1、行业之，随着市场变化和国家政策调整，公司外轮供应业由于优势商品品种减少和供应量萎缩供船业务无序竞争而使其发展受到影响，面临业务转型压力。为实现企业长远发展目标，必须依据环境变化，开辟新业务拓展新发展空间，完成现有外轮供应业务战略性转型。同时，随着建设大连东北亚国际航运中心战略部署，大连未来港口及航运业发展前景广阔，给航运服务业发展提供了较大机遇。根据公司未来发展战略需要，将外轮供应业务转型为航运服务业务，提升竞争能力，获取优良回报，具有重要战略意义。股东增资前注册资本增资额增资后注册资本持股比例溢价形成资本公积中免集团友谊股份日本恒大合计，构建与中免集团战略合作伙伴关系需要企业发展需要建立稳固互利战略合作伙伴关系体系。中免集团作为中国国旅集团有限公司全资。
2、划范围已基本确定，大连保税物流园区和大窑湾区域集团所属多个专业化码头将纳入保税港区范围。保税港区享受保税区出口加工区相关税收和外汇管理政策。主要税收政策为国外货物入港区保税货物出港区进入国内销售按货物进口有关规定办理保管手续，并按货物实际状态征税国内货物入港区视同出口，实行退税港区内企业之间货物交易不征增值税和消费税。保税港区具备港口物流加工展示四大功能，全面发展港口作业中转国际配送国际采购转口贸易出口加工展示七个方面业务。设立具有自由港性质保税港区，将会为大连建设国际航运中心提供重要保证。当前，政策上滞后造成了我国北方港口在与日韩港口竞争中处于弱势。建设保税港区，有利于利用后发优势，建设具有自由港区性质国际枢纽港，留住我国境外中转箱源，争夺国际中转货源。
3、由各股东按照持股比例享甲乙丙三方对中免友谊航服公司进行再次增资，各方应于增资扩股协议书签订之日起两年内，按照以下约定金额缴付增资甲方以货币形式增资万元人民币，合计出资万元，持有公司股权乙方以货币形式增资万元人民币，合计出资万元，持有公司股权丙方以货币形式增资万元人民币，合计出资万元，持有公司股权。丙方以外币日元或美元增资，以出资到账日股东增资前注册资本新增出资新增注册资本增资后注册资本溢价持股比例中免集团友谊股份，日本恒大合计中国人民银行公布外汇牌价中间价计算等值于万元人民币。再次增资后中免友谊航服公司注册资本万元人民币，各方出资额及持股比例如下表股本溢价形成资本公积有。万元由各股东按照持股比例享投资必要性分析公司战略发展需要外轮供应业是大连友谊传统主营。
4、济发展，人员工资水平存在不断上升趋势，同时，由于政府劳动工资制度和社会保险制度变化，人工费用也存在增加趋势。因此，在项目测算中，人工费用按照平均每年逐步递增进行测出特色以市场需要为导向原则，适时考虑开展集装箱中转国际海员中心等业务，形成完整临港产业服务链。以挖掘中免集团传统客户资源优势为突破口，以在时间和空间上同时满足同或相似客户群体多种需求为基本途径，通过构建多业态共生集成化经营模式，形成产业可持续发展核心竞争力。大窑湾项目宏观环境分析年月日，国务院办公厅函复海关总署，同意设立大连大窑湾保税港区，规划面积平方公里，成为国内第三个保税港。保税港区是我国目前港口与陆地区域相融和保税物流层次较高政策较优惠功能较齐全区位优势较明显监管区域。大窑湾保税港区总体规。
5、。同时，建设保税港区，将为国际贸易带来极大优惠和便利，形成国际贸易在大连口岸快速增长局面，并将进步优化口岸软环境。参见图图图大连大窑湾保税港区规划示意图图大连大窑湾保税港区期规划图地理环境分析大连港位于辽东半岛南端，地处我国环渤海经济区和东北亚环黄海经济区结合部，是国家规划建设四大国际深水中转枢纽港。年月，中共中央提出了充分利用东北地区现有港口条件和优势，把大连建成东北亚重要国际航运中心战略部署。年之内，大连港已累计投资亿进行港口建设，相当于再建设个大连港。大第章投资航运服务公司概况及方案航运服务公司概况投资方案分析保税仓库基本规划与经营方式保税仓库营运财务状况分析商品展示区营运及财务分析商品展示区经营方式商品展示区财务状况分析集装箱中转场地营运及财务分。
6、具众华评报字第号资产评估报告书。公司因项目正在筹备期，暂未聘用员工，暂无经营收入，主要支出为开办费用土地使用税借款利息，截至年月日累计亏损万元经万隆亚洲会计师事务所有限公司审计，附件二万隆亚洲会计师事务所有限公司年月日出具万亚会业字第号审计报告。投资方案经各方投资人初步协商，根据大窑湾项目发展需要，拟对航运服务公司进行溢价增资溢价增资比例为。增资后航运服务公司注册资本金增加到万元，股本溢价形成资本公积金万元。本次增资出资方出资额分别为中国免税品集团有限责任公司以下简称中免集团在原出资万元基础上拟以现金人民币万元增资航运服务公司，出资合计人民币万元，持股比例大连友谊集团股份有限公司以下简称友谊股份拟出资人民币万元溢价增资航运服务公司，持股比例为日本恒大产业。
