1、轻 已售 金谷园红旗南 路 天津市天祥 房地产开发 公司 万起价元平方米 均价元平方 米 现房已售 多层砖混 金淼园红旗南 路 天津市登发 房地产开发 公司 万起价元平方米现房 已售 金禧园红旗南 路 天津市凌云 房地产开发 公司 万起价元平方米 均价元平方 米 现房 多层砖混 已售 西南部市场分析 通过对西南部市场的综合分析及分布项目楼盘的归纳的分析，可以看出该区 域市场在市场潜力发展趋势开发方向以及销售引导上都具有很强的优 势，现给予述评 外部环境 交通道路的改善随着天津市十五规划的发展，该区域将成为年 年 的重点建设道路，有利地带动区域内的市政及住宅的发展，介时位于南部的 。
2、房地产公司为其下属公司的合资企业，港宁房地产公司 做了部分前期工作，如规划成果，大配套协议等。但我司的合作方为西青区 土地局。 三已取得的政府文件 市规划局审批的规划成果。 与市安居工程办公室签定的大配套协议，该协议中明确红线外大配套费用包 干，摊到该项目为万元整。 市政府的会议纪要，在该纪要中明确西青区开发的土地可减免土地出让 金，合作方承诺我司如用该土地做商品房，土地出让金可减免。 市规划局核发建设用地规划许可证通知 市政府征地办公室批准征用土地通知 四合作方式及条件 合作方式 万科次性买断土地使用权，单独开发。 操作方式 万科与西青区土地局签定土地开发补偿协议，然后去市土地局办理土地出让 手续，与市土地局签定土。
3、元平方米期房 建筑形式为多层 砖混。 绮华里华苑居 住区 天津市安居 建设发展总 公司 万起价元平方米 均价元平方米 现房 多层砖混结构 欣居园红旗南 路 大开发林 克森华澳 天津房 地产开发有 限公司 万高层起价元平 方米 均价元平方米 砖混均价元平 方米 现房 多层砖混结构及 层框架高层云华里鑫 园公寓 华苑居 住区 天津港宁房 地产发展有 限公司 万起价元平方米 均价元平方米 期房 高层框架结构 华胜安居 小区 红旗南 路 天津市华胜 房地产开发 公司 万砖混层起价 元平方米 均价元平方米 层框轻起价 元平方米 均价元平方米 现房 多层砖混 层。
4、 第三章项目合作条件 项目合作背景 年天津市政府征用西青区外环线内部分土地建设华苑居住区，经市区 两级政府协商，市里开发用地，西青区开发用地，市政府就用征用 的的土地建设完成了现在的华苑居住区，西青区保留的土地，即西 华苑用地，西青区就交由其下属单位宁发房地产公司来开发，由于些原因 直未开发建设，后与香港上市的天津发展控股有限公司合作成立港宁房地 产公司后正式启动该项目，并由港宁房地产公司开发了华苑新城期用地， 现正在建设中，二期用地准备出让，在此种情况下，万科介入该项目。 二合作方介绍 土地已由西青区土地局征为国有，现在西青区土地局名下，西青区土地局为 政府职能部门，港宁。
5、出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用 证。港宁房地产公司前期投入的部分费用由其上级单位西青区土地局对其进 行补偿，与万科不发生直接关系。 土地价款及付款进度 土地价款土地总补偿面积约亩，土地补偿费总额约为万元 以万元亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每 亩单价不变，补偿数额多退少补该补偿费含征地补偿费 高压线拆迁自来水河道掩埋地上树木迁移地上物拆 迁地下管线拆迁项目前期费用等有关的全部税费支出。 付款计划 双方签订协议后周内我司支付万元补偿费。余额在签订协议后三年内付清，在年月日支付余额的三分之 即万元，年月日再支付余额的三分之，最后笔 于年月日前付清。 合作方的主要工作 保证红线外市政大配套按万元包干含给水排水天然气和。
6、售量变化情况 调查报告及分析显示改善居住条件为近期住宅消费的主要原因，三口 之家为住宅消费主体，价格在万元，面积在平米之间的商品房 是消费者购房首选，其中单价在元之间的占总量的，单价在 元之间的占总销售量的。影响市场需求的首要因素是房屋价 格，贷款是消费者首选的付款方式。 二西南部市场分析 区域市场特征 从目前该区域市场整体市场环境供需总量以及开发程度，可以看出以下特 征 年年年年年年年年年年 年年年年年年年 个人购房比例示意图 人均使用面积西南部市场尤其是南开区从年年基本保持着天津市市场供需量的第 位，累计销售面积约万平米。 市场成交价格为元平米，比天津市场总体。
