管理公司建立起战略合作伙伴关系。合同双方的联合，将是个强强联合，有利于业主方保利地产进军酒店行业，也有利于代理方洲际酒店集团提升其市场占有率，从而获取高额的管理费用与品牌溢价。洲际酒店集团旗下有各种档次类型的品牌，保利地产根据各个项目特点所处的地理区域市场范围消费者情况，酒店使用功能布局与提供的产品，选择与洲际酒店集团旗下品牌进行合作。如在佛山南海项目，根据其所处于广佛的中心位置南海桂城，又是广东国际金融中心地带，地理条件优越，市场培育成熟，消费群体的消费能力高。则与洲际集团旗下最高品牌“洲际”合作，建立佛山保利洲际酒店。在广州增城项目，将与洲际集团旗下品牌“皇冠;合作，从而更加适应当地的市场情况和消费群体。在广州白云区，保利会所改造过程中，又与洲际集团旗下经济型品牌“快捷假日;谈判，展开合作事宜。另外方面，根据市场情况与各个运作项目的特点，为更能充分发挥业主方保利地产在中国的优势，即使已经与洲际酒店集团签订战略合作协议，但其仍不放弃与其它知名国际酒店管理公司合作的机会。如目前与希尔顿酒店管理集团喜达屋酒店管理集团进行接洽谈判。商谈佛山东平新城项目与广东阳江项目，对于业主方保利地产，根据其战略布置，拟以其两个项目的特点，打包成个项目与各酒店管理公司进行谈判，从而更加满足其作为企业所追求的核心利益与经济利益。．业主方保利地产与代理方洲际酒店集团合同谈判特点对于代理方，洲际酒店管理集团，凭借其知名度与行业优势，在管理合同谈判中优势明显，主要表现在以下几点部门设置洲际酒店集团在上海与北京设有大中华区办事处，办事处下面专门设置法律部门与配备专职人员，专门负责合同的谈判跟进与落实合同的谈判事宜。这些人员不仅熟悉中国市场，掌握中国法律特点，也了解集团总部的要求，同时，又懂得集团的业务与战略。他们行业经验丰富，对合同的条款把握与市场的把握到位。格式合同在谈判过程中，洲际酒店集团提供格式合同作为谈判基础。此格式合同严谨复杂行业术语居多，非专业人士难于读懂。在格式合同的条款上，对管理方即洲际酒店集团的利益保护非常明显。制度与程序洲际集团根据其多年的运作，已形成了整套完整制度流程与程序，来处理各种谈判中所表现出来的问题，可以说运作非常成熟。合同版本要求根据合同管理双方的背景，洲际酒店集团要求签署两种合同版本中文版本与英文版本，两种版本均具有同等效力。这有利于在合同条款的争议过程中，其拥有更多的解释权限。对于业方主保利地产在合同谈判与操作中，表现在以下两点格式合同的比较由于业主代表及业主办公室人员第次接触酒店，对酒店行业了解不深，故在合同谈判过程中，非常细致与认真，参考了不同管理公司的合同版本，也了解到不同管理公司的合作特点，提前做好谈判的准备工作。合同谈判，业主方知道合同管理是属于委托管理，熟知委托管理代理的特点，所在在合作关系上，不仅是两家公司间的合作，同时，在定程度上又是“雇佣关系;，所以在合同条款的谈判中，作到有的放矢。原则上，要把经营管理权交给代理方，但考虑到投资风险财务风险和经济效益，又要实现定的控制。所以在合同条款的表述中，体现了对企业人财物经营管理等方面，在日常经营中要求实行“双签”制度与业主派驻业主代表财务副总监参与管理的制度。虽然没有专门配置合同谈判部门与人员，但其指定业主办公室人员专职负责，接洽。在合同谈判中，要求谈判人员对主要问题提出相应的分析报告，提交决策层参考。同时，在合同条款的表述与适合范围审查中，提交保利地产集团法律顾问给予审查，保障业主方的利益。．佛山保利洲际酒店内部沟通机制管理合同中审批制度的说明管理人洲际酒店集团每月须向业主提交份详细的营业报表，饭店的经营成果。