迁成本亿元为国际接待区建设项目引入优质开发投资者引入经营者和投资者开发投资者必须执行规划设计和售价要求合作方式可灵活注意对经营者实行多元主题导向整体概念营销休闲区二期产权酒店别墅区水利博物馆营销主要针对项目开发商适宜休闲区经营项目经营者产权酒店投资者游客强调休闲住宿功能对外公关处理各部门关系为国际接待区拆迁做准备，成立物业公司等子公司协调投资者经营者关系岷江休闲区二期水利博物馆产权酒店别墅区博物馆广场文庙广场开放项目岷江休闲区二期水利博物馆产权酒店别墅区博物馆广场文庙广场融资运作以债权融资为主，尝试非银行债权融资第四年天府源国际接待区拆迁管理运作目标健全城市经济结构提高社区资产实力谋求高附加值创造动态活动，增加人流项目建设营销运作招商运作拆迁土地面积万平米，拆迁成本亿元引入经营者和投资者整体概念营销国际接待区营销主要针对来都江堰外地游客成都休闲阶层健全区域体化管理模式实行天府水镇全面管理协调集团化管理运行机制国际接待区开放项目会议中心温泉中心酒店融资运作还贷压力增大房产滚动开发收入实现开发顺序表阶段开发时间开发项目内容投资金额游消费者结构比例，充分发掘潜在市场空间，打造成为旅游目地。

因此，从城市旅游发展角度看，天府水镇项目建设有着相当必要性。

城市功能结构升级必要性目前，都江堰市城市商业，包括休闲产业还未形成合理结构，产品及服务层次尚不能与资源魅力和市场潜力相匹配。

天府水镇成都特殊休闲中心区定位使得都江堰主动融入中心城市经济圈，成为成都服务配套区，最终实现城市功能升级。

都江堰城市建设未来走向是城市旅游城市商业经济成都城郊休闲相结合，天府水镇作为城市核心区将充分体现，因此，从城市功能结构升级角度看，建设天府水镇十分必要。

区域整体开发必要性表面上看，天府水镇是个多元功能项目群，但实际上是个区域整体。

作为城中之城，它是成都特色休憩中心区。

在统品牌理念下，其内部项目具有密切关联性，只有作为个整体进行开发，才能形成集约化人流和现金流，从根本上改善城市布局结构和旅游经济发展节奏，以此推动各个项目自身升值。

否则，只进行局部开发，或者仅投资开发其中单体项目，不但成本高，更不能聚集最旺人气，创造最大利润。

因此，天府水镇作为个整体开发区域，十分必要。

项目可行性评价要点区域开发可行性都江堰市进行城市经营内部和外部条件基本具备，当地政府也有决心通过旧城改造，推动实现城市快速合理发展。

天府水镇区域定位明晰，地上构筑物虽然密集，但形态和隶属关系相对简单，使得拆迁力度大，但难度不大，成本可控制。

加之区域运营开发商四川统和实业股份有限公司有很强实力和素质，在与政府及相关机构协调运作中，天府水镇作为个整体进行开发是可行。

市场可行性古堰景区年游客已达万人次，而古堰景区目前游客进入天府水镇是种必然，到年古堰景区按增长，可达到万人次。

每年在南桥及河堤休闲进餐人，初步估算为万人次左右，由于拆迁，该部分游客将由部分时间中断。

目前休闲消费价格相对较低，消费层次较低，与建成后景区消费有定差距，因此，可以按现有游客作为为来休闲游客保守估计基数，即万人次。

这部分客人与古堰景区游客交叉比例应小于，扣除交叉部分，基数为万人次。

这两部分客人为本项目提供了个基本市场基础，保证了基础市场容量，为万人次根据都江堰市旅游总规，年都江堰市游客人次将达万人次，其中到古堰景区外其他景区万人次，扣除重复统计因素，按计算实际游客人数，即万人我们认为，天府水镇建设过程中分步建设分步开放及建成以后，该部分游客将有会进入天娱乐休闲，我们可以得到年其他景区进入天府水镇人次数为万人次。

成都人有休闲游消费习惯，按增长率保守估计，年成都人休闲游人次应达万由于天府水镇特别吸引力，可以吸引其中增量万部分，即由于天府水镇而新吸引万人次左右游客。

由于项目建成后，餐饮娱乐住宿条件极大改善，过境游客过夜比例将大幅度提高，会议和度假为目游客会有大幅度增长因此，项目建成时，总市场容量最低有保证基数为万，符合市场规律基本容量为万人次，游客结构发育成为以休闲度假为主目地特征。

项目具备了生存背景，拥有合理市场支撑，具备相当可行性。

项目安排可行性天府水镇是个整合了旅游休闲与商业地产项目整体区域，综合功能较完整，结构清晰，是个合理且具有独特吸引力系统工程，各项目通过功能关联景观关联和交通关联，形成了目标市场和消费结构关联，在商业开发经营管理上具有操作可行性。

在项目