中海国际社区整体定位报告 ㊣ 精品文档 值得下载

市场和土地市场均有受到了不同程度的影响。

年苏州市区房地产市场各指标统计分析数值数值增幅数值增幅数值增幅房地产投资额亿元施工面积万竣工面积万新开工面积万人均居住面积人销售面积万销售额亿元注上表数据不包括市辖县级市，以下分析如无特别说明，也不包括市辖县级市数据。

年苏州全市房地产开发投资亿元，比上年增长，占全社会固定资产投资的比重为商品房施工面积万平方米，增长竣工面积万平方米，比上年减少。

全市商品房销售额为亿元，增长其中住宅销售额亿元，增长。

房屋二级市场置换交易活跃，市区存量房交易面积为万平方米，其中住宅万平方米。

数据有问题，需核实年苏州市区各季度批准预售面积比较季度二季度三季度四季度单位万平方米年苏州市各区批准预售面积比较单位万平方米季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度园区新区吴中区相城区古城区伴随房地产投资额的增长，施工面积竣工面积新开工面积呈直线上升趋势。

年全市新开工面积住宅竣工面积均突破万，年持续增长，分别达到万万。

住宅竣工面积的不断增长，必定极大给商品房住宅市场增加压力。

年以来房地产迅速发展，投资过热不可避免的为苏州的房地产市场埋下了隐患。

在近两年的宏观调控下，房地产开发各项指标增长幅度出现回落，市场趋于稳定。

伴随住宅竣工面积的不断增加，人均居住面积逐年增长，年苏州市人均竣工面积达到平方米。

以此可见苏州个三口之家的平均居住面积已达到万，居民住房已达到定的水平，楼市总体应该理性供应。

年苏州市区商品住宅批准预售面积总计为万平方米，全年累计预售商品住宅万平方米。

考虑到存量供应，年的供给量约大于需求。

全年商品住宅销售特点为，上半年商品住宅销售面积逐月增加，在新政实施前的月达到巅峰，新政实施后，出现了短暂的下滑，但是迅速回升，下半年整体在平稳的高位上运行。

数据来源根据搜房网每周成交量统计得出苏州市区商品住宅预售价格，年苏州市区商品住宅预售均价元平方米。

年，市区商品住宅预售均价元平方米，增幅约为。

预售均价的增幅上来看，年的增长幅度远远低于前几年，前几年预售均价增幅较快的原因是，年年苏州市区房地产市场处于严重供小于求的状态房地产产品的质量得到快速提高土地价格上涨势头迅猛产品供应结构的变化高档房大量涌现。

年苏州市区商品房月度预售面积万平方米月份月份月份月份月份月份单位元平方米月份月份月份月份月份月份数据来源根据搜房网每周成交量统计得出供求关系及发展趋势预测苏州商品房市场供给仍然高居不下。

从年以来的居住用地出让量来看，四年来的居住用地出让总面积约为万平方米，已去化万平方米，目前尚有万平方米左右的潜在供应量。

预计未来年内苏州市场商品住宅市场供应量仍会高居不下。

苏州商品房预售量及预售价格将保持适度增长。

年以前，随着苏州城市经济的迅速发展，苏州商品住宅预售面积也迅速增长，年以后，国家加强了宏观调控力度，各项调控政策接踵而至，市场也收到了明显的影响。

年年开始恢复增长，预计未来几年内苏州商品房预售量及预售价格将保持适度增长。

年苏州市区商品住宅预售情况单位万平方米单位元平方米批准预售面积预售面积预售均价批准预售面积预售面积预售均价年年年年未来几年苏州市区商品住宅供应量与需求量基本持平。

苏州住宅市场的需求主要由部分组成居民改善需求城镇人口增加带来的需求部分流动人口成生的需求投资性年苏州市区商品住宅月度预售均价需求以及动迁引起的需求，除了投资需求，其他四类需求均属于刚性需求。

市区常驻人口万人人均居住面积平方米人居民改善需求量为万平方米。

年苏州常住人口为万人，年苏州人均居住面积由平方米增加到平方米，平均每年增加平方米，按此速度年将增加到平方米，由此可知未来四年内苏州居民改善需求为万平米。

城镇新增人口需求量为万平米。

据专家预测，年苏州市区常住人口将达到万人，比年增加万人左右，按年人均居住面积平方米计算，则新增人口需求为万平方米。

苏州的流动人口万人。

上海年年外来人口每年增长万人，预计苏州未来年内流动人口增长万人左右，苏州的流动人口有绝大部分是选择职工宿舍或租房。

真正长生有效购房的并不多，按比例估算，未来年流动人口需求为万平方米。

年末苏州市区常住非苏州户籍人口约万人。

目前苏州市区的拆迁面积主要集中在古城区以及周边乡镇，而苏州工业园区以及新区均为新开发区，拥有很大的市场开发量。

外加政府对拆迁户的补助问题等等，苏州拆迁人口的需求量不会很大属性定位方向国际水生态中高档综合住区关键词国际水生态中高档综合定位诠释国际前瞻的视野，大胆的人生构想，丰富精彩的生活内涵，共同的价值构成„„国际不仅仅是外表的欧陆元素，不仅仅摩天大楼，更多的是年轻开放包容水生态首先与项目具备的资源契合，充分挖掘水资源和公园牌。

