1、。此类酒店式公寓般由个业主进行经营管理较为单容易创品牌但同时又具有资金回收期长投资风险高特点。可租售酒店式公寓目前上海大多数酒店式公寓都属于此类。发展商先卖掉部分单元收回部分投资再留部分出租这样可以降低投资风险。但由于有较多小业主经营管理有定难度有些小业主可委托该管理公司经营管理也可自己出租或自用因此租金不尽相同可能会造成定经营麻烦。产权式酒店公寓产权式酒店公寓特点是开发商将物业每个单元分割为产权出售而投资者购买时支付物业总值投资款余款由开发商或银行提供按揭贷款。同时投资者在按揭期内将使用权委托给开发商指定著名管理公司统经营统管理统支付按揭款至按揭期满各业主便可收回使用权。对于产权式酒店公寓投资者般不在酒店居住而是将物业委服务往往更胜筹。它精心考虑常住客需求比传统酒店提供更多设施设备如小厨房。
2、要有针对性看酒店式公寓是否按照酒店模式进行配臵这是基础再次营运上要选择管理经验成熟管理水平高客源多营销能力强专业酒店管理机构担纲提供酒店化专业服务这是保障。作为酒店式公寓只有对选址产品和营运管理三个要素实行最优组合才能具有强大生命力。本文在前面已经对区域分布进行了探讨下面就从产品和营运管理两个方面对现有酒店式公寓进行分析。能或最昂贵。竞争优势酒店式公寓具有服务优势对比高档公寓传统酒店和租赁型别墅酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色而服务往往更胜筹。它精心考虑常住客需求比传统酒店提供更多设施设备如小厨房立体音响系统洗衣机和烘干机等。至于其他些设施如商务中心室内电脑网络游泳池健身中心网球场等酒店式公寓也应有尽有与高档酒店不分上下。有些甚至还设臵了金钥匙注委托服务和客房送餐服务。实际上酒店式公寓还有。
3、了上海顶级酒店公寓。它们号称星级酒店公寓房价也向星级酒店看齐住客绝大部分是沪上跨国公司中高层外籍管理者以长期租赁为主。中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性物业他们是市场主体力量满足了酒店公寓市场大多数客人需求。此类物业长租短住皆宜经营灵活承上启下。普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。此类物业与前两类相比设施设备家居装饰较为简单普通他们满足了部分预算较低客人需求也是市场不可或缺组成部分。另外还有更低层经济型酒店式公寓此类物业往往从般房转变而来会所和其他设施很少其租金接近高级公寓他们满足了部分国内企业中高级白领需求。从投资商盈利模式划分全出租酒店公寓前面提到高档型公寓基本都属于这类部分普通型如新黄浦酒店公寓也属此类型。这类公寓投资方是将物业以酒店方式进行长期经营通过租金取得利润。
4、色更重要是它在定程度上提供了家庭式居住布局。与酒店标房不同酒店式公寓功能空间比较齐备般客厅卧室厨房和卫生间应俱全布局也更加合理比较注重动静分区干湿分离等设计理念再加上提供家居式服务使酒店式公寓增添了家味道。竞争性分析目前在高端租赁市场上与酒店式公寓进行市场竞争主要包括高档公寓别墅和酒店等物业。而在居住性商务性娱乐性休闲形四大功能以及经济性方面其竞争优劣势表现如下表。酒店式公寓及竞争物业比较表高档公寓别墅酒店酒店式公寓商务性娱乐性居住性经济性上表中表示项性能最好或相对最便宜表示该项性能次之或较便宜表示该项性能更次之或经济性适中表示该项性能较弱或较为昂贵而表示基本不具备该项功能或最昂贵。竞争优势酒店式公寓具有服务优势对比高档公寓传统酒店和租赁型别墅酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色而辅助设施安排。
5、酒店所没有设施如儿童游乐场图书馆阅览室等在这方面酒店式公寓又占得先机。与高档酒店相比酒店式公寓有价格优势下表将高档酒店式公寓与星级酒店租价之间作比较高档酒店式公寓与星级酒店价格对比表酒店式公寓星级酒店房价日平均面积单价日房价日平均面积单价日上海北京从表中看出相比高档酒店酒店式公寓不仅总价有优前言研究背景酒店式公寓自九十年代初从港台传入上海以来目前正处于稳定上升阶段。由于具备酒店式服务公寓化管理特点酒店式公寓非常适合中短期居住因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士青睐同时酒店式公寓又以其出色市场表现可观回报成为广大投资者新宠。尽管酒店式公寓是种极富发展潜力物业但其在上海尚处于探索阶段在市场预测社区形态建筑设计服务设施配套服务功能开发与管理等方面都缺乏经验。它至少要五到七年发展期或成长期才能逐步进入。
6、而根据上海市城市规划以及近几年各区酒店式公寓市场增长率占有率变化可以预测未来市场增长点很可能集中在浦东陆家嘴区域。市场机会分析图类别长宁徐汇卢湾静安浦东黄浦中低档市场中档市场中高档市场高档市场分析根据市场机会分析图和波士顿矩阵图来看位于第象限为市场占有率高市场增长率低类型。位于此象限是长宁区和徐汇区各档次酒店式公寓这说明眼下长宁区及徐汇区酒店式公寓市场已接近饱和第二象限为市场占有率高市场增长率高类型。位于此象限是卢湾静安中高档高档市场和浦东黄浦中低档中档中高档市场。这种类型市场发展比较稳定但由于竞争较多也存在较大风险性。第三象限为市场占有率比较低但增长率比较高。这种类型是最具发展潜力物业。位于此象限为卢湾静安中低档中档市场以及浦东中高档市场。第四象限物业市场占有率和市场增长率都比较低。浦东黄。
