论房地产开发商遗留问题对物业的影响及对策研究 ㊣ 精品文档 值得下载

进行工程验收时必须细致入微，任何点疏忽都可能给日后的管理带来无尽的麻烦，也会严重损害业主的利益。

物业接管验收时需注意事项接管验收时，接管单位应严格按照接管验收条件进行验收，对在验收中发现的问题应明确记录在案，并会同建设单位共同协议处理办法，商定复验时间，督促施工单位限期改正。

根据协议可负责代修保修。

与开发商履行必要的验收手续和相关资料的移交。

至于开发建设单位，应按规定负责保修，并应向接管单位预付保修保证金和保修费。

图新建物业的接管验收程序新建物业接管验收建设单位提请验收，并提交相应的资料接管单位审核资料并签发验收通知日内进行验收发现问题，提出处理办法签署验收合格凭证日内签发接管文件物业接管验收中质量问题的处理第，发现劳动局助理物业管理师北京中央广播大学出版社，湖南学院毕业论文答辩委员会表决意见学生姓名学号专业物业管理所属系部经济管理毕业设计课题论文题目论房地产开发商遗留问题对物业的影响及对策研究指导教师姓名答辩委员会成员姓名签字职称工作单位对毕业设计打分或等级答辩委员会对毕业设计及答辩的评语答辩委员会主任签字年月日答辩成绩备注注毕业设计答辩评价等级为优秀良好中及格不及格分以下。

湖南学院教务处制经济管理系学生毕业论文答辩过程记录表姓名班级学号指导老师论题论房地产开发商遗留问题对物管的影响及对策研究答辩过程备注记录员时间响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格，并按双方约定的时间组织复验。

第二，发现影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理因施工原因造成的质量问题应由施工单位负责，按照约定期限进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。

第三，对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责修缮或可采取费用补偿的办法，由物业管理企业处理。

第四，房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由接管单位会同建设设计施工等单位，共同研究分析，查明原因。

如属管理不善的原因应负责处理。

如属设计施工材料的原因则由建设单位负责处理。

物业管理工作中面对房地产开发商遗留问题的有效对策首先物业公司应了解清楚开发商遗留的问题并详细列出遗留问题的内容然后积极的与开发商联系，反映实际情况，把再不进行维修的危害性转达给开发商，从根本上打消开发商拖的念头。

其次物业公司可以与开发商开专题碰头会议，将问题列举，积极的向开发商提供合理的解决方案。

同时要求开发商给出解决问题的时间。

再次物业公司应积极的与业主委员会合作与有关业主沟通，把压力转化给开发商并督促问题的解决过程。

必要时可寻求法律帮助。

最后应通过有效沟通，调动业主参与共管的积极性，给后期工作带来方便。

结论本文整理收集有关房地产开发商遗留问题的资料，认为防范遗留问题要比治理遗留问题容易，因此从开发商产生遗留问题的原因上分析并将物业管理接管验收作为防范遗留问题的重点进行介绍。

在开发商遗留问题上，相关法律法规有重要作用，当业主权益受侵时有法可依。

物业管理企业应协调好开发商与业主之间关系。

参考文献秦承敏，高珂强房地产法规北京北京大学出版社，不清。

公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。

五是小区配套项目不到位，消防绿化问题及设计不合理等。

产生遗留问题的原因分析笔者结合实际经验，对产生上述问题的可能原因进行了分析，意图站在物业服务的角度从中挖掘些可行的应对措施。

认为导致上述问题的主要原因有以下几点。

第，开发建设的成本因素。

对上述问题，开发建设单位都有考虑，只是当与项目的成本控制相矛盾时，最终选择了经济效益。

第二，开发建设单位的经营理念决定了其所开发项目的定位公司的发展路线，也就左右了开发过程中对各个环节的不同方案的选择取向。

第三，开发建设单位设计单位对物业使用人的需求了解不够，造成设计脱离实际或者设计深度不够等问题。

第四，施工协调不到位，项建筑工程是由许多施工单位按照设计图纸共同协作完成的，而设计图纸只能到定深度，许多具体细节需要在施工过程中根据实际情况来把控，如果相互间的协调不顺畅，就势必造成各自为阵各赶各的进度，最终导致产品缺陷。

第五，施工人员素质参差不齐，施工监管疏漏。

建筑工程的很多工序都是手工操作完成的，而施工人员的素质也参差不齐，施工质量要靠施工员专业工程师监理工程师完全把控也非易事，尤其在工程全面铺开，工期紧张的情况下，更是难以控制。

第六，些规范标准的缺位，也给设计施工监管造成了无据可依的尴尬局面。

第七，材料设备选择不当。

对材料设备的选择运用直接关系到长远的使用效果，这很大程度上取决于开发建设单位的经营理念和价值取向。

第八，施工工艺的合理性。

施工工艺是否合理也是决定感官质量和使用效果的重要因素，如石材遇水返碱这类问题。

目前物业管理企业及政府部门对房地产开发商遗留问题的处理物业管理企业处理遗留问题的现状与弊端目前，我国条第二十九条第三十条分别规定业主依法享有的物业共用部位共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交相关资料。

