项目所处区域内的人流车流竞争楼盘行业分布居民状况以及目标客户的第手资料，整理分析后总结了多种建设方案，通过对比，从财务和营销角度分析了御景铭洲建设的必要性和可行性，最后形成了本报告。

报告编制过程中所遵循的有关法律法规及政策无重大变化。

项目所在地重庆市的社会经销售任务，销售期基本结束。

本着谨慎性原则，预留空置率。

项目销售进度估算分析情况详见附表四成本费用预算本项目总成本为万元，单位平米平均成本为元。

勘测规划设计费为万元，单位平方米平均成本为元。

土地获取成本拆迁费用为万元，单位平方米平均成本为元。

开年来房地产开发直呈持续走强发展态势，尤其是年月重庆市成为我国四个直辖市后，表现得更为明显。

年至年年重庆市房地产开发投资年均增长率超过，保持了较高增长速度，而同期国内生产总值年均增幅约为左右。

重庆作为全国著名山城，具有独特山水立体景观优势。

随着重庆经济持续发展，居民生活水品日益提高，追求住宅舒适性享受性已经成为部分高收入人群购房主要动机。

自年初重庆掀起开发生态住宅热潮以来，生态房大受青睐，已经开发生态房如御景江山华庭嘉园江都怡园江山多娇等项目都取得了成功，证明生态住宅具有广阔市场空间。

投资增加。

年月末，全市累计完成房地产投资亿元，同比增长。

同年月，全市累计完成土地开发面积万平方米，同比下降累计发生土地购置费亿元，同比下降商品房竣工万平方米，同比下降月商品房销售面积万平方米，同比增长。

价格趋升。

根据统计局数据显示，商品房销售表现出量增价升总体态势。

去年同期全市商品房销售价格均价为元平方米，今年均价为元平方米，上涨了元平方米其中住宅售价为元平方米，写字楼为元平方米，商业营业用房售价为元平方米。

消费增长。

重庆市房地产市场出现日渐升温市场趋势，这不仅与重庆地区整体经济表现稳定增长城镇居民可支配收入逐渐增加有着紧密关联。

年月重庆市实现亿元，增长，消费增长城市居民人均可支配收入元，增长。

人均居住面积增长。

据年重庆市国土房管局在房交会期间次调查，年末，重庆市人均居住面积为，年末本市人口万人，年住宅销售面积万，年末重庆市人口万人，年人均居住面积为。

按重庆市住宅发展规划，到年人均居住面积将为，即到年人均增加居住面积。

年末主城区人口为万人，到年主城区因人均面积而增加住宅需求量应为万。

从以上数据分析，可以看出，重庆房地产市场从总体上来说，是呈渐进式向前发展趋势。

居民收入重庆市市民总储蓄额已超过百亿元，以上财富集中在人手中，银行不断降息，股市风险不断增大，西部大开发建设与扩大内需经济战略，甚至海峡双方局势都让人意识到买房是最好储蓄手段。

城市家庭人均年居住支出由年，增加到年元。

居住消费总支出比重由年提高到年。

到年末，重庆城市人均居住面积达到平方米，住房成套率达到了，但按重庆市十五计划和重庆市住宅发展规划，到年，全市人均居住面积平方米计算，城镇每年对住宅需求量应为万平方米左右，年度需求投资总额约亿元，再考虑到城市化水平提高，住房分配货币化实施，则重庆市住宅建设规模是相当可观。

投资环境人口环境年末，重庆市总人口达到万人，比上年增长，江北区年末总人口为万人，较上年增长。

经济环境年，重庆全市完成亿元，增幅为，高于全国个百分点，较上年增加亿元，经济增长速度位居全国位，西部第位。

根据重庆市计委报告，年全市预计增长，固定资产投资增长，外资出口增长，地方预算内财长。

收入与消费年末城市居民可支配收入员，比上年增长，人均消费支出员，扣除价格因素，每年实际增长。

到年全市城镇居民收入将增长。

年月城市居民可支配收入达元，较同期增长个百分点，人均消费支出元同比增长。

城市自然环境略社会政治环境略政策环境重庆房地产开发主要政策措施►加大住房制度改革，进步完善住房公积金制度。

►调整税收政策，鼓励住房消费。

►加大信贷支持力度，提高住房消费。

►清理收费项目，降低住宅开发成本。

►拓宽空置商品住宅消化渠道