在每个营业年度开始前至少天，管理人应将其准备的该营业年度的经营预算和资本预算提交业主并经业主批准。如果业主在天内未提出明确的书面异议，将视为批准。业主聘用家会计师事务所，每年对酒店的经营情况进行次核证审计。管理合同中沟通机制的说明管理人洲际酒店集团应与业主举行会议，从开业日期起每月次，管理人和业主应在会上审查和讨论酒店的财务报表营销计划现金流动人事事宜资本支出以及业主和管理人共同关心的与酒店有关的问题，管理人和业主在会前将讨论的内容提交对方。除非业主和管理人另有约定，所有会议应在酒店举行。业主代表本身担任业主方保利地产下属子公司保利华南实业有限公司的副总经理，又是保利地产下属酒店项目保利佛山酒店有限公司的董事长，兼任保利洲际酒店副总经理职位。由于其职位特点及所掌握的信息量，其不仅架起了业主方与管理方沟通的桥梁，并能起到良好的沟通效果。酒店专门设置业主代表财务副总监办公室，并且要求业主代表财务副总监常驻酒店，这样在时间地点上能方便与酒店管理公司人员进行有效沟通。酒店业主代表参加酒店行政委员会会议，能及时了解掌握酒店所发生的信息，同时，根据管理合同“双签制度的要求，在经营管理过程中，能随时掌握酒店运作动态，有利于做出相应的决策。．佛山保利洲际酒店内部人事权安排佛山保利洲际酒店的总经理驻店经理执行财务总监等主要职员由洲际酒店管理集团雇用任命。但需经业主方的认可。业主可以任命酒店的副总经理其向总经理负责和酒店公司的财务总监到酒店工作，方面，其向酒店总经理负责，另方面，其必须向业主负责。在合理的条件下，业主可建议更换酒店管理方的主要职员，而洲际酒店管理集团也可向业主公司建议更换业主方的主要职员。但这种更换双方必须达成致。除主要职员外，酒店所有雇员都为业主方聘请。洲际酒店管理层作为业主的代理人，有权利去判断所有酒店员工业主主要职员除外是否合适和合格。代表业主挑选培训指导所有酒店员工，并有权确定他们的报酬及其他雇用条件。凡与酒店员工有关的所有报酬福利奖金和其它支出相关的应付款费用及索赔，都有业主承担。．佛山保利洲际酒店管理费的支付佛山保利洲际酒店的管理费用分为基本管理费和鼓励性管理费，基本管理费用按每个月的经调整总收入逐月计算和支付。其按经调整总收入的的费用收取。鼓励性管理费按总营业毛利润逐月计算调整和支付。其占总经营毛利润的至．之间。业主须支付定的系统费，系统费包括品牌营销预定系统基金雇员培训费员工意见调查费质量评估费宾客服务系统费等。系统费用可作为酒店经营成本列支。管理费系统费的支付以美元为计费标准。．结论与启示中国酒店的可持续发展与当地环境的适应性，酒店客户端的选择是个投资者业主在创建酒店初期所要调研的事情，酒店自身地价以及所在地上面的附属物物业的保值增值，是所有的酒店投资者业主所关注的核心利益所在。酒店管理公司利用其本身公司品牌巨大全球预订系统营销渠道标准化的管理流程和先进的服务理念和管理模式，吸引着投资人业主。投资者与酒店管理公司的共同合作开发经营酒店，促进了整个酒店行业的快速发展。在委托代理机制下，由于管理合同的不完备性及所隐含着利益风险，容易产生些代理问题，如对剩余价值的索取与控制；同时，投资者与酒店管理公司所追求的根本利益不样，利益偏好也不相同，投资者业主追求的是经营与物业双重溢价，酒店管理公司所追求的是管理费与品牌双重溢价，显然，他们将在合作与实际经营管理中将形成定的利益博弈。