用房的占，购买原公有住房的占。

其中，市镇购买商品 房的家庭占和，购买经济适用房和，购买原公有住房的户分 别为和。

县购买商品房经济适用房和原公有住房的户总共不超过 。

可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以 上居民家庭是住在自己购买的住房中。

自行建房居住 个人建房有自筹自建自建公助集资联建或集资合作建房等多种形式。

个 人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之。

年人口普查资料显示， 我国老年家庭户中，自建住房的占其中市镇自建住房的占和 ，而县自建住房高。

说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。

租房居住 这是住宅消费者支付定的房屋租金，取得房屋居住使用权的种住房消费 形式。

年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占，其 中，租用公有住房的为，租用商品房的占，如果分城乡看，在市镇老 年家庭中，有和的家庭租用公有住房，租用商品房的均为。

居 住在农村地区的老年家庭户，仅有的户租住公有住房或经济适用房。

现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间双人间和多人间，房屋布 局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上 充分体现人性化关怀。

目前国内老年设施的形式 目前有大型的退休社区北京东方太阳城广州颐年园 酒店式服务的老年公寓浦东老年公寓上海假日老年公寓 按照星级宾馆标准设计的宾馆型养老院上海松江社会福利院 各地均出现些私人性质的营利性质的小型养老院。

四郑州市老年公寓现状 老年人口高龄化日趋明显 人口抽样调查结果显示年我市常住人口为万人，其中岁 及以上的人口为万人，占，平均每人中就有名老年人。

老 年人口的总量比年第五次全国人口普查时增加万人，年平均增加 万人。

在人口老龄化快速发展的同时，高龄老年人口占老年人口总数的比重在不 断扩大。

年岁及以上的高龄老年人口占岁及以上老年人口的，比年提高个百分点。

户型设计不合理功能相对单服务范围狭窄 目前郑州现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间双人间和多人间， 房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人生活的基本要求，更不能从规划设 计上体现人性化关怀。

就是这样的条件，有的老年公寓也只接收健康的老年人， 把最重要的需求拒之门外，造成了高的空床率。

住宅区规模小配套设施不足管理水平低下 目前郑州市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院福利院，拥有 个床位以上规模的还比较少。

整体规划设计落后，生活设施不完善，健身 休闲娱乐设施单，医疗护理保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不 能满足老年人特别是新代老年人的心理和生理需求。

服务人员缺乏专业培训 在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业的上岗 培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶送饭 洗衣，而无法从老年人心理生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服 务。

而郑州近期养老院虐待老人丑闻更令养老院蒙羞。

总之，目前社会提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是最基本的服 务。

这种养老与老年人的尊严舒适不匹配，与子女的孝心放心不匹配。

因此， 目前的老年公寓是老年人无奈的选择。

五老年公寓发展趋势 社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念 社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平 产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势 纵观郑州市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件 配套上都存在数量和质量的问题。

在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧 嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静舒适生活的要求，产权式老年公寓的出 现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京广州等地此类型的养老住宅深受老年 人喜爱。

他们的成功建设，可以预示产权式老年公寓将成为未来老年住宅发展主 流。

老年公寓将逐步从主城区向城郊转移 老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求 较多，而现有的养老院福利院因历史原因，大多选址于市中心世纪中叶，岁以上的老年人将达到亿左右，约占 亚洲老年人口总数的，约占世界老年人口总数的。

我国老年人口规模 之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。

随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家单亲家庭甚至单人家庭日益增多， 家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作 压力大闲暇时间少，外出经商留学人员增加，城市空巢家庭越来越多， 传统的家庭养老服务功能日益弱化。

我国的人口现状，成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素，为老年住宅产 品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。

老年人收入水平 随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高 收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结 构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单的退休补贴，投资保险等收 益也将纳入老年人收入构成中去。

未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。

老年人福利水平 随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利 水平将会大大提高。

在解除了医疗养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可 解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。

老年人居住状况 年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近的家庭人均建 筑面积不足平方米或没有住房，有的户是合住房，有住房少于 间，有的老年人居住在层以上的楼房其中市占，镇占。

给 这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。

年北京市老年人基本需求调查中有的老年人对目前的住房状况 表示满意，的人不太满意。

对住房问题不满意的主要是城区老年人。

对住 房状况不满意的主要原因第是房屋的使用面积太小其次是因为环境太差， 再次是房屋的质量和设施差。

希望能够改善住房状况的老年人主要是居住在城 区多子女身体状况较好收入较高和低龄老年人。

另外，些标准很低的简易楼砌块楼砖拱楼以及设施不全年代久远的 住宅还不同程度的存在。

可见，国内老年人的居住现状亟待改善。

这现状，蕴涵了老年住宅的巨大 需求。

老年住宅的外在需求主要包括以下两方面 老年住宅的外在需求包括以下两个部分 社会居住观念的改变中国养儿防老三四代同堂的观念和家庭组合在不断发生变化，而 小型核心家庭三口之家的比重在不断上升。

而且由于计划生育政策的实 施，目前四二的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭 矛盾也随之增加。

同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量 的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。

中国老人养儿防老 的观念正在发生变化。

而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。

文化程度较 高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为 首选，有的认为老年公寓是理想颐养天年之所。

由此可见，随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。

子女改善父母居住状况的需求 子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年 养老消费的主力。

年轻的辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样 的地方却未必适合老年人居住。

随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高， 为父母的健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新的老年公寓以改善父母的居住 环境是子女养老服务消费的主要诱因。

在实际的访谈中发现，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考 虑 为父母提供个优质的晚年生活维护了老人子女的双重尊严 老年建筑的特殊功能能为老人提供居住安全的保障 老年住宅社区的专业服务，能为父母提供更科学细致的照顾，解除了子 女们的后顾之忧④社区活动可以丰富父母的生活。

以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪 护不足的歉疚。

二老年住宅目标客户消费特征分析 老年住宅目标客户群的消费有如下特点 老年消费是个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。

绝大多数的老 年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加段时间的社会劳 动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，般在岁前后还是会真正退 回到纯消费人口的行列之中。

老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老 年消费的时限特征。

按照我国的劳动制度，人们满岁后方能就业，这样，低 龄人口的纯消费年限应以年计。

而据年公布的资料，我国人口目前的平 均出生预期寿命为岁，其中男性为岁，女性为岁。

按平均预期寿命推 算，老年人口纯消费年限为男年，女岁，平均为年，接近低龄纯消费 人口的消费年限。

平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段 的死亡概率。

而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到岁以上， 这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。

对于女 性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口的纯消费年 限都要长得多。

老年消费是种自主消费，这是老年消费的行为特征。

与低龄消费其消费 意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄， 行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人 思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。

再者，少年人口由于尚未进入社会，他们的消费实际上是种依赖消费。

而作为纯消费人口