（定稿）钓鱼台国际饭店及酒店式公寓、住宅项目投资可研商业计划书（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

件较好，有较高消费要求客人，因此本项目建设很有必要。

本项目建设投资及产业链发展，必将促进区域经济繁荣和发展。

促进城市建设提高城市品位随着城市发展，该地段商业网点学校集市必将形成，交通购物通讯储蓄就医也将更为方便。

项目实施将促进该地段综合开发，发展第三产业，繁荣城市经济，促进城市建设提升城市品位。

第三篇市场调查分析与市场定位湖南省及常德市经济发展现状世纪年代以来，湖南经济持续高速增长，取得了令人注目经济成就，八五时期经第篇总论项目名称及概况项目名称钓鱼台国际饭店钓鱼台国际公寓暂定名主办单位常德市万马置业有限公司项目概况本项目位于湖南常德市德山经济开发区武陵酒厂原址，濒临沅江，倚伴德山，毗邻常德市二中德山书院旧址，是个风景秀丽人文气息浓厚旅游胜地。

项目占地亩，其中钓鱼台国际饭店占地亩，钓鱼台国际公寓占地亩，是原武陵酒厂工业用地，场地拆迁已基本完成。

东面沅江，水面宽广，鳞波荡漾西面孤峰公园德山，古木参天，四季常青，园内有远近闻名乾明寺孤峰塔，承载着常德数千年文化积淀，据传善卷广场约平米金钻广场写字楼投放现状写字楼在区二三层共计间左右，每间平均分隔面积约为平方米。

租赁价约为元平方米区二至六层总计面积约平方米，目前已全部租赁做家具博览中心，年租金为万。

主要酒店客房价格酒店名称星级客房数价格出租率备注标价优惠协议华天大酒店四以上旺季时满员芙蓉大酒店四旺季时满员华都大酒店三旺季时满员金海大酒店三旺季时满员八百里酒店三考虑地段因素人文环境自然环境故本项目客房出售价格均价定为元客房经营价格均价定为元套租赁价格均价定为元月。

销售收入按以上原则估算各期收入，从年开始预售，至年底销售完毕，并按第年，第二年，第三年销售完毕估算，预计项目完成后总销售收入为万元。

详见下表销售收入年估算年元年元年元正常年出租收入汇总表试营业按计算。

序号分项名称面积价格元月年租收入元餐饮会议中心娱乐中心商业酒店办公辅助大堂合计序号分项名称面积价格元销售收入元客房经营期年客房营业收入假设客房入住率年均为，年经营日为天计算，得天元。

试营业按计算。

项目财务经济评价基本前提与说明水电及各项物料消耗参照类似旅游区消耗指标及常德市现行价格计算。

固定资产采用平均年限法分类进行折旧，预备费按比例分摊到各折旧类别中。

见附表职工年平均工资按人，年元计算，包括各种工资性补贴。

职工福利基金按计取，定员编制案人计算。

无形资产及递延资产按年进行摊销，每年摊销额为万元。

经营费用按经营收入计算。

成本估算由于折旧费是按不同资产类别及不同折旧年限计算，并且利息支出列入费用，故总成本费用各年度不是个常数，平均年总本费用见附表，年经营成本平均为万元左右。

见附表从成本构成来看按平均年总成本费用计算，水电及物料消耗费用所占比例为，因此在生产中，加强科学管理，节约物料消耗是降低成本重要途径。

经营收入及税金经营收入项目包括产权酒店销售收入反租房营业收入餐饮娱乐商业设施租赁收入。

按照项目变化，试营业年按正常收入计算。

各年收入见附表。

税金按照国家有关财税规定，酒店应交纳营业税及附加，营业税率为，附加包括城市维护建设税税率教育费附加，费率为，各年税金额详见附表。

企业所得税率按计算。

利润在经营期内，各年度利润总额也不是个常数，利润总额为万元，按此计算投资利润率为，投资利税率。

企业每年从所得税后利润是提盈余公积金，各年度未分配利润见附表。

财务盈利能力分析通过财务现金流量计算见附表，按此计算各项评价指标为指标项目名称所得说前所得税后内部收益率因本方案采用产权出售，反租经营，资金流动与传统投资不同，故不能用内部收益率来判断项目是否可行。

财务净现值万元动态投资回收期含建设期静态投资回收期含建设期投资利润率投资利税率上缴税金万元营业收入与营业税金表固定资产折旧估算表表总成本费用表表损益表表全部资金财务现金流量表表财务经济评价指标表以上表见附表项目不确定性分析项目盈亏平衡分析由于本项目组成较为复杂，酒店客房产权出售，再以每年回报反租经营项目齐备具有吸引力度假中心，不仅具有良好市场空间与发展前景，而且符合常德市作为个优秀旅游城市加快发展速度，提高发展水平现实需要。

常德市主要酒店调查分析我们首先对常德市旅游住宿市场状况进行个详细分析。

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