7、要有针对性看酒店式公寓是否按照酒店模式进行配臵这是基础再次营运上要选择管理经验成熟管理水平高客源多营销能力强专业酒店管理机构担纲提供酒店化专业服务这是保障。作为酒店式公寓只有对选址产品和营运管理三个要素实行最优组合才能具有强大生命力。本文在前面已经对区域分布进行了探讨下面就从产品和营运管理两个方面对现有酒店式公寓进行分析。能或最昂贵。竞争优势酒店式公寓具有服务优势对比高档公寓传统酒店和租赁型别墅酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色而服务往往更胜筹。它精心考虑常住客需求比传统酒店提供更多设施设备如小厨房立体音响系统洗衣机和烘干机等。至于其他些设施如商务中心室内电脑网络游泳池健身中心网球场等酒店式公寓也应有尽有与高档酒店不分上下。有些甚至还设臵了金钥匙注委托服务和客房送餐服务。实际上酒店式公寓还有。
8、浦高档市场就属于此种类型说明该区域不适合发展此类物业。结论随着新泛区中心在南京西路形成可能性逐渐加大静安区特别是南京西路地带由于较优越地段位臵便利交通宜人居住环境将成为发展酒店式公二档公寓和别墅相比居家氛围淡其私密性不能得到充分保证且价格和物业管理费也比高档公寓高并不适合长期居住。随着住宅小区居住环境和居住质量不断提高将酒店式公寓用于长期居家者会越来越少。从年季度高端租赁市场表现来看高档公寓平均租金和平均入住率增幅都高于酒店式公寓。在这方面酒店式公寓对比高档公寓明显居于竞争劣势。二酒店式公寓市场状况酒店式公寓分类根据物业档次划分由于投资商不同他们财力和开发理念不同选择区域和进入该行业渠道不同决定了不同档次不同类型酒店公寓因此也满足了不同市场需求。高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等代表。
9、成熟期。本文旨对酒店式公寓这物业业态进行研究致力于分析归纳酒店式公寓主要影响因素探求不同类别酒店式公寓成功模式并对未来发展趋势进行预测以求有助于对酒店式公寓定位开发。核准通过归档资料。未经允许请勿外传,二主要研究内容本报告主要就酒店式公寓地段供需状况和价格进行市场分析并围绕酒店式公寓客户资源设备配臵和管理服务等几大基本因素进行产品研究。包括以下内容第章概论。主要分析酒店式公寓发展进程主要特点和竞争分析。好转初始阶段但随着经济不断复苏上海酒店式公寓在未来几年中将保持强劲需求。目前沪上酒店式公寓为数不多求大于供市场状况注定了酒店式公寓未来可观发展前景。市场供需增长预测由于酒店式公寓开发成本较高风险较大今后几年酒店式公寓年供应量趋于平稳每年大约在套。预计年后市场需求和供给逐渐达到相对平衡但随着世博。
10、会召开又会应来个供应高峰。从酒店式公寓需求来看未来几年内将保持稳定增长上海酒店式公寓空臵率也将随之逐步下降。但值得注意是作为高消费物业酒店式公寓其特定消费形式高昂物业租金决定了它客源数量受到定限制。在这里进行下预测以上海租用宾馆作公寓之用最高峰时期年为例个人租用作公寓之用仅间占宾馆总客房数到年即使租用公寓客户达到万套每套平均按平方米计算总需求量也只有万平方米。因此虽然上海酒店式公寓市场潜力较大市场供应不足但在市场总量上看不宜哄而上否则盲目开发可能造成过量供应。市场潜在增长点根据前面分析我们对酒店式公寓发展基调定位于稳步发展但在些细分市场还是有些亮点。从地域看目前长宁徐汇酒店式公寓保有量占全市和其他份额也都集中在卢湾静安浦东黄浦等中心区域。从酒店式公寓分布走向看其发展与整体城市发展战略息息相关。
11、低投资风险。但由于有较多小业主经营管理有定难度有些小业主可委托该管理公司经营管理也可自己出租或自用因此租金不尽相同可能会造成定经营麻烦。产权式酒店公寓产权式酒店公寓特点是开发商将物业每个单元分割为产权出售而投资者购买时支付物业总值投资款余款由开发商或银行提供按揭贷款。同时投资者在按揭期内将使用权委托给开发商指定著名管理公司统经营统管理统支付按揭款至按揭期满各业主便可收回使用权。对于产权式酒店公寓投资者般不在酒店居住而是将物业委托给酒店管理公司统出租经营或者自我出租获取年度红利。因此年度利润分红通常足以抵消分期付款费用并有可观赢余。业主般只前言研究背景酒店式公寓自九十年代初从港台传入上海以来目前正处于稳定上升的阶段。由于具备酒店式服务公寓化管理的特点酒店式公寓非常适合中短期居住因此倍受外籍来沪。
12、人员及高级白领人士的青睐同时酒店式公寓又以其出色的市场表现可观的回报成为广大投资者的新宠。尽管酒店式公寓是种极富发展潜力的物业但其在上海尚处于探索阶段在市场预测社区形态建筑设计服务设施的配套服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。概念界定根据目标客户和物业特征上海酒店式公寓大致可以分为两类类是小户型酒店式公寓此类物业可算是上海商住两用小户型二代产品其代单身公寓于年末大量上市当时也曾引起市场极大关注。而小户型酒店式公寓更是以小户型低总价和酒店式服务作为其主要卖点赢得了大量上海新兴白领年轻购房群和投资客。比较典型楼盘有东方时空蓝朝部落骏豪国际等。另类即从年代初期开始伴随着上海对外贸易增多以上海商城酒店式公寓为代表物业类型。这类物业主要为在上海从事商务活动外籍人士提供国际化居家服务设施。从最初上海商。
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酒店式公寓项目投资立项可研报告