北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目投资申请建议书 ㊣ 精品文档 值得下载

们自己公正的专业分析意见和结论。

我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。

本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析所取得的，如有偏差，仅供参考。

本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。

第二章项目的界定与现状描述宗地法律关系宗地性质及基本情况北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北至凤凰岭路。

总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。

可规划地上面积万平方米。

项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。

属于国有土地。

厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。

图地块用地规划图宗地实际用途与规划用途现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的家具厂，已停产。

厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。

宗地规划用途为旅游度假及文化用地。

宗地区域的历史价值该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。

项目的自然条件与区位项目土地的自然特征本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断裂分布。

项目的区位特征项目所在地海淀区是著名的高科技文化教育旅游区。

区内山清水秀古迹繁多，属北京的上风上水之地。

金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园的宏大格局，海淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。

秀美的自然景观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业科研工作者提供了个良好的生产生活和工作环境。

海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力密集度在世界亦属罕见。

海淀区发展高新技术产业有了得天独厚的条件，确立了海淀区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经济的条件。

海淀区位于北京市区西北郊。

东与西城朝阳区相邻，南与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积平方公里。

总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。

可规划地上面积万平方米。

项目用地位置范围示意图如下图大西山风景区位置示意图地上物状况该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。

平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。

现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的家具厂，已停产。

所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期年。

图地块位置图项目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注项目总占地面积公顷二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据厂房平方米拆迁公司实地调查数据宗地环境自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为个相对封闭的区域。

项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水，全年无霜期余天。

项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。

区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。

社会经济环境海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区的后花园，是业成功人士，公司白领，及各行业专家开会办公旅游疗养及举办学术研讨会的理想处所。

市政基础设施状况交通现状宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。

市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。

市政设施现状自来水自打井水和海淀供水厂供水雨污水无市政管网。

雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。

无污水处理设施。

自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污讨会或论证会，并通过媒体进行宣传，实行规划公示，召开市民听证会，完善公众参与专家评审和政府决策，以此来提高本项目的知名度发挥规划的龙头导向和约束作用，实现土地收益的最大化。

第六章总投资成本分析本土地级开发项目总投资成本包括开发建设补偿费拆迁费前期工程费基础设施建设费公共建设费管理费用销售推广费用不可预见费以及财务费用。

土地出让金虽然在级开发阶段没有支付，但也应计入总投资进行计算。

经测算，本土地级开发项目总投资成本为万元，具体组成见表。

表总投资成本估算表序号项目金额万元比例备注征地费二拆迁费三前期工程费四市政设施建设费五地价款楼面毛地价六管理费用七财务费用年利率八销售推广费用九开发期间税费不发生十不可预见费总计开发建设补偿费本项目的用地范围内所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期年。

与土地方协商如下开发建设补偿费拟采用包干总费用的方式支付，预计共支付补偿款万元，其中万元用于土地补偿，万元用于人员安置补偿，万元用于果木补偿。

劳动力安置由西山农场和车耳营村内部调剂解决。

拆迁费目前正在与家具厂洽谈拆迁事宜，预计两个月内完成拆迁工作。

根据与家具厂洽谈的情况，按照平方米的建筑面积来整体估算拆迁和补偿的费用，预计为元平米，拆迁成本约为万，加上万拆迁和补偿费用的的不可预见费，估算拆迁工作的总成本为万元。

前期工程费前期工程费用主要包括项目申请报告编制费环境影响评价报告编制费交通影响评价报告勘察设计费工程标底编制费招投标管理费工程建设监理费等其它费用。

具体的估算情况见前期工程费估算表，前期工程费合计为万元。

现在该项费用或已实际发生或已签订协议。

表前期工程费估算表序号项目金额万元备注项目申请报告编制费工程咨询公司收费环境影响评价报告编制费环评公司收费交通影响评价报告编制费交评公司收费规划咨询费占基础设施建设费的工程设计费占基础设施建设费的工程造价咨询费占基础设施建设费的工程标底编制费占基础设施建设费的招投标代理费占基础设施建设费的招投标管理费占基础设施建设费的工程建设监理费占基础设施建设费的其它费用占基础设施建设费的合计市政基础设施及公共服务设施建设费依据北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明和本项目地块现状条件，我中心委托设计单位进行了初步的市政方案咨询，其中包括前期相关工作宗地外通路通电通水及宗地内土地平整五个部分的工作，详细分述如下前期相关工作该项工作费用约万，其中包含规划和设计费万，水文地质勘察费万。

