福高速北京福州京沪高速北京上海徐宿宁高速徐州宿迁南京。

铁路方面境内现有铁路线条，其中专用线条，站点余个，京沪陇海两大铁路干线在此交汇。

随着京沪高速铁路年全线贯通，届时位居中点的徐州抵达京沪两地的时间仅需个小时。

航空方面徐州观音机场已经开通了全国多条航线。

中瑞出品二徐州城市发展环境研究徐州城市规划分析徐州正朝着特大都市规模发展城市总体规划提出了“双核带三港三圈”“雁行结构面向海洋”等系列重大发展思路，为提高徐州的综合竞争力，促进徐州都市圈核心城市地位的形成奠定了基础。

根据城市总体规划，到年徐州市将发展成为市区万人主城区万人规模的现代化特大城市东部新城区，是未来徐州发展的新核心西部兴起徐州正在加快拓展城市空间，实施“东进南扩北造西延”。

“东进”城区向东跳过三环路形成新的城市组团通过综合开发，完善功能，增强对外辐射力。

中瑞出品徐州“十五”发展规划研究二徐州城市发展环境研究推进综合宽带数据网络建设，重点发展软件电信网络业服务，大力发展会展业，加快发展企业管理法律咨询广告租赁职业中介等商务服务业。

当前徐州正在按照制订的“十五”发展计划进行发展，通过研究我们可以发现在本五年的时间中，徐州的重点发展方向是城市建设推进区域合作与交流，推进徐州小时都市圈建设。

科技产业商贸产业金融产业信息服务业建设科技成果转化基地。

突出徐州科技创业中心龙头地位，积极创建国家级大学科技园高新技术创业服务中心和留学生创业园。

以优化资源配臵为重点，统筹新老城区网点布局，突出中心商贸区建设，做大做强三个广场商业圈，加快建设新城区商务中心。

以培育区域资本市场为重点，建立健全产权交易市场，大力吸引股份制银行外资银行和保险信托等非金融机构来徐设立分支机构，加快组建农村合作银行等地方金融机构。

本项目的发展应顺应徐州发展规划之大势，发展与规划相关联的产业，做到多方共赢中瑞出品二徐州城市发展环境研究徐州经济发展分析徐州国民经济发展年年年年有大型工业矿业企业，是个传统的工业城市。

随着城市化发展的推进，徐州产业结构中，农业比重逐年下降，但是第三产业并没有获得很大规模的发展。

中瑞出品固定资产投资年年年年年固定资产投资额亿同比增长二徐州城市发展环境研究固定资产投资占比重年年年年年固定资产投资占比重徐州固定资产投资分析徐州固定资产投资逐年快速增长，虽受到宏观调控影响，年的增长速度有下降的趋势，但预计城市总体发展主基调不会发生变化。

从近几年的数据来看，固定资产投资是推动徐州发展的主要动力，可以推测，徐州当前处于城市大规模发展的快速时期。

中瑞出品社会消费品总额年年年年年社会消费品总额亿增长值二徐州城市发展环境研究徐州社会消费情况分析年徐州城市居民家庭人均消费型支出情况元食品衣着家庭设备用品及服务医疗保健交通和通信教育文化娱乐服务居住徐州城市消费能力呈现逐年稳步增长趋势，市场消费能力逐步增强。

消费结构中，食品占据比例成为最主要的消费支出。

随着生活水平的提高，居民用于教育文化娱乐服务的支出达到。

中瑞出品徐州人口变化年年年年年人口万人增长值徐州市区人口变化年年年年年人口万人增长值二徐州城市发展环境研究徐州人口变化分析徐州人口增长呈现小幅稳步增长趋势。

随着城市化的发展加速，市区人口增长迅速，年达到，年达到，属于非机械的人口增长。

中瑞出品徐州在岗职工平均工资年年年年年平均工资元增长值城市居民人均可支配收入年年年年年可支配收入元增长值二徐州城市发展环境研究徐州居民生活水平分析徐州城市居民生活水平逐年显著提高。

