1、城市增长的框架。 廊即由白浪河虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态 绿化廊道。 轴即由北海路为主的交通发展轴。 三潍坊市房地产市场运行情况分析 宏观层面上，年是调控政策密集出台延续的年。年内 的土地增值税清算物权受法律保护，遍及全国的房地产市场专项整治， 央行六次加息次提高存款准备金率，二套房首付四成，打击囤地和 叫停小产权限制加码等，把把利剑分斩房价高位运行的支柱。宏鼎置业股份有限公司 可是市场却在与消费者的房价涨停愿望继续开着玩笑，直到年 月份，全国个大中城小户型公寓放量持续增 大，平方米中等户型产品成为市场主流。 历年房地产开发投资情况 近年来潍坊市房地产投资总额及增长率比较 项目年份年年年年年年 房地产开发投资亿元 房地产开发增长率。

2、>积的井喷现象的产生，同时也是年整体市场竣工面积大幅增长的根 源所在。年，潍坊市土地供应相对平稳，故年 的房屋供应面也较为平稳。 年潍坊市土地供应进入个前所未有的高峰值，可以遇见的是， 年潍坊市的房屋供应量将持续增大，年，潍坊是房地产宏鼎置业股份有限公司 市场供应量尤其是住宅市场将迎来供应量的高峰期。到时，市场将面临 巨大的竞争压力。此外，进几年潍坊市正在大力实施退城进园既老 工业厂房退出中心市区，迁入工业园和城中村改造战略。目前， 已列入潍坊市中心市区城中村改造的村庄共有个，其中潍城区 个，奎文区个，高新区个，共有人口人，总用地面积共 公顷，其中居民安置用地公顷，生活保障用地公 顷，政府可储备用地公顷，加上退城进园腾出的土地，估计政 府可储备土地超过公顷，这批土地总。

3、档豪宅的需求仍呈共存局面，但层次特征更 目录 总论„„„„„„„„„„„„ 二市场调研分析„„„„„„„„ 三项目综合定位„„„„„„„„ 四项目投资估算„„„„„„„„ 五财务分析„„„„„„„„„„ 六风险分析与对策„„„„„„„ 七研究结论及建议„„„„„„„ 八附表„„„„„„„„„„„„ 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,宏鼎置业股份有限公司 总论 项目建设背景 根据潍坊市城市发展的需要以及玄武街区所有工业园退城进园 全部搬迁到济青高速路以北工业园的规划要求，宏鼎置业股份有限公司 通过自行开发该地块。基地面积合计公顷。开发建设用地及土地 用。

4、快增长趋势，而销售面积虽也增长，但增 长率远不高，说明市场供应量不断加快增大，而市场消化能力却相对有 限，可遇见的是，潍坊市场供过于求的时代已经到来，各开发企业正面 临着较严峻的考验。 土地放量大幅增长，即将迎来供应量高峰 年潍城奎文高新技术开发区的商业和住宅用地表 年份年年年年年 总用地合计 总用地同比增长率 商业用地 商业用地同比增长率 住宅用地 住宅用地同比增长率 从以上图表可以看出，潍坊市的商业及住宅用地供应量波动较大， 土地放量为规律，年出现了波峰，严重影响了后几年的土地供应量。 年出现波谷之后，受地方相关政策影响和市场自身规律的调节， 土地用量逐渐恢复，逐年爬高，整体土地供应量进入有节奏的增长阶段。 由于年土地的过度放量，直接导致了年潍坊市商业面 。

5、析及营销战略建设规模及功能，住宅及公用宏鼎置业股份有限公司 工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政 策，项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来 解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。户型规划为中档 偏低住宅，根据对潍坊市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财 务分析结果表明，项目经济效益可行。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下 步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进步的市场调 研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出 更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼 盘。

