1、势分析 二青岛房产市场分析 青岛市房地产回顾二年青岛市房地产市场综述 三上半年青岛市房地产各项数据统计分析四青岛现行主要房地产政策 三青岛市民购买力分析 市场环境调查总结二商业环境总结 四酒店式公寓市场分析 酒店式公寓概念与特征二酒店式公寓的主要类型 三酒店式公寓的主要优势四青岛酒店式公寓现状分析 五青岛市及周边发展规划分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,青岛城市地位二城市重大节日 三城市投资与发展四城市规划与发展 五中山路商贸旅游区的规划与改造六青岛小港湾改造工程 六项目运作深入分析 项目概况 二项目分析 三项目总体规划 四目标客户定位 五项目实施进度计划表 六项目投资回报分析 规划指标 成本核算 销售收入 投资收益 七敏感。

2、。其中，建筑安装工程价格上涨材料费价格上涨，建筑用钢材价格上涨。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，年全国商品房平均竣工造价为每平方米元，比上年增长。 从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力煤炭石 油供应紧张的局面仍将持续铁路运输紧张局面难以得到根本缓解建材价格仍将维持在高位。另方面，随着人们需 求层次的不断提高，商品房的品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在定程度上加大了商品房的 开发成本。 。人力成本项目的期间费用和开发利润都难以明显下降。 由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都 是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降而对于。

3、期内，房地产价格会增幅趋缓，部分上涨过快的城市会略有回落。但从长期看，房地产价格走势仍将缓慢上 扬，这是因为 房价大幅下跌不利于整个国民经济的持续稳定发展，不利于维护社会的稳定，与政府初衷相违背 在整个房地产市场主体中，无论是政府开发商信贷银行，还是大多数购房者都不希望房价下跌过多。 银行对信贷的严格控制，二手房转让交易税的出台，使投机投资客户大量减少，房价上扬的动力明显不 足 土地成本不断上涨建安成本不断提高人力成本项目的期间费用等居高不下，又导致房价难有下跌空 间。 随着政府的不断调节，消费者购买力的进步增强，房价将基本上和居民的收入水平相适应，并最终保持相对稳 定。 目录 全国房产市场分析 近几年房价上涨的主要原因何在二今年乃至以后几年房价的变化。

4、减缓，但房价下跌的可能性不大。 。土地成本持续上涨。 土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土 地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进步加剧了房地产开发土地供需 矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和 土地供需不平衡，在定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进步规范也相应增加了拆迁补助费用。另方面， 土地出让金也是当地政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。 。建材价格持续上涨导致建安成本不断提高。 近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。年，全国固定资产投资价格比上年上 。

5、企业的开发利润，由于国家采取了加大普通商品住 宅和经济适用房建设整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分可能会下降些。但房地产企业作为市场中的法人 主体，其着眼点只能以盈利为中心。所以从长期看，这部分成本也不会有太多的下降空间。 从房地产市场主体的行为看，房价下跌的动力不足。 房地产市场的活动主体主要有三个是政府部门，包括中央政府和地方政府二是企业，主要是房地产企业和 金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看， 房地产价格下跌的动力明显不足。 。政府的行为和动机。 政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任在我国，政府尤其是地方政府同时也是 房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致两者的行为。

6、房价就是稳定房价上涨幅度，而不是房价的下落。 。银行和房地产开发企业的行为和动机。 银行对房地产业的价格影响基本上是中性的，因为银行对开发商的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，而对按 揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。从银行的利益出发，房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的 利益。但在目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响 银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。 开发商是紧跟地方政府节奏的个群体，也是对房地产市场价格走势有良好期盼但没有主导能力的个群体。 但不管怎样，作为商品房市场中的供给者，房地产开发商肯定不希望房价的下跌，而且会在和政府的博弈中选择相应 的对策保证自己的利益最大化。从另个。

7、。其中，建筑安装工程价格上涨材料费价格上涨，建筑用钢材价格上涨。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，年全国商品房平均竣工造价为每平方米元，比上年增长。 从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力煤炭石 油供应紧张的局面仍将持续铁路运输紧张局面难以得到根本缓解建材价格仍将维持在高位。另方面，随着人们需 求层次的不断提高，商品房的品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在定程度上加大了商品房的 开发成本。 。人力成本项目的期间费用和开发利润都难以明显下降。 由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都 是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降而对于。

8、面看，在宏观调控的大背景下，如果房地产开发商真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间反之，如果房地产商的盈利空间并不大，那么房价下跌的结果是房地产商停止开 发甚至破产，但是低价格的房子依然造不出来。 。居民的两难选择。 住房的最终消费者居民，对于房价的涨落处于两难选择之中。对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下 跌，以实现他们的住房需求但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他们肯定没有好处，因为房价 大落，他们的资产会缩水。 结论 从以上的分析可以看出，近几年，因需求结构和供给结构的错位，投资投机者信贷资金的易获得性，导致房地 产市场炒作盛行，房价快速上涨。今年以来，尽管很多房产新政出台，但政策的着眼点是稳定房价，不是打压房价。 故此，近。

9、向略有不同，但不管怎样，在当前的形势下，他们都 不希望也不会使房价下跌。 对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。地方政府是房地产 市场的头号受益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。这首先表现在土地收入中。根据人大副委员长盛华仁报告的数据，年到年间，地方政府的土地出让收入为亿元，而在年，这个数据不过亿元。 土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。其次，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中。大多数的交易收 费都直接或者间接成为了地方政府的资金。因此，房地产价格上涨不仅可以提高当地的数据，而且可以使地方政 府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设，使地方官员的升迁机会增加。而与此同时，地方政府却没有付出任何 经济上的成本。土。

10、的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。 正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。 与地方政府相比，中央政府的处境比较尴尬。方面，由于房地产业和其他行业的高度关联性，中央政府希望房 地产能够发挥其拉动作用，从而保持经济的增长速度。而在另方面，中央政府不仅要单独承受房地产业过快增长所 带来的金融风险国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等系列的隐性成本。 而房价下跌，不仅会影响刚刚培育起来的住宅产业发展，从而影响整个国民经济的持续稳定而且对社会稳定也没有 好处，特别对金融安全带来严重威胁。因此，在这次宏观调控中，中央政府再强调，稳定房价是这次房地产新政的 主旨，稳定。

11、。根据央行中国房 地产发展与金融支持报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由年的急剧提升到年的。 从土地的角度看，主要来源于地方政府利益驱动。自从银行管辖权上划以后，来自土地的收入成为地方政府财政 的支柱。房价地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此 同时，地方政府的成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的 动因。尤其是在实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让政策后，土地价格大幅上涨，部分城市土地价格成数倍增 长。据统计，年土地交易价格比上年上涨，涨幅比年高个百分点年季度，又上涨了。 土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。 信息系统不畅进步加剧了房价的上。

12、涨。 目前，我国还没有个统规范完善的房地产市场信息发布平台，各政府部门相互，信息之间互相矛盾 的情况时有发生。另方面，少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价 有的开发商囤积土地囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。这种虚假信息，严重误导了广大 居民的市场预期，造成了部分消费者的恐慌心理。在房价快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，加剧了房地产市场的 供需矛盾，刺激了房价的进步抬升。 另外，向广大居民宣扬正确的住房消费观也非常重要。如前几年，由于政府住房信贷政策误导，银行的超低利率 及银行资金易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场，导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过国外发展几。

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