（定稿）金沙云庭宗地地块开发项目投资可研商业计划书（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

池塘及高压线等对开发有较大影响因素。

该宗地位于金沙遗址路，被摸底河公园金沙遗址公园两大公园环绕，距金沙遗址博物馆仅米。

是内金沙高尚住区内最后可开发低密度风景住区。

三项目周边社区配套交通状况公交车状况公交路金沙遗址路站下路路金阳路站下路金凤路站下路青羊大道北站下路金沙车站下。

该宗地出行主要可以依靠公交和驾车，并不需要发展商自己解决。

该宗地位于规划地铁号线沿线，以后交通将更加便捷。

教育状况在教育状况方面，则有以下多所学校金沙幼儿园金沙小学石室联合中学金沙西园分校青羊实验中学实验外国语学校西南财经大学。

金沙云庭业主子女可优先录取入读石室联合核准通过，归档资有建筑多为小高层建筑，形象相对较好，档次中等偏上，项目本身地块规模大规划没有太大难度，加上目前金沙片区房地产市场竞争激烈，近几年市场存量较大，附近中海金沙府金沙西墅保利金香槟等项目规模大，配套齐全，对本项目具有定影响。

这些都是本项目开发时将要遇到问题，针对以上问题，本项目需要转换这些劣势，规划设计中充分体现低容积率优势，加大绿化率及增加小区主题景观，提升建筑品质，加强产品自身特色设计及小区配套功能完善，同时加强小区物业管理与周边区域形成档次与形象差别，营造幽静安全居住氛围。

总来说，本项目走中档精品路线是唯选择，但只有树立较高物业形象，增加产品附加值，提高价格性价比，才可以增强客户对本项目认知度，最终使项目销售取得理想效果。

三项目风险及防范建议本项目在地理位臵建设规模市场影响力等方面与成都中心城区档产品有较小差距，如果直接进高端市场，需要面临市场考验，有定风险，但是如果选择好入市时机，走产品差异化，利用品牌优势及专业优势，从建筑外观户型设计园林景观等方面塑造差异化产品，同时控制成本，提高价格竞争力。

第九部分附件项目开发成本估算表附表单位万元序号项目投资年份年年年年年合计总投资支出合计土地费用土地出让金征地费城市建设配套费拆迁建设配套费二前期工程费规划勘测费可行性研究费三通平费三房屋开发费建安工程费附属工程费室外工程费四其它费用五销售费用六管理费用七财务费用八不可预见费九税费项目开发成本期间费用结转经营成本资金来源与运用表附表单位万元序号项目经营期合计年年年年年资金来源经营活动产生现金金来源其中预售收入销售收入出租收入筹资活动产生现金来源其中自有资金预收收入银行借款其它负债其他来源上年盈余资金合计二资金运用建设投资支出经营期营业成本销售费用经营税金及附加管理费用财务费用所得税盈余公积应付利润其它偿还借款及盈余资金其中偿还借款款盈余资金合计项目损益及利润分配表附表单位万元序号项目年年年经营收入减经营成本销售费用经营税金及附加二经营利润减包括其他费用财务费用三营业利润减税前弥补以前年度亏损四利润总额减所得税五净利润加年初未分配利润上年利润调整可供分配利润加盈余公积补亏减提取盈余公积其中公益金应付利润年末未分配利润经营净利率说明外币收入折合为人民币计算。

股份制或中外合资企业表式可参照财政部有关会计报表格式进行调整。

现金流量表全部投资附表单位区新盘均价为元，较年郊区整体均价增长元。

区域均价方面，市中心因其土地稀缺性而高居价格首位，新盘价格为元市区和郊区价格没有出现明显断点，说明郊区与市区价格差距在缩小。

年全年，成都市新开住宅楼盘个，供应面积约为多万。

其中主城区新增楼盘个，新增供应面积接近万，占到总体供应，郊区新增楼盘个，新增供应面积约为万。

同时，作为成熟社区聚集两个区域，城西和城南仍然是成都新盘供应热点区域，新增供应量为万，该两个区域供应量占到全年主城区供应总量。

在年年系列国家调控政策实施和市区内供应日益稀缺情况下，年整个成都市市区范围内商品房住宅总成交面积为万，比年上涨。

从年各季度新房销售情况来看，各季度成交面积都在逐步上涨，上涨幅度分别和。

三区域房地产市场特征城西市场背景简述从城西这个大区域市场来看，目前二环以内已经逐步趋于饱和，只有富临清江雅居盛世草堂和内双楠几个小户型楼盘，开发重点集中在二三环之间和三环外。

目前城西主要有六个开发相对比较集中片区羊西片区金沙片区光华片区浣花片区清水河片区和本案所在地金沙元序号项目经营期合计年年年年年现金流入预售收入销售收入出租收入其它现金流出建设期开发成本经营期当期发生营业成本销售费用财务费用经营税金及附加所得