（定稿）安康长兴高层住宅小区项目可行性论证送审报告（完整版）㊣精品文档值得下载

到，个人购房已成为房地产市场消费主流。

年安康市个人购买商品房住宅面积平方米，个人购房平均消费支出万元，个人购房占商品住宅销售面积和销售额比重分别为和。

居民个人购房支出已经成为安康房地产市场需求主体，成为房地产业发展根本动力。

房地产发展有力地推动了城镇住宅建设，年安康市城镇人均住宅建筑面积达到平方米，比年提高平方米，接近陕西省人均住宅建筑面积。

同时，住宅房屋质量不断提高，配套设施和居住环境得到了很大改善。

安康市房地产市场供需两旺，年至年仅安康市汉滨区城内累计开发商品房平方米，销售平方米，销售率。

年至年累计开发平方米，销售达平方米销售达。

房年按总建筑面积测算，经测算，长兴国际广场期项目按计划完工，可实现销售收入万元见下表项目销售计划及销售收入测算表单位平方米万元销售期间第年第二年第三年合计销售计划面积百分比售价收款计划期间销售比销售收入销售比销售收入销售比销售收入第年第二开发项目，经过多方论证，提出以下结论该项目建设对加快安康市城市建设，美化城区环境起到定促进作用。

该项目建设对提升居住环境，改善江南城市面貌起到促进作用。

该项目建设带动原北医大北迁工业园内，方面减少了工业对江南城区污染，另方面加快了工业园内建设进度，对工业园区早日见效起到促进作用。

该项目建设地点选择符合城市规划要求，项目建设投资回收期短，具有较强偿债能力和较好经济效益。

为国家上交税收万元。

项目投资条件具备，应早日开工建设。

第八章项目附件资料公司营业执照组织机构代码开发资质证书公司章程公司年年年财务报表及附注和审计报告公司贷款卡国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证项目工程造价概算书。

项目总平面规划图。

二零零八年十二月长兴开发公司概况企业概况安康市长兴建筑集团房地产开发有限公司以下简称长兴开发公司，成立于年月，其原身为年成立的安康市房屋建设有限公司是隶属于长兴集团的独立法人机构，公司注册地址为安康市南环路中段长兴集团办公楼内，注册资本万元，企业类型为有限责任公司，经营范围房地产开发经营，企业开发资质为二级，公司具有独立的法人资格，法人代表为熊绍祥。

公司现有员工人，机构设置有总经理副总经理营销中心工程技术部财务部行政别达到万万万人，人口增加需要住房，上学就业消费等安居才能乐业，居住是首要。

按市政府提升江南发展江北江两岸发展战略，提升江南主要工作是改建拆迁提高品位，未来年安康城区住宅需求量要满足新增万人居住，按人均，尚需万平方米，年均万平方米，需求潜力非常大，而长兴开发公司开发长兴品牌已成为安康家喻户晓品牌，有好口碑，好团队，务实工作作风，因此长兴开发公司发展前景非常看好，在未来需求供给方面颇具竞争力。

第二章间内，居民对住宅楼盘需求量将大幅增加。

这是安康市总体战略发展需要，尤其是城区人口增长外来人口增加购买力增加后对住宅实际需要。

安康目前城镇居民人均建筑面积只有平方米，尚未达到陕西平均水平。

这于安康近几年实际发展及消费水平不相适应，市场还有很大潜力可挖。

政府取消福利分房制度以后，实行住房分配货币化商品化，政府按统规划合理布局综合开发配套建设方针，结合安康中等城市规划建设总体名称第年第二年第三年合计土地费用建安工程费用前期工程及勘测设计费基础实施配套费报建费管理费销售费用不可预欠费建设期利息项目投入总资金自筹万元，占项目总投资，目前已支付土地款万元。

预收售房资金万元，占比申请银行贷款万元，占比第六章项目财务效益评价项目财务效益分析估算在项目经济效益前提条件营业税按销售收入计提城建税按营业税计提教育费附加按营业税计提所得税按利润总额计提银行贷款利率按上浮系数测算贴现率以银行贷款利率为准。