6、 住宅投资额 同比增长 其他 由上图表可以看出，近几年来，潍坊市房地产投资波动呈高位成长 态势，且增长幅度波动很大，其中总投资额及住宅投资额的增 长率双双出现以上的增长率，可以看做潍坊市房地产出现了集体井 喷的现象，总投资额的增长率高达增长绝对值达亿元，住宅 投资额增长率为，而其他类主要为商业物业增长率更是高达 ，增长绝对值高达亿元，与外界盛行的年为商业地产年 的说法吻合。年整体市场投资额增长率有所下挫，理性回归，趋 于平稳增长。 房地产市场供略大于求，市场存量激增 年份年同比增长年同比增长 施工面积万平方米 竣工面积万平方米 销售面积万平方米 面积差值宏鼎置业股份有限公司 潍坊市近几年来市场存量越来越大，年与年相比较，施工 面积与竣工面积呈现进步加。

7、功能标准再进步的市场调 研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出 更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼 盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 市场调研分析 潍坊市概况 潍坊位于山东省中部，被誉为山东的后花园，东与青岛烟台接 壤，西同淄博，南与临沂日照为邻北临渤海莱洲湾。 潍坊市辖区市县个市属开发区，面积万平方 公里，人口万，是著名的世界风筝都中国优秀旅游城市中国 人居环境奖水环境治理优秀范例城市入选年中国特色魅力 城市。 潍坊区位优越交通便捷，位于山东半岛中部，地处济南青岛中间， 占据半岛城市群中心位置。境内有济青潍莱东青三条高速公路和胶 济胶新大莱龙益羊青临五条铁路，是全国公路交通主枢。

8、量大，单宗土地面积大，将在 未来几年内逐渐释放出来，成为市场土地供应的主体。 潍坊整体市场供应量急剧增加，整体市场已经明显出现供大于求的 局面，整体市场竞争压力持续加强东西部市场逐渐平衡，但开发档次 出现分化土地供应量大甚至没有节制，未来几年供应量继续持续增加 房产价格继续稳步上涨，但总体上涨幅度较小，高端物业上涨较快商 业地产严重集中化，中央商圈强者恒强，零售商业物业将进步增加， 东部区域缺乏大型商业设施，呼唤大型购物中心出现，市场依然已自用 为主，投机成分较少，基本层面尚处健康状态住宅产品严重雷同，但 新产品陆续出现，呈差异化开发趋势。 四市场需求趋势 多样化多层次需求特征将更加突出 市场需求的个性化多层次特征随经济的逐步发展将更为突出，对普通 商品房中高档商品房。

9、捷的交通网络构筑的半小时交通圈中的五个副中心 城市，包括寿光昌乐安丘昌邑及滨海新城 两翼指以高密和诸城为主组成的东南部经济区和以青州临朐为主 组成的西部经济区。 四大板块宏鼎置业股份有限公司 中心城区重点发展服务业，满足商贸文化教育经济运行和居住 生活等方面的需要 东部高新技术开发区重点发展高新技术产业，形成高新技术发展的高 地和流平台 西部物流园区重点发展物流业，形成全省乃至华东地区重要的物流节 点 西部滨海项目区重点发展先进制造业，承担起全市经济发展重头戏的 任务。 心环廊轴 心即月河路北宫街北海路健康街所围合的城市核心区，是 壮大提升中心城服务项目功能的主体。 环即西外环路潍胶路东外环路禹王北街组成的城市快速交 通环路，是提高城市运行效率的保障和引导。

10、工程概况宏鼎畅溪园规划总用地公顷，其中，城市 道路用地公顷，可建设用地公顷。地上 建筑面积万平方米，其中高层住宅建筑面积 万平方米，多层建筑面积万平方米，商业及配套 建筑面积万平方米，地下停车场建筑面积万 平方米。规划居住户数户，容积率，建筑面积 ，绿化率，停车位个，其中地面停 车位个，地下停车位个。 可行性研究报告编制依据 关于宏鼎畅溪园项目建议书的批复 潍坊新兴设计研究院宏鼎畅溪园项目初步规划方案 建筑工程公司地质勘测资料 审计事务所验资证明 潍坊市土地使用变更通知书 建设项目经济评价方法与参数 房地产开发项目经济评价方法 投资项目可行性研究指南 可行性研究报告的范围 根据宏鼎畅溪园项目建议书批复和初步规划方案，本研究工 作范围主要是住宅市场分。