同时由生态，到健康，打造天然氧吧养生住宅的生态概念，再到倡导的健康的生活方式及由独特的社区文化带来的健康的人生态度中高档项目的规模觉得了客户群的多样性和逐层发展，项目在开发进程中，必然由前期为聚人气和扩大客户面的中档，不断逐级或者跳跃式成长综合住区规模社区带给居者除了信心保证外，更重要的是可以有更多建筑以外的配套，可以涵盖更多的生活内容，可以享受更多的社区生活。

说明依据不同的组团分区，每个分区在项目整体形象定位指导下再进行细分。

具体参见部分。

营销概念定位苏州城市的解读年历史的古城苏州城始建于公元前年，历经多年。

古城基本保持着古代水陆并行，河街相邻的双棋盘格局和小桥流水粉墙黛瓦古迹名园的独特风貌。

历史上传统文化发达，园林风景秀丽，被誉为人间天堂。

苏州的文化基因苏州是座有年文化沉淀的城市，苏州人的骨子里透着历史的厚重。

苏州人的语言被称为吴侬软语，只有了解了苏州的人文，吴中的山水，才能在这天地不大，情趣却多的苏州叩响文化古城的门环。

水既是苏州文化生态之灵魂，也是苏州文化生态之源泉。

苏州人的性格内敛婉约苏州人精细雅致，讲究情趣。

院子里青青的菜，杯子里淡淡的茶，笼子里轻盈的鸟儿，庭院里的日子。

苏州的古典园林和苏式建筑是苏州人的骄傲。

苏州工业园区的文化解读经过年建设，苏州工业园区取得了举世瞩目的伟大成就。

规划在园区建设中起到了重要的作用。

园区城市建设突飞猛进。

工业园区作为苏州城市总体布局中的个重要组团，形成鲜明的特征，交通便利，环境优美，现代化高科技的园区城市形象，成为全国城市的个典范。

苏州工业园区的城市发展的理念概括为借鉴先进创造新知融合互通携手共赢。

中海文化的解读年以来，中海直用国际视野，和强大的中资海外品牌，直坚持过程精品，坚持产品细节产品品质产品创新。

我们以来的人居关怀，以人为本的理念，让我们在全国拥有了十万个中海家庭。

结论在深入研究了苏州文化古城和现代园区新城的历史文化之后，结合项目自身的特点以及中海的文化，我们遵循固有的城市价值和项目价值特点，深入剖析项目营销概念。

概念的生成在尊重和传承苏州当地文化，结合本项目特殊情况规模大盘开发意义对城市贡献苏州文化研究，在尊重和继承苏州传统住宅文化基础上，建立与消费者最好的沟通方式，就是创建新苏州人文宅第，弘扬和创新苏式住宅文化。

由此得出产品营销概念的方向新苏州城市主义，当代人居典范关键词新苏州人居典范定位诠释新苏州结合中海在苏州植根三年所积累的营销经验，我们认为，尊重和传承苏州当地文脉是非常重要的，也是与消费者最好的沟通方式和渠道。

因此，在产品形象定位方面，应当遵循如下几点原则尊重当地文化文脉传承中海的国际视野和国际形象文化渗透人居典范产品细节和苏州本土文化的融入，传统与现代的结合，运用强烈的时空对比，在专属于目标客户群城市中产阶级的语境平台及思考习惯中，在相近的城市价值项目价值构建国际社区的社区文化价值年文化底蕴国际现代多元化的园区座城城市地标湖东名片生态住宅既多元化又和谐既国际又传统既生活又时尚既私密又开放既生态又主流世界观和价值观之下，进而得出人居典范的形象定位。

项目价值点的设定中海国际社区的国际人文居住标准体系，是通过多种评介方式，形成的完整全面的指标衡量体系。

以全面了解中海国际社区的核心优势，正确解读中海国际社区的深刻内涵。

通过国际人文标准体系的建立，以中海年的地产开发经验，建设中海国际社区国际新城的典范。

国际化居住的核心价值国际人文居住标准体系核心组成部分四项发展宗旨和八大产品体系丰富的资源体系，包含自然资源产业资源和人文资源，形成国际化多元化的人文因子，和谐共生，创立极度和谐的社区模式。

国际的，又传统的生活的，又时尚的开放的，又私密的先进的技术标准体系。

包含国际化的规划设计理念同时又延续和提升苏式特有的文脉精华，产品属地化。

以社区人性化为基础要求，建立功能性文化性艺术性自然性生活性的社区文化生活包含国际化强调沟通和交流的社区生活，同时提倡个性化的发展，塑造个性空间和个性化的服务。

呈现色彩缤纷的社区文化。

国际化居住的核心价值多元的，又和谐的生态的，又主流的保证高品质的居住，环境环保节能技术材料运用，建立可持续发展的基础跨越单纯追求社区建筑外观造型立面色彩等外表美观的阶段，更注重生态节能等产品内在品质和细节的营造，从根本上改善生活质量，提供品质健康舒适的居住环境，实现最高效率地利用资源，建立可持续发展的基础。

丰富多元的人文生活可支付的社会经济原则可持续发展的原则苏州园区，独有丰富多元的自然产业人文资源，是种独特的东西合壁超越国界的国际居住文化。

在中海国际社区则分为两个层面进行，个是用建筑形态和资源利用营造的空间文化，个是各国居住者演绎出来的生活文化。

中海国际社区的魅力在于，不同国籍不同层面和背景的人，拥有共生的和谐的公共空间。

可支付的概念，表达关注社会主流人群，并注入人文精神，创造出个具有高度凝聚力的多元化现代住区。

高度融合城市中心功能和舒适居住功能注重营造