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符合望京区域内企业需求情况。

望京写字楼物业分布状况从望京地区写字楼物业的分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业的支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。

而望京当地些族及小公司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密集区且交通便捷的商住公寓。

望京地区写字楼及跨国企业总部分布图望京写字楼物业市场发展趋势从望京区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主要集中于高科技产业园区，且未形成定的商务气候。

但随着望京区域产业发展，人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。

区域未来写字楼物业供应体量的逐步增大物业档次也将稳步提升。

这些利好因素也将进步提升望京区域的商务环境，并促进望京地区的高新科技产业的稳步发展。

在这种变化过程中，未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型消费互补的方向发展。

周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。

基于以上客观条件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目定位上也需考虑定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。

望望京京地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析区域公共交通状况分析地面公交客运系统在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通的主要工具之。

而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运系统可相应增加消费辐射半径。

因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区的消费环境。

对望京地面公交客运系统作如下分析望京地区现有公交线路览线路主要站点区域站名城铁临路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路望京西站望京西站城铁临路望京科技园望京花园东区广顺北大街望京西站广顺北大街小路望京科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村望京科技园小路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店望京小区望京小区小路望京小区望京西园望京购物中心芍药居上地桥望京小区小路望京小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南庄望京小区运通线南湖渠望京购物中心中国科技馆体育师范学院三义庙望京购物中心运通线营慧寺紫竹院白石桥动物园北京北站望京新城望京新城运通线马家堡小区木樨园燕莎友谊商城丽都饭店望京新城望京新城运通线半壁店昆明湖路中关村大屯广顺北大街望京新城望京新城运通线安宁里南站立水桥望京花园朝阳公园定福庄东柳望京花园运通线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街运通线南湖渠南湖东园望京购物中心人民大学六里桥长途站望京购物中心望京科技园广顺北大街中国科技馆北太平庄巴沟村广顺北大街四惠站大北窑农展馆酒仙桥望京公园南皋望京公园东直门花家地南里花家地街阜通东大街来广营阜通东大街路联大北窑农展馆亮马桥三元庵丽都饭店广顺北大街广顺北大街来广营广顺北大街中日医院中国科技馆阜成门广顺北大街来广营南湖东园湖广中街农展馆广顺北大街来广营广顺北大街金盏郁金香花园蟹岛度假村望京公园酒仙桥东直门望京公园望京科技创业园宏昌路亮马桥朝阳门王府井北京站望京科技园大北窑农展馆亮马桥丽都饭店宏昌路东湖宏昌路三义庙中国科技馆中日医院经贸大学花家地来广营花家地雍和宫和平里火车站展览中心阜通西大街东湖阜通西大街东直门左家庄三元桥花家地北里宏昌路望京科技园宏昌路望京科技创业园广顺北大街望京购物中心东直门外广顺北大街三营门木樨园方庄潘家园四元桥广顺北大街广顺北大街环行铁道阜通西大街望京花园立水东北旺中路阜通西大街来广营望京花园北营门门头村北京植物园香山东路望京花园大西洋新城南门花家地北里西钓鱼台岳各庄红星美凯龙花家地北里嘉园天桥农展馆燕莎友谊商城广顺北大地小区朝阳北四环东路望京明苑广顺北大街与宏泰西路交汇处区域现有住宅分布从研究区域内的数据统计中我们可以看出，本项目周边区域的住宅市场供应量有万左右，人口有人按每百平米人次计算加上传统居住区，如南湖东园南湖中园望京西园等项目，预计其研究区域现有人口数量将在人左右。

从房屋的销售均价中我们可以看出，现有住宅的均价普遍维持在元左右的范围之内其中包括较多旧有住宅，并且有逐步上扬的趋势。

而从望京区范围内的住宅售价来看目前均价多在元以上，所以初步判定研究区域内的常住人口消费力相对有限。

目前，本案研究区域内规划用地主要有上京公寓住皇城和丽景新贵等项目，未来，将有超过万的面积在市场投放，将会为本项目所在区域引入较大数量的中高档消费人群，对本案后期的运营较为有利。

项目周边商业状况分析大体量商业状况由于本项目体量较大，所以我们通过对周边项目大体量商业的研究，我们可以了解到商业分布状况区域消费人群的消费取向各种业态的市场放量及对本项目的影响。

这样，可以有利于本项目在业态选择上的取舍搭配，提升自身风险抗性。

区域大型商业统计表名称体量博雅国际顺天府超市家乐福规划苏宁电器华润超市望角广场大中电器京客隆鑫隆小商品城望京建材大世界南湖综合市场区域大型商业分布从研究区域已知商业状况来看，主要有百货综合超市购物中心和专业市场等业态，市场分布较为分散。

目前，只有南湖北路与湖光北街的交汇口处商业发展较为成熟，有着定的影响力，而区域内商业街的发展较为不足，这对本项目而言较为有利。

本案项目周边餐饮娱乐业态发展状况分析望京作为北京目前最大的居住组团，其所承载的餐饮功能不言而喻，大量居住人口的存在使得望京对餐饮娱乐业态消费有着旺盛的需求。

本项目位于望京北部新城区域，与产业园区相邻，通过对周边区域的餐饮娱乐业发展状况调研分析，可以客观地反映出区域的人口状况和商业成熟度，而且还可以为本项目在后期的餐饮娱乐商户的引入提供相应数据支持。