11、纽城市。宏鼎置业股份有限公司 潍坊机场已开通北京上海广州海口大连等航线，是全国四个航 空邮件处理中心之。 年潍坊市生产总值完成亿元，按可比价格同比 增长按常人口计算，人均达到元。 二城市规划与发展目标 整体空间格局规划 根据潍坊市总体规划年确定，潍坊市将按照东 扩西延南控北展的发展战略，规划为心环廊轴 的空间结构，主要形成四大版块。 规划还确立了两基地中心枢纽的战略定位，提出了壮大 中心城市带动区域发展的城市发展策略，确定了市域主五副两 翼的城镇空间结构，重点打造以中心城区为核心，以安丘昌邑昌 乐寿光和滨海新城为副中心的半小时核心城市圈，带动以高密诸城 为主的东南部经济区和青州林朐为主的西部经济区迅速崛起。 主五副两翼 主是指中心城区 五副是指依托。

12、途性质变更手续由潍坊市土地管理局和市规划局办理。 该项目初步方案设计已经完成，各项前期工作和规划报批方案工 作已相继展开。 项目概况 项目名称宏鼎畅溪园 建筑规模七栋多层栋高层 建设地点潍坊市新华路北首 规划用途居住商业 建设单位宏鼎置业股份有限公司 经营类型房地产经营 企业性质股份有限公司 企业概况宏鼎置业股份有限公司于年月正式成立。公司现 有员工人，其中各类职称的技术经济管理人员人， 注册资金万元。公司资金技术实力雄厚管理严密，宏鼎置业股份有限公司 能够承担各类大中小型房地产项目开发与建设，目 前在规划和开发建设的项目有潍坊市新华路北首，宏 鼎畅溪园小区。公司采取新工艺新技术，不断坚持 科学管理，以开拓求实优质高效为宗旨，竭 诚为社会各界服务。 。

参考资料：

[1]海绵钛厂项目可行性研究报告（第169页，发表于2023-09-14 20:26）

[2]海南保亭雅闲新城项目可行性研究报告（第20页，发表于2023-08-09 09:26）

[3]海南巴厘岛风情国际度假旅游区可行性研究报告（第65页，发表于2023-08-09 09:25）

[4]海门市老年康复中心项目可行性研究报告（第14页，发表于2023-08-09 09:23）

[5]海景花园度假村可行性研究报告（第92页，发表于2022-06-24 08:48）

[6]海门市东灶港围堤工程可行性研究报告（第46页，发表于2022-06-24 08:48）

[7]海口新外滩复兴城项目可行性研究报告（第87页，发表于2023-08-09 09:22）

[8]海口市海口湾1号建设项目可行性研究报告（第104页，发表于2023-08-09 09:21）

[9]海口市残疾人康复中心项目可行性研究报告（第97页，发表于2022-06-24 08:48）

[10]海口市xx路北段道路工程可行性研究报告（第44页，发表于2022-06-24 08:48）

[11]海防堤加固工程项目可行性研究报告（第34页，发表于2022-06-24 08:48）

[12]海港区污水泵站改造工程项目可行性研究报告（第44页，发表于2022-06-24 08:48）

[13]哈勒景村草原节水灌溉示范项目可行性研究报告（第61页，发表于2023-08-09 09:20）

[14]海淀园创新基金项目可行性研究报告（第36页，发表于2023-08-09 09:18）

[15]海参养殖示范基地建设项目可行性研究报告（第15页，发表于2022-06-24 08:48）

[16]哈密地区科技馆建设项目可行性研究报告（第45页，发表于2023-08-09 09:17）

[17]哈利波特主题公园建设项目可行性研究报告（第43页，发表于2022-06-24 08:48）

[18]哈尔滨生态健康养老示范区项目可行性研究报告（第89页，发表于2022-06-24 08:48）

[19]哈尔滨市机动车驾驶员培训系统项目可行性研究报告（第48页，发表于2023-08-09 09:15）

[20]果蔬农药残留监控网络体系建设项目可行性研究报告（第10页，发表于2022-06-24 08:48）