7、房地产公司为其下属公司的合资企业，港宁房地产公司 做了部分前期工作，如规划成果，大配套协议等。但我司的合作方为西青区 土地局。 三已取得的政府文件 市规划局审批的规划成果。 与市安居工程办公室签定的大配套协议，该协议中明确红线外大配套费用包 干，摊到该项目为万元整。 市政府的会议纪要，在该纪要中明确西青区开发的土地可减免土地出让 金，合作方承诺我司如用该土地做商品房，土地出让金可减免。 市规划局核发建设用地规划许可证通知 市政府征地办公室批准征用土地通知 四合作方式及条件 合作方式 万科次性买断土地使用权，单独开发。 操作方式 万科与西青区土地局签定土地开发补偿协议，然后去市土地局办理土地出让 手续，与市土地局签定土。
8、平略高天津市为元 平米。 开发趋势形成以路带房的开发模式，即红旗南路延线华苑居住区周边不同规 模的中小型项目。 开发规模基本上在万平米以上，甚至出现了百万平米的开发项目，如华苑 居住区华苑新城梅江居住区等。 开发产品比较单，除少量的联排别墅的出现，基本上全是层砖混住宅及 层小高层的形式。 开发项目更加注重社区本身环境的营造，但同比缺乏个性与主题，没有形成 重量级的景观社区。 区域内为知名公司的主力市场份额顺驰集团宁发集团，获得土地价格 相对低廉，竞争压力很大。 区域内没有形成定的明星楼盘及知名住宅品牌。 区域楼盘介绍 项目名称项目地 点 开发商规模价格备注 久华里华苑居 住区 天津华夏住 宅建设有限 公司 万均价。
9、 边市政道路。 规划在项目地界内的集中锅炉房，万科不支付该部分用地的土地补偿 费。 工作日左右即能与市土地局签定国有 土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。 取得土地使用权的风险及控制 合作方出示的关于免土地出让金法律文件时间比较早，土地管理部门是 否继续执行，是个待定因素，经与合作方协商，合作方保证我方按土地出 让金的交纳，否则我方可从其补偿款中扣除。 总体评价 该项目总体讲法律手续比较简单，合作方只有家，并且为政府西青区土 地局，合作风险相对较低。宗地规划为居住用地，已征为国有用地，土地地 权在西青区土地局名下，项目报批手续基本完备。 。
10、 第四章市场研究 天津总体市场情况 天津市房地产市场进入年以来，全市房地产投资计划比去年增长 ，达到亿元。本市房地产业十五目标确定，年内完成投资亿 元，人均使用面积平方米。 年，天津房地产市场实现高速良性增长，危改工程已逐步完成，货币还迁 因素渐渐淡出市场，个人改善型购买占据市场主力，达到，进入纯市场化 运作时期见年，商品房销量变化情况及人均使用面积增长情况 正是货币还迁和房改政策和相关金融政策的结合，充分地调动和激发了百 姓的购房积极性，使得普通老百姓逐步从观念上接受了购房去改善生活条件的 思路，天津的房地产形成了目前的良好市场化运作的局面。 年年年年年年年年 年商品房。
11、业设施佟楼商业中心王顶堤批发市场 文化设施天津图书馆红旗影院 体育设施天津体育中心天津网球运动中心 公园天津水上公园天津动物园 其他华城宾馆山西宾馆会宾园等星级宾馆 三周边道路及交通状况 项目北侧为城市干道红旗南路，路宽米，项目西侧为城市主干环线外 环线，交通极其便利，出行非常方便，目前有多条公交线路从本项目北面滨 水道经过通向市内各个方向，项目东侧为陈塘庄支线铁路，为货运线路， 般每日往返车次为次小时。该项目所在区域规划有地铁号线，地铁 号线，沿外环线高架轻轨线，未来这些设施的建设使得该项目交通设施更 发达，出行更方便。 项目所在地 北侧红旗南路 西面为外环线 四周边环境 自。
12、然环境 项目用地处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被 公认为居住的上佳区域。 北侧为正在建设的华苑新城期，远处为华苑居住区，华苑是天津市安居工 程重点起步区，占地公顷，规划建筑面积万平方米，九五年实施征 地和基础设施建设，共划分个居住小区，九六年实施住宅建设，截至 年底，已基本建设完毕，进住居民户。其中，安华里居华里两个小区 被建设部评为全国城市住宅建设试点小区，碧华里小区成为我国康居住宅示范小区，华苑居住区配套设施齐全，物业管理完善华苑的成功开发对本项 目的开发定位有着很好的衬托。 西侧紧靠天津市的城市主干环道外环线，有着米的绿化防护带。 东侧为陈塘支线铁路，每天约有趟货车经过，有定的噪音污染，需采取 些降躁措。
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华苑新城项目立项投资计划报告书.doc