在对这两方面进行分析时，我们将着重针对业态的经营情况类别商户数量经营档次这四个方面做详细说明。

项目周边餐饮业发展状况从对区域调研情况，区域内已有大大小小多家餐饮商户，主要集中在望京新城和最早建设的花家地区域，已经形成了以望京新城和花家地的两大餐饮美食圈，从所调研的数据分析，区域内主要的餐饮菜系有韩餐川菜东北菜中西快餐等。

从区域内餐饮商户数量统计情况来看，韩式料理商户数量居多，整个区域韩式料理店不下家，在望京西园三区四区入驻的韩籍人士居住数量最多，韩式料理也多在这个区域分布，本项目与望京西园三区四区相距不远，周边韩式料理店也有将近家，从调研资料统计，周边川菜约有家左右，东北菜约家，中西式快餐已超过家。

从经营档次看，项目周边不乏中高档项目，望京区域大型科技园区位于项目东北侧，以产业发展为核心的商务型消费需求较大，对消费场所的经营档次也较高要求，受这些因素影响，本项目周边餐饮类档次相对较高，其中有较高档次和经营特色的韩式料理商户有商户名称地理位置人均消费元萨拉伯尔南湖东园中福层海棠花利泽中二路号故乡山川望京新城楼层全州馆韩国料理望京新城楼层瓦房望京新城美食城层北昌豆腐西园四区楼层从对周边餐饮商户调研得知，目前，在本区域经营情况最好的是餐饮业态，餐饮类商业有消费需求仍处于较旺盛的状态，区域内餐饮消费存在定的市场发展空间。

项目周边餐饮分布情况项目周边休闲娱乐业态发展状况分析望京作为居住组团，其拥有着大量的人口基数，而他们在此居住的同时，对娱乐等功能性业态有着较大的需求，同时也反映出了区域的成熟度。

下面，通过对区域内娱乐业态的分析，为本案商业的定位提供相应的参考资料。

项目周边休闲娱乐业态分布图区域内休闲娱乐项目主要有如酒吧茶楼咖啡健身房高尔夫俱乐部围棋会馆等业态，知名品牌较多，其中已知进驻国内的健身品牌商户都已进驻望京区域，如中体倍力健身张贝健身青鸟健身奇迹健身浩沙健身等。

其他类型的品牌商户有星巴克咖啡上岛咖啡乐豪思咖啡张元茶庄等。

但在本区域已知的娱乐业态品牌商户进驻较少，大型有歌厅盛江桑拿城七甲山练歌场等，由于区域以韩日人士为主流消费群，消费特性明显，不少娱乐休闲业态有较强的个性化文化特色，位于新城西园三区的足球酒吧就是主题性较强的酒吧商户，这些商户经营状况较好，消费主流以韩日籍人士居多，商务型消费也占较大比例。

从本项目区域内的休闲娱乐类业态发展状况分析，该类业态商户经营仍处于发展阶段，业态业种相对单，缺乏大型集中型的娱乐设施。

这也反映出，之前区域所建设的楼盘如南湖东园望京西园望京花园及花家地等小区，主要重视居住功能，娱乐消费有着较大的外流现象，对本项目而言未来发展此类业态十分有利。

市场潜力较大。

项目周边未来商业放量分析本项目正处于地块阶段，区域内潜在的商业放量，对本案后期的运营将有着较大的影响。

因此，将就未来本项目周边的主要商业放量加以归纳分析，以便于参考借鉴提升本案在后期的抗风险性。

图表项目周边未来商业供应项目名称商业规模物业结构商业规划租售价格备注丽景新贵商业主力商户家乐福占万待定旺角广场商业时尚购物商品市场小铺位元大面积元只租不售，出租情况较好博雅国际中心写字楼公寓底商商务配套等待定租售均可博泰国际公寓底商散售，电器餐饮等均价上京新航线底商，另有栋层住宅底商餐饮楼社区配套餐饮等，具体规待定栋商业楼临近本项餐饮楼划待定目西侧澳洲康都住宅底商商业楼社区商业配套均价独栋商业已整售东湖湾公建约，商业待定待定待定待定期年底交用从上表可以看出，本项目周边未来商业放量大致分为两类，类是丽景新贵旺角广场等商业项目，另类是博泰国际博雅国际中心的公寓底商和上京新航线澳洲康都东湖湾等住宅项目底商。

丽景新贵项目商业部分规划总建筑面积约万平方米，其中，拟引进的主力商户家乐福占万平方米左右。

由于其本身超市卖场的业态定位与本项目有定差异，因此未来与本项目并非直接竞争关系，尽管两项目相隔的广顺北大街对人流有定阻隔，但仍可考虑利用家乐福的品牌效应吸引人流到达望京北端，从而提升该地段的商业氛围。

旺角广场位于本项目西南侧，与本项目相距两个街区，经由湖光北街和广顺北大街可方便到达。

该项目定位为时尚精品购物，但从其铺位划分来看，除大面积的家电和餐饮业态外，其余面积仍是市场类商业物业。

再加上旺角广场所在区域为望京已成熟的大众化商业集中区，周边物业的档次也间接制约了旺角广场项目档次