万元序号项目名称折摊年限年折摊额原值残值说明建筑工程二设备器材三小计经济效益运营成本估算固定职工人，人均工资按元月计算，年工资及福利元人，年均工资及福利费万元。

年均办公服务及燃料水电等能源费万元。

年均房屋及设备维修费万元。

年均总成本万元未计贷款利息。

年收入估算按个床位设计，入住老人按人均交纳元月，实际年收入为万元。

资金回收估算每年回收资金为万元年建设资金来源期建设已投入资金万元，期建设项目计划于年完成二期建设资金需要万元。

资金筹措由叶县康乐苑老年公寓自筹万元，叶县农村信用社已同意贷款万元，贷款投防意向书已经签订，可以保证项目建设如期开工资金缺口万元，申请上级给予投资补助。

经济效益分析柳州市老年修养集中区老年公寓属非盈利社会养老机构，项目经济效益收入甚微，依靠是政府扶持和社会各界支持，项目主要效益在于社会效益。

社会效益分析老年公寓是社会公益事业，经济效益不大，但社会效益明显减轻政府家庭负担，有利于社会稳定，真正使老人这弱势群体实现老有所养，老有所学，老有所乐，老有所为，老有所医，该项目属于劳动力密集市四面都有山丘，属于喀斯特地貌地理特征。

基础设施条件给排水项目场区用水来自水管网供水。

生活污水可排入城区污水管网，雨水排入雨水管网。

供电由柳州市电网供电，可以满足项目建设及运营需要。

交通处在广西旅游大格局南北黄金旅游线中心位置，距柳州市中心区仅公里，湘桂铁路柳洛公路和国家五级航道柳江穿过其中。

建筑材料及运输条件项目建设所需要主要材料为砖水泥河砂石子石灰等，均可就地购买。

木材钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设需要。

建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材设备机械直接运至施工现场。

用地条件柳州人民政府提出，在城乡规划和旧城村改造中，各级政府和有关部门要根据当地老年人口数量和老年人养老保障实际需求，将社会福利院老年公寓养老院敬老院光荣院等养老服务机构建设纳入整体规划，落实建设用地或提供相应经办场所。

鼓励民间组织企业和个人采取独资合资合作联营参股租赁等方式创办养老服务机构。

柳州市老年修养集中区老年公寓正是按照这精神，开展此次建设项目。

柳州市政府对于老年修养集中区老年公寓建设和发展给予了大力支持，计划按政策规定采取划拨或补贴等适当形式，解决该老年公寓用地问题，目前正在办理。

该项目建设不涉及土地征用补偿和居民拆迁安置工作。

建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影响防洪交通等设施安全。

建筑施工条件该项目建设，将通过面向社会公开招标途径，选择优秀施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。

场址选择州市鹧鸪江园艺场回龙山及崖尾带环境良好，安静，优雅，适合老年人居住，其建设条件相比柳州其他可用土地区域，较为适合。

在建设投资及运营费用问题处理上，主要根据柳州市鹧鸪江园艺场回龙山及崖尾带地理位置来做抉择。

综上所述，选择推荐为柳州市鹧鸪江园艺场回龙山及崖尾带。

该项目建设符合叶县国民经济和社会发展总体规划以及城市建设规划总体要求项目用地符合有关土地管理政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理符合因地制宜节约用地保护耕地减少拆迁移民等原则要求。

第四章技术方案项目主要建设柳州市老年修养集中区老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目，主要由老年公寓楼老年活动中心大楼和广场门球场钓鱼场种植场绿地花坛池沼道路和其它服务用房保障系统组成。

建筑特征该项目建筑，主要有多层框架结构多层砖混结构和低层砖混结构三类建筑。

设计理念可持续发展理念其主导思想就是建筑本身对自然环境影响做到最小，对资源利用做到合理到建筑物与生态环境和谐相处。

以人为本理念切设计在符合老年人住宅设计规范要求前提下，尽可能在质量户型绿化环境配套设施居住氛围等方面增加新理念，使老年人生活环境更加优美舒适。

服务定位本项目以工薪阶层为主，以满足中低收入家庭需求为目，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。

设计原则老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目建筑设计规范，应满足功能合理设施完善安全卫生适度超前要求。

既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。

不能次到位，应留有改扩建和发展余地。

建筑设计规范必须符合老年人住宅设计规范要求。

由于年龄变化，步入老年后人们体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。

这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中安全性，消除隐患，避免可能发生