近四年内，在岗职工平均工资，保持在平均以上的增长速率。

人均可支配收入增长速率加快，居民消费能力逐渐增强。

中瑞出品二徐州城市发展环境研究徐州城市发展环境分析小结徐州城市发展环境良好。

具有房地产投资商业开发等良好前景。

徐州人口变化随着城市化的发展加速增长速度较快，属于非机械的人口增长徐州居民生活水平人均可支配收入增长速率加快，居民消费能力逐渐增强。

徐州产业结构分析第二产业为主，第三产业并没有获得很大规模的发展徐州社会消费情况徐州城市消费能力呈现逐年稳步增长趋势，市场消费能力逐步增强。

徐州固定资产投资推动徐州发展的主要动力，当前处于城市大规模发展的快速时期。

产业发展规划徐州正朝着大力发展商贸产业金融产业信息服务业发展徐州经济发展分析年均增长率小幅加速，增长速度超过全国平均水平徐州规划徐州在朝着特大城市发展，到年规划市区人口万。

交通资源徐州为全国综合性交通主枢纽。

其对外交通发达。

地理位臵徐州地处江苏北部，在地理位于淮海经济区中心位臵中瑞出品三徐州房地产市场环境分析徐州住宅市场分析住宅板块划分徐州的住宅市场主要划分为中心区东区南区西区北区五大板块中心区东至迎宾大道南至和平路西至西安路北至黄河南路东区东面南面接近徐州市级界线西至复兴北路迎宾大道徐淮公路北至大庆路南区东至迎宾大道徐淮公路南至徐州市级界线西至中山南路湖东路北至和平路西区东至西安路中山南路湖东路南面西面至徐州市级界线北至铜沛路北区东至大庆路南至铜沛路黄河南路迎宾大道西面北面至徐州市级界线。

随着徐州新区这重大城市功能区的发展，未来徐州住宅格局会有所改变，发展方向将会向新区转移。

新区中瑞出品三徐州房地产市场环境分析徐州住宅市场分析年季度季度季度季度年季度季度季度季度年季度季度季度单位万平方米批准预售面积市场供应情况年徐州住宅市场供应量较大，但是受到国家宏观调控的影响，年住宅供应量明显回落，但年开始市场供应情况回暖。

从土地市场分析，年徐州市住宅用地的出让量达到万平方米，主要集中在徐州市的东部与南部地区。

而，年随着徐州新区内有大量土地对外出让。

徐州对于住宅用地的出让表面徐州城市总体发展方向向东南倾斜的趋势明显东区和南区将会成为徐州市区内适宜居住的中高档居住区。

中瑞出品三徐州房地产市场环境分析徐州住宅市场分析市场需求情况由于徐州住宅市场的购房需求以自住需求为主，且其中有较大部分为刚性需求和意愿比较强烈的改善型需求，因而市场交易受宏观调控的影响不太大。

从近年徐州商品住宅的成交情况来看可以发现以下特点市场需求量逐步增长，且需求增长量显著市场总体呈现供大于求情况，但是供求差距逐渐缩小年季度季度季度季度年季度季度季度季度年季度季度季度单位万平方米成交面积年年年年月单位万平方米供应量成交量绿地集团徐州商务城项目研究报告合稿上海中瑞市场研究有限公司二八年十月绿地集团徐州商务城项目基础研究上海中瑞市场研究有限公司二八年二月研究目录淮海经济区发展背景分析二徐州市城市发展环境分析三徐州房地产市场环境分析四徐州文化娱乐市场调研中瑞出品淮海经济区发展背景研究环渤海经济圈长三角经济圈淮海经济区位臵淮海经济区位于我国两大沿海经济圈之间，是连接两大经济圈的桥梁，未来具有较大的联动发展空间。