通过本论文的探讨，酒店管理合同已作为种成熟的经营管理模式的出现，只要合同双方能够选择合适的商业合作伙伴进行合作；在管理合同条款的谈判与签订过程中体现出对双方根本利益的理解与包容；为了长期合作与共赢的前提下，在实际经营管理过程中，表现出互信尊重，相信管理合同将有效地平衡了酒店业主和酒店管理公司双方的根本利益，使酒店管理公司的管理经验能够以较低的成本和风险被复制到更多的酒店，使业主能够获得专业化分工的收益，从而达到良性互动，共同推动中国酒店业的健康有序发展，为世界范围内酒店业的发展和酒店管理水平的提高做出贡献。现了酒店管理公司的管理思想和方法。大多数酒店管理公司不希望业务计划书需要得到业主审批或批准。在谈判中，应可把握以下原则第，是业务计划预先知情权的获得；第二当业主有充分理由质疑业务计划时，酒店管理公司需要安排个特别的协商回应机制。经营业绩测评制度的表述在委托管理的合同关系中，酒店管理公司主要通过收取基本管理费和奖励管理费来实现合同利益。正常情况下，酒店管理公司可以接受的业绩测评方式有两种，种是以同区域内定数量可比竞争酒店的平均单房的日租收入为测评标准；另种是以酒店公司预先制定的业务计划中的经营毛利润为测评标准。同时，也应设定不可抗力情况所导致酒店经营业绩的波动，比如不可抗力自然灾害酒店硬件受到影响如酒店重大装修战争等。业主代表派驻制度的表述业主应当在这个问题上掌握几个重要原则，第，聘请行内入“监督”行内人，这业有利于沟通与协调合作。第二，对业主代表的自律提出要求。第三，对权力的行使设定边界，业主代表由业主任免，并向业主负责，对于在酒店任职的业主代表，在日常的管理事务上，应当向酒店总经理负责；三在不影响或干预酒店管理公司正常经营管理的情况下，赋予业主代表合理进入酒店，查阅经营计划和财务资料，列席总经理会议的权力，但不应当给予特权。关于酒店物业的转让和抵押担保制度的表述酒店物业资产由业主长期持有或者转让，受酒店管理公司关注。在合同条款上，会直接反映其限制性表达上。关于地区专营权的范围划定关于技术协助服务的地位和标准的表述同时，需要关注以下两点技术服务团队的地位问题与技术服务成果和提交程序问题。目前合同管理存在的主要问题汪亚平认为整个社会法律环境不好，业主行为不够规范“我国法律体系还不够完善，法律意识与法律环境不好，部分法律条文不够严谨，有漏洞可钻。在实际执法过程中，有法不依执法不严时有发生。对于部分业主，常常提出苛刻的合作条件，或者在合作过程中，对酒店的具体事务仍进行干预。不习惯按合同办事。出现问题不找合同，而是习惯于找领导协调，或者请客送礼。即使是正当的索赔也不能理直气壮地提出。合同管理意识淡薄“大多数酒店管理公司缺乏行之有效合同管理操作流程与合同管理体系，没有专门设置部门或专人对合同进行管理，合同管理意识淡薄，未能及时跟踪合同实际履行情况，实施动态的合同管理。对合同文本分析不够重视因为缺乏经验及专业顾问的帮助，对所订立的合同条款缺乏预见性及准确性表述，缺少对合同文本的分析与研究，再加上酒店管理合同文本的复杂性，在合同履行过程中，常常因为缺少些重要的条款双方对条款的理解差异以及合同风险预估不足等问题而发生争执。酒店管理合同是业主委托人和酒店管理公司代理人之间的代理协议，受合同法与公司法的约束。代理法规定代理人有以下信托责任代理人必须将委托人的利益置于其自身利益之上；代理人不得与其委托人进行竞争；在未充分披露和得到委托人批准的情况下，代理人不得自营，即代理人不能为其自己的利益从事经营活动。此外，法律还规定，代理协议可由委托人自愿废止，除非代理人与所运营酒店存在利益上的关系。但需着重指出的是，普通法赋予了业主终止合同的权利，但如果合同条款中规定业主无权终止合同，则受合同法的限制，业