同城项目销售价格对比分析序号楼盘名称地理位置销售价格优点缺点兴科金地正热销大桥路桥桥头临江视野开阔有绿化广场密度大车辆噪音大贵豪领郡已开盘金州路原安康日报社处于闹市区，交通便利，购物方便体量小无公配环境和视野差南城国际未开盘大桥路和兴安路交汇处处于闹市区，交通便利，购物方便密度大车辆噪音大，单体工程无公配煌上煌已销大桥路处于闹市区，交通便利，购物方便密度大车辆噪音大，单体工程无公配秦巴名座已销大桥路处于闹市区，交通便利，购物方便密度大车辆噪音大，单体工程无公配兆仪大厦已售文昌路巴山路交汇处处于闹市区，交通便利，购物方便密度大车辆噪音大，单体工程无公配金城首府已开盘香溪路烈士陵圆交通便利，购物不方便距汉江远长兴北大项目年月开盘兴安路内环路交汇处计划城区，交通购物方便，距汉江近休闲锻炼极为方便，视野开阔，通风采光好无大缺陷根据以上对比分析，拟开发长兴国际广场项目接近且好于兴科金地，故将该项目住宅销售均价定为元平方米。

临街三层商业销售均价定为层元平方米。

项目销售收入测算期建设开发商品住宅平方米，售价按元平方米测算售房面积按销售测算，开发项目分三年实施。

销售计划为第年按总建筑面积测算，第二年按总建筑面积测算，第划户型为户型占总比例，占总比例，占总比例，以上占总比例。

详见户型结构经测算，该项目经营成本为元，销售费万元，财务费用元，营业税万元，城建及教育附加费为万元，经营期总成本为万元详见下表经营成本及费用测算表单位万元序号项目名称第年第二年第三年合计经营成本经营税金及附加其中营业税城市建设维护费教育附加费销售费用管理费用财务费用总成本费用期利润预测经测算长兴国际广场开发项目经营收入为万元，总成本万元，利润总额为万元，净利润为万元，销售利润率为，投资利润率详见下表期项目经营效益测算表单位万元序号项目名称第年第二年第三年合计经营收入减经营成本销售费用税金及附加管理费用财务费用营业利润利润总额减所得税净利润现金流量预测经测算，长兴国际广场项目在经营期内，可累计实现现金流入万元，现金流出万元。

累计净现金流量为万元，假定折现率，净现值万元详见下表，投资回收期年。

期项目财务现金流量表单位万元序号项目第年第二年第三年合计现金流入小计预收销售收入现金流出小计建设期开发成本经营期与期发生经营成本销售费用管理费财务费用经营税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值二贷款偿还期根据以上测算，该项目贷款万元，项目贷款偿还期年个月。

三长兴国际广场二期工程利润测算销售收入住宅平方米元平方米万元商业平方米元平方米万元合计万元开发总成本开发成本平方米元平方米万元税金万元营业税万元城建税万元教育费附加万元合计万元利润总额万元所得税万元纯利润万元四整个项目开发利润长兴国际广场两期工程开发完成后，可实现纯利润万元。

上交税收万元第七章结论长兴国际广场期工程房地万人。

其中市区人口为万人。

年，全市国内生产总值万元，比上年增长，加快个百分点，全市生产总值增长，固定资产投资超过亿元，财政总收入增长，社会消费品零售额增长，城镇居民可支配收入净增元。

近年来，随着安康中等城市建设步伐加快，计划到年城区人口达到万人。

经济发展及人口膨胀会极大带动房地产行业迅速发展，从近几年统计资料可以看出安康房地产市场是安康市增长最快第三产业之。

按照安康市中心城市建设战略规划，在今后较长时间内，居民对住宅楼盘需求量将大幅增加。

这是安康市总体战略发展需要，尤其是城区人口增长外来人口增加购买力增加后对住宅实际需要。

安康目前城镇居民人均建筑面积只有平方米，尚未达到陕西平均水平。

这于安康近几年实际发展及消费水平不相适应，市场还有很大潜力可挖。