淮海经济区位于我国中东部地区，其之北为环渤海经济圈东南为长三角经济圈，淮海经济区是两大经济圈连通的必经之路。

在我国国民经济发展环境中，东部沿海的三大经济圈环渤海经济圈长三角经济圈珠三角经济圈是我国经济发展的绝对核心。

淮海经济区位于两大经济圈之中，在陆路交通上是连接两大经济圈的桥梁，具有良好的发展前景。

珠三角经济圈淮海经济区中瑞出品淮海经济区由山东江苏安徽河南四省个市组成。

淮海济区是由鲁南，苏北，豫东，皖北等个地级城市及所辖范围组成。

淮海经济区人口密度高，消费需求潜力大面积万平方公里，总人口亿，属于人口密集区域，潜在消费需求巨大。

淮海经济区的经济发展起步比较低，但是发展速度较快，未来发展具有较大潜力。

整个淮海经济区经济发展开始进入全面加速期。

年，淮海经济区地区生产总值达亿元，占全国经济总量，年增长倍金融机构存款余额首次突破万亿大关，达到亿元徐州济宁临沂盐城四市从年起相继实现双超超亿元财政收入超亿。

淮海经济区发展背景研究淮海经济区规模与发展淮海经济区具有良好发展空间，作为经济区中心城市的徐州发展潜力巨大。

但是其发展也将会受到体制的挑战。

中瑞出品徐州淮安连云港蚌埠淮北宿州临沂枣庄商丘宿迁年各市值比较亿元徐州淮安连云港蚌埠淮北宿州临沂枣庄商丘宿迁淮海经济区发展背景研究徐州淮安连云港蚌埠淮北宿州临沂枣庄商丘宿迁年各市市域面积比较平方千米徐州淮安连云港蚌埠淮北宿州临沂枣庄商丘宿迁淮海经济区主要城市经济指标分析在淮海经济区内，徐州的城市规模并非最大的。

但是徐州城市居于淮海经济区前列。

可见徐州整体经济实力位居整个淮海经济区之首。

中瑞出品淮海经济区发展背景研究淮海经济区主要城市经济指标分析徐州淮安连云港蚌埠淮北宿州临沂枣庄商丘宿迁年各市固定资产投资比较亿元徐州淮安连云港蚌埠淮北宿州临沂枣庄商丘宿迁徐州淮安连云港蚌埠淮北宿州临沂枣庄商丘宿迁年各市社会消费品总额比较亿元徐州淮安连云港蚌埠淮北宿州临沂枣庄商丘宿迁在淮海经济区内，徐州城市化进程最为成熟，固定资产投资位居淮海经济区之首。

徐州城市消费能力较强，社会消费品总额位居淮海经济区前列。

考虑到城市规模人口总量的差异，徐州的城市消费能力处于淮海经济圈的领先位臵。

中瑞出品淮海经济区发展背景研究淮海经济区主要城市经济指标分析徐州淮安连云港蚌埠淮北宿州临沂枣庄商丘宿迁年各市户籍人口比较万人徐州淮安连云港蚌埠淮北宿州临沂枣庄商丘宿迁徐州淮安连云港蚌埠淮北宿州临沂枣庄商丘宿迁年各市人均可支配收入比较元徐州淮安连云港蚌埠淮北宿州临沂枣庄商丘宿迁在淮海经济区内，徐州做为大型城市，人口规模位于整个经济区前列。

在淮海经济区内，徐州城市居民生活水平相对较高，人均可支配收入为经济区最高的城市。

中瑞出品淮海经济区发展背景研究淮海经济区发展背景小结淮海经济区作为我国中东部沿海城市集群，在未来国家宏观经济发展中拥有重要的战略地位，淮海经济区自身具有较大的发展空间。

从地理位臵来看，徐州处于整个淮海经济区的地理中心位臵，具有较大发展的辐射面。

同时，徐州也是我国陆路交通枢纽，交通资源得天独厚。

在整个淮海经济区内，徐州市的各项经济指标都位居前列，徐州的城市化发展水平最为成熟，具有良好的基础条件的徐州，在未来整个淮海经济区的发展中将会占据先机。

但在当前行政体制下，整个淮海经济区的发展也面临较大的体制瓶颈。

同时，对于淮海经济区不同四省的经济产业人口来说，在