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

这些条列均对实践中常见的房地产开发商遗留问题具有针对性规定。

关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释年最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释以下简称解释对三种常见的商品房质量问题做出相应规定，第种房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收解除合同和要求赔偿损失。

解释第十二条规定因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

主体结构质量不合格包括两种情况是房屋交付前未经验收或经验收不合格二是房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。

主体结构质量不合格是指房屋地基基础工程和主体结构工程部合格。

房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。

第二种在保修范围内的半质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。

解释第十三条第二款规定交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

这里所说的质量问题指的就是般质量问题业管理企业市场良莠不齐，面对房开遗留问题时在服务态度处理效率及提升形象上还有很大进步空间。

特别是前期物业管理，虽然目前物业管理引入了招投标，但开发商找的物业公司大多是自己成立的公司，这样在把房子交给业主时，本来是物业公司先要验收开发商的房子，然后业主再从物业公司手中验收房子，这样的二次验收过程因为开发商与物业公司的关系变成了次验收，导致房屋质量小区管理存在的问题等，原本是开发商的问题，变成了物业公司的问题，从而激化物业公司与业主的矛盾。

很多人认为物业管理公司和开发商是丘之貉，他们是父与子的关系，将问题如同皮球踢来踢去，相互包庇。

这样的现象的确存在。

如果业主投诉问题是开发商遗留问题，开发商就会以物业管理公司为挡箭牌，物业管理公司就推搪说应该由开发商解决，将问题推来推去。

事实上，开发商的问题是不应该由物业管理公司承担，这是应该由开发商承担，但是难免有赖账的开发商。

如果物业管理公司与开发商是同属个集团的，它应该有能力主动帮助业主解决问题。

而且事实证明，也有同属集团的物管公司和开发企业可以很好地解决问题，两者增加互动，开发企业有精力扶持物业管理公司。

相关法律法规对遗留问题的处理针对房地产市场目前存在的纠纷及缺陷，近几年我国出台了几部法律法规对此进行有效管理。

如自年月日起施行的物业管理条例和年最高人民法院颁布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释均令房地产开发商遗留问题的解决有法可依。

物业管理条例新颁布的物业管理条例规定房地产开发项目在规划设计施工阶段应聘请前期物业管理企业，并明示双方的权利和义务，令业主困惑的开发商和物业管理企业的扯皮难题将得以破解。

例如该条列第二十七条第二十现状与弊端相关法律法规对遗留问题的处理物业管理条列关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释物业管理企业对房地产开发商遗留可采取的防范措施建管分离及物业接管验收中注意事项物业接管验收中质量问题的处理物业管理工作中应对房地产开发商遗留问题的有效对策结论二内容摘要大部分物业管理纠纷的根源便是房地产开发商遗留问题，本文从实际遇到的问题出发，就常见的开发建设单位遗留问题对物业使用人和物业服务的影响，及其产生的原因进行了分析，参考了相关法律法规并对物业服务企业应采取的解决对策进行了阐述。

本文强调怎样从源头杜绝房地产开发商遗留问题，并着重介绍了物业接管验收的注意事项及质量问题的处理。

三参考文献秦承敏，高珂强房地产法规北京北京大学出版社，劳动局助理物业管理师北京中央广播电视大学出版社，四指导教师意见指导教师签名年月日五答辩资格审查小组意见答辩资格审查小组组长签字年月日注学生凭此申请书和设计论文全文参加答辩论房开遗留问题对物业管理的影响及对策研究中文摘要大部分物业管理纠纷的根源便是房地产开发商遗留问题，本文从实际遇到的问题出发，就常见的开发建设单位遗留问题对物业使用人和物业服务的影响及对其产生的原因进行了分析，参考了相关法律法规并对物业服务企业应采取的解决对策进行了阐述。

本文强调怎样从源头杜绝房地产开发商遗留问题，并着重介绍了物业接管验收的注意事项及质量问题的处理。

关键词开发商遗留问题物业管理法律法规对策引言开发建设单位移交的房产品的品质对物业服务有着直接而深远的影响，这点在物业服务行业内已经是大家的个基本共识。

随着国家法制建设不断深入，信息的日益公开透明，人们在商品房方面的消费观念日渐成熟并趋于理性，对商品房的关注已经逐渐由较表层的价格位置抽象的质量意识等方面，逐渐切入到房产品的规划设计和内在品质对其交付后长远的使用成本及价值体现的影响等更深更远的层次。

这种意识的转变已经在人们的消费行为上产生了至少两个明显的变化由盲目跟风追涨买房到全面对比权衡置业，从下意识的无重点维权到理性的专业化维权。

开发建设单位作为房产品的生产者，物业服务企业作为房产品的管理维护者，两者都将面对这深刻变化的到来的深远影响，都有必要深刻认识深入研究这种趋势，并将如何持续顺应这种发展趋势作为贯穿于房产品开发管理维护过程中的重要因素。

在开发建设单位与房屋买受人交接房产品的过程中，物业服务企业扮演着重要的中间角色，这种角色定位也使得物业服务企有必要有条件在顺应这种市场变化过程中发挥更加积极的作用。

物业服务企业如