通路通路方案本项目拟从东侧现状道路建设沥青路接入本项目地块，设置道路照明，并敷设相关的管线，为通电通水和场地平整工作做准备。

成本估算预计道路建设成本约万元，道路照明工程成本约万元，通路工程合计万元。

通电通电方案本项目未来将由聂各庄变电站提供，敷设拟采用电缆管沟。

成本估算通电方案的工程造价约万元。

通水给水方案供水水源近期拟利用地下水水源井和已建成的规模为立方米日的水厂远期拟由城市供水管网供水，城市供水管线管径拟按实施，配水管网拟按环状布置。

排水方案排水系统近期实施拟采用雨水污水分流的排水体制。

度假基地拟自建小型污水处理设施，污水处理程度拟定为二级处理后排放，或作为景观水体水源回收利用。

远期拟排入聂各庄污水处理厂。

地面降水靠雨水管道和明渠汇集，直接排入排洪沟中。

成本估算给水工程工程预计费用约万元，中水工程约万元，排水工程万元，雨水工程约万元，总成本合计约万元。

地块内土地平整平整方案项目地块内的土地平整包括土方回填和场地平整。

土方回填的实施包含了现场所需土方的回填外购土方及土方运输。

成本估算土方回填工程成本约万元，场地平整成本约万元，合计约万元。

综上，市政设施预计总投入成本为万元。

地价款根据周边评估项目的土地毛地价价格，估算项目区商业用地楼面毛地价约为元平方米。

由于容积率小于，因此按用地面积计算，项目规划商业用地面积为万平方米，则出让金总价为万元。

管理费用管理费用是土地级开发单位为组织和管理土地级开发项目而发生的各项费用，按开发建设补偿费用拆迁费用前期费用市政建设费用合计数的计算，即万元。

财务费用财务费用是土地级开发主体的资金成本。

本项目的资金来源为银行贷款，财务费用为贷款利息，利息率按年期贷款年利率按资金实际占用情况计算利息，为万元，在项目完成后以销售收入还本付息。

销售推广费销售推广费是在销售推广土地级开发产品过程中发生的各种费用，按开发建设补偿费用拆迁费用前期费用市政建设费用合计数的估算，即万元。

开发期税费土地级开发项目属于非盈利行为，因此不发生有关税费。

不可预见费不可预见费按开发建设补偿费用拆迁费用前期费用市政建设费用合计数的估算，即万元。

资金使用计划总投资成本费用包括前期开发建设补偿费拆迁和工程等四大类费用，前期费用中包括项目申请报告环境评价抱告交通影响评价报告各种报批的手续费用以及现场实际调查费用等，工程费用包括基础设施建设费。

主要资金使用如下详见表前期部分资金使用时间年月年月，计个月开发建设补偿费部分资金使用时间年月年月，计个月拆迁部分资金使用时间年月年月，计个月工程部分资金使用时间年月年月，计个月。

表资金使用计划表第七章项目竣工后的土地价值分析本土地级开发项目实际进行开发的用地面积为公顷，包括旅游度假用地绿化用地和道路用地，可开发建设的建筑面积为万平方米。

旅游度假用地属于经营性建设用地，可以直接采取挂牌出让的方式，通过市场实现其土地的价值。

绿地和道路属于公益性用地，其土地价值主要体现在社会效益上。

本土地级开发项目竣工后的土地价值为经营性建设用地的土地价值。

本报告主要采用假设开发法剩余法来确定经营性建设用地的熟地价值。

假设开发法剩余法是用二级开发完成后的商品房的房地产售价扣除相应的开发成本费用及二级开发利润后求出土地价格，即二级开发商可承受的地价水平。

项目建设期经营期月月月月月月月月月月月前期费用开发建设补偿费拆迁费基础设施建设费管理费用销售推广费不可预见费假设开发法测算土地市场价格运用假设开发法求取地价，以规划各用途为准，使用年限为法定最高年限，以开发完成房屋的售价扣减建造成本利息利润等计算各用途的楼面熟地价单价，乘以对应各地块的建筑面积得出各地块的熟地总价。

根据项目区周边商业项目销售情况，商业用地销售单价平