 国家发改委投资建设项目可行性研究指南试用版 中国建筑工业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究与快速报价 国家发展计划委员会建设部工程设计收费基价表 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程。 投资估算结果 项目总投资为万元，包括工程费用万元，前期及土地费用 万元，预备费万元,销售费用万元，其他费用及税费 万元。 预期收益 预期销售收入万元，投资收益率为。 资金筹措 本项目自筹资本金为万元，全部用于本项目的开发和建设。 十社会评价 项目对社会的影响分析 本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济 效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。 本项目作为房源房地产在高新区地区建设的又大型房地产开发项目， 将从产品定位设计施工材料。
6、筑设计防火规范 建筑灭火器配置设计规范 自动喷水灭火系统设计规范 火灾自动报警系统设计规范 建筑内部装修设计防火规范 本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置细部构造设备 等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工经营的需要。 二总体消防设计 多层建筑,耐火等级为二级。高层建筑,耐火等级为级。 本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小 区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上疏散口，并保证大量 人流的快速便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口防火门及喷淋等主要 消防设计备的可能性。 三室内装修防火 室内消防应严格按照建筑物内部装修设计规范执 行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧 体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。 四消防道路设计 商业部分四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。 住宅部分住宅四周已有环形道路，小区内设不小于米的环状道路。 五水量 室内消火栓用水量 室内消火栓用水量 自动喷水用水量 六室内消火栓系统 小区的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。 七室内消火栓系统 小区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用型室 内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于米并有股水柱同时达到室 内任何部位。 八自动喷水系统 小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。 八项目实施进度 项目开发期 年月至年月为项目主体工程建设期。 二项目实施进度安排 项目总体工期时间为年，从年月至年月。 三项目实施过程控制措施。
7、格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策 略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。 十二可行性研究结论 市场分析结论 通过对当前宏观经济形式临沂市高新区房地产市场的调查和分析，综 合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟， 符合国家相关法规政策规定，经济效益和社会效益显著。 二经济分析结论 通过财务评价分析，项目投资收益率为，大于基准收益率，充 分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能 力，本项目在经济上是合理的。 综上所述，本项目的实施，其社会经济效益显著，建议尽快办理相关 审批手续，做好规划设计，投入开发建设。 三建议 项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟， 良好的规划设计建设品质及人文环境已成为中高档物业必备的前提条 件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观庭院详细设 计及施工。 从资金来源看，银行还贷销售转投入对销售回笼款的依赖性较强， 公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣 传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销 售方案的顺利实施，加快销售款回笼。 本项目能否按规划工期设计竣工标准完工，以及工程施工过程存 在定的不确定性在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低 投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施 工同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度 不能保证，则直接影响销售及完工交付。 项目背景。
8、采购配套完善市场推广客户服务和物 业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入 到楼盘定位设计当中，力争开发出个高档次的精品住宅小区，进步提高 客户的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提 升整个高新区楼盘的建设品位，改善高新区城区的面貌， 二风险分析 政策风险及防范 近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所 未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响 深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。 销售风险及防范 本项目地理位置优越，定位准确设计合理，建筑风格传统与现代时尚 相结合。因该项目建设期与销售期均有定时间段，建议该项目严格控制工 程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的 营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期 购房者以信心，从而进步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促 进销售回笼，降低项目的市场风险。 工期和工程质量风险及防范 由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工 有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和 优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积 极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和定数量的工程 管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。 总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区 内具有较强的竞争力，加之若。
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小高层及部分高层建筑住宅及商铺、地下停车场项目可行性研究报告