7、划范围已基本确定，大连保税物流园区和大窑湾区域集团所属多个专业化码头将纳入保税港区范围。保税港区享受保税区出口加工区相关税收和外汇管理政策。主要税收政策为国外货物入港区保税货物出港区进入国内销售按货物进口有关规定办理保管手续，并按货物实际状态征税国内货物入港区视同出口，实行退税港区内企业之间货物交易不征增值税和消费税。保税港区具备港口物流加工展示四大功能，全面发展港口作业中转国际配送国际采购转口贸易出口加工展示七个方面业务。设立具有自由港性质保税港区，将会为大连建设国际航运中心提供重要保证。当前，政策上滞后造成了我国北方港口在与日韩港口竞争中处于弱势。建设保税港区，有利于利用后发优势，建设具有自由港区性质国际枢纽港，留住我国境外中转箱源，争夺国际中转货源。
8、式会社以下简称日本恒大拟以外币日元或美元出资，折合人民币万元溢价增资航运服务公司，持股比例为。投资各方按照以下二个阶段对航运服务公司进行增资第阶段乙丙方按照溢价比例对中免友谊航服公司进行溢价增资。各方应于本增资扩股协议书签订之日起三个月内。按照以下约定缴付增资乙方以货币形式出资万元人民币，其中新增注册资本万元，溢价款万元转入公司资本公积丙方以货币形式出资万元人民币，其中新增注册资本万元，溢价款万元转入公司资本公积。丙方以外币日元或美元出资，以出资到账日中国人民银行公布外汇牌价中间价计算等值于万元人民币。增资后中免友谊航服公司性质由内资企业转变为中外合资经营企业，注册资本万元，各方出资额及持股比例如下表金额单位人民币万元股本溢价形成资本公积有。第二阶段万元。
9、集装箱中转场地经营方式集装箱中转场地财务状况分析固定资产折旧公共设施运行成本及管理费用支出财务费用房产税土地使用税第章企业组织与人力成本企业组织企业组织结构劳动定员工资福利支出工资标准与工资总额职工福利及社会保险支出第章大窑湾项目财务评价项目综合预测损益表投资收益率法测算项目综合预测现金流量表项目内部收益率按现金流量计算静态回收期项目敏感性分析第章投资参股航运服务公司投资分析第章风险及对策宏观经济环境风险大窑湾项目经营管理风险大窑湾项目竞争风险股权权益风险对策第章投资航运服务公司概况及方案航运服务公司概况大连保税区中免友谊航运服务有限公司具体名称以工商行政管理部门核准为准，以下简称为航运服务公司，成立于年月日，现为中国免税品集团有限责任公司所属全资控股子。
10、公司。公司住所为大连保税区大窑湾港区大窑湾综合楼，注册资金人民币万元。航运服务公司主要经营范围为航运货物仓储及港务区域物业管理，船舶航运用品销售，货物技术进出口。航运服务公司分别于年月日和年月日通过协议方式与大连港集团有限公司签订了国有土地使用权转让协议，取得了位于大连大窑湾公里南侧，共计用地详见附件三附件四，大保国用第号国有土地使用权证书，土地使用年限截至年月日，转让价格为每平方米元，土地总价款万元已全部支付完毕。航运服务公司拟在该地块投资建设运营以保税仓库商品展销等为体规模化专业化临港贸易物流基地以下简称为大窑湾项目。经辽宁众华资产评估有限公司评估，截至年月日航运服务公司总资产为万元，总负债万元，净资产为万元。详见附件辽宁众华资产评估有限公司年月日出。
11、场地商品展示区及办公区给排水系统水电系统消防系统等电梯起重设备办公设备通勤车人防工程等外网绿化硬覆盖管理费投资金额万元折旧年限年每年折旧额合计固定资产折旧公共设施运行成本及管理费用支出公共设施运行成本主要包括以下几项电梯中央空调等设备用电消耗，大约估算年电费支出万元。用水消耗，大约估算年水费支出约万元。管理机构管理费用支出，根据集团相关业态现有财务资料分析，职工餐费按照每人每天元标准业务招待费办公用品交通费通讯费差旅费维修费及其他各项杂费支出粗略估计为万元。公共设施及管理费用年度现金支出总额为万元。财务费用项目总投资万元。航运服务公司投资各方到位注册资本及公司资本公积合计万元注册资本万元，公司股本溢价形成资本公积万元，其余万元拟通过借款方式取得，暂按利率。
12、计算，年利息约为万元。两年后投资各方第二阶段增资到位，偿还期项目借款，无财务费用。房产税土地使用税商业展示区房产税，按照租金收入交纳房产税，计入各类税金及附加。其他房产房产税以项目土建成本配套工程公用设施投资额万元为税基，房产税率，每年缴纳房产税万元，土地使用税万平年，合计万元。第章企业组织与人力成本航运服务公司因大窑湾项目正在筹备期，暂未聘用员工。现对企业未来项目发展企业组织及劳动定员做以简要分析。企业组织企业组织结构航运服务公司统管理大窑湾项目各业态。经各方投资人协商，航运服务公司董事会由人组成，其中，中免集团提名人，友谊集团提名人，另外投资者提名人。公司设总经理名，设立仓储管理部物流管理部综合办公室财务办公室后勤物业部，共四个部门。劳动定员仓储管理。
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（终稿）筹建成立投资参股大连保税区中免友谊航运服务有限公司项目投资可研立项报告（投资立项）