市土地整理储备中心昌平区分中心共同作为主体，共同负责资金筹措，联合组织实施项目征地拆迁和大市政基础设施建设等土地级开发工作。

第四章征地实施方案征地情况概述本项目规划建设用地四至范围为东至八达岭高速路，西至轻轨号线，南至回龙观村界，北至轻轨号线。

规划用地总面积公顷合亩，需要征收昌平区回龙观村集体土地公顷，其中耕地面积公顷合亩，般农用地公顷合亩。

二征地补偿方案征地补偿内容及标准依据北京市建设征地补偿安置办法北京市人民政府令第号征地补偿费包括土地补偿费安置补助费。

涉及青苗和其他土地附着物，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。

征地补偿费用于人员安置后再扣除地上物补偿部分，其余部分作为土地补偿费支付给被征地农村集体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。

征地补偿方案本项目征地采用货币补偿方式。

本回龙观村旧村改造联合储备开发项目地块土地级开发授权有关问题批复京国土市函号北京市国土资源局关于昌平区回龙观村旧村改造联合储备开发项目地块土地级开发授权有关问题批复京国土市函号关于回龙观村旧村改造相关事宜村民委员会决定回龙观第七届村民代表第三次会议程序关于回龙观村旧村改造项目进行土地级开发申请村委会致镇政府关于回龙观村旧村改造项目进行土地级开发请示致国土局关于回龙观村旧村改造项目进行土地级开发请示致区政府北京市规划委员会关于昌平区回龙观村用地规划控制指标复函关于回龙观旧村改造项目进行土地级开发意见区土地局致区政府关于回龙观村旧村改造项目用地实施土地级开发批复镇政府致村委会北京市公安局昌平分局回龙观派出所户籍人口证明回龙观镇政府回龙观村委会土地权属证明回龙观村宅基地房屋等基础数据统计回龙观镇政府回龙观村委会桥北七户房屋及宅基地面积统计回龙观村地上附属物情况回龙观村经济类苗圃林木情况回龙观镇回龙观村委会对回龙观镇政府关于回迁楼选址面积及安置商业用房等相关事宜请示回龙观镇政府对回龙观村委会关于回迁楼选址面积及安置商业用房等相关事宜批复回龙观镇政府回龙观村委会关于回龙观村回迁住宅面积说明回龙观镇政府回龙观村委会回龙观村村民回迁楼分配方案偿安置协议入市交易文件制定工作阶段序号项目办理环境评价批复办理交通评价批复建设用地预审前期手续办理征地结案安置楼建设建设用地批准书拆迁实施拆迁许可入户调查拆迁补偿拆迁结案大市政建设市政工程方案综合咨询取得市政方案综合会议纪要勘察设计招投标取得市政道路及管线设计方案取得开工证施工招投标履行协议及资金回收验收入市交易及后续事项级开发验收地价评估上会确定入市交易底价上会报批签订开发补偿协议入市交易出让确定中标人市政工程建设市政工程验收道路及管线地块地块地块地块表项目各地块规划数据表期次住宅万平方米配套公建万平方米建设用地及绿地公顷其他代征公顷总建筑规模收益规模用地商业建筑面积合计根据北京市国土资源局京国土市函号和号批复，本项目北京市国土资源局授权由北京市土地整理储备中心北京市土地整理储备中心昌平区分中心共同作为主体，共同负责资金筹措，联合组目录第章项目基本情况项目区位情况二土地利用情况分析三现状地上物状况四项目规划情况第二章编制依据法律法规依据二项目依据第三章级开发实施主要内容及开发进度实施内容二开发进度项目分期分期规划数据表第四章征地实施方案征地情况概述二征地补偿方案三征地费用构成四征地工作进度计划第五章拆迁安置方案现状调查二拆迁补偿方案三安置方案回迁楼购房面积二回迁楼购房价格三回迁楼购房资格四回迁楼建筑面积五回迁楼建造综合成本估算六回迁楼建设及进度安排七劳动力就业安置办法四拆迁工作进度计划第六章市政基础设施建设新价楼房建筑面积平方米按元平方米计算装修附属物补偿参考周边情况，结合现状，以建筑面积为基数按照元平方米其他补助费数据来自项目土地级开发投资估算明细表二土地出让金住宅楼面出让金为元平方米，配套公建楼面出让金为元平方米三项目挂牌底价二折合收益建筑面积单价合万元亩四土地销售收入估算本处主要采用假设开发法和市场比较法来确定项目经过级开发后预计能实现土地销售收入，以此来考察本项目在市场上经济实现能力。

项目二级开发完成后可以实现销售收入根据项目区域市场调查分析，考虑区域市场价格水平和市场发展趋势，确定在本项目建成后，住宅及商业可以达到销售均价分别为元平方米元平方米。

因此，项目二级开发完成后可以实现销售收入计算如下销售总收入住宅建筑面积销售均价商业建筑面积销售均价万元项目二级开发成本及开发商利润项目二级开发成本及开发商利润总计为万元，包括建安综合成本销售税费开发商利润，具体估算过程如下建安综合成本根据现行北京市建设工程概算定额，并综合考虑各用途房地产建筑结构及装修状况及其区位等因素影响，测算项目二级开发建安综合成本，详见表和表。

表住宅建安综合成本估算表序号项目名称单方成本元平方米总费用万元备注综合建安费用建筑面积为平方米二市政费用红线内市政建安费用三建造成本二四管理费用建造成本五专业人士费建造成本七不可预见费建安费用八建安综合成本三四五六七项之和九利息以第八项为基数，利率，续建期年。

十总计八九两项之和表商业建安综合成本估算表序号项目名称单方成本元平方米总费用万元备注综合建安费用建筑面积为平方米二市政费用红线内街区北京市国土资源局昌平分局关于昌平区回龙观村旧村改造项目进行土地级开发意见回龙观旧改造项目市政综合方案昌平区回龙观镇人民政府关于昌平区回龙观村旧村改造项目进行土地级开发请示北京市规划委员会关于昌平区回龙观村用地规划控制指标复函本实施方案编制人员调查资料。

第三章级开发实施主要内容及开发进度实施内容土地级开发实施主要内容包括前期手续办理征地拆迁补偿实施大市政建设验收入市交易及相关后续事项。

前期手续办理办理环境评价批复交通评价批复委托地质勘察办理建设用地预审向市发展和改革委员会办理核准手续向市规划部门办理规划意见。

二征地实施与集体土地所有权人签订征地补偿安置协议取得征地批复安置补偿取得建设用地批准书。

三拆迁实施入户调查拆迁补偿拆除拆迁结案。

四市政建设市政工程方案设计市政方案综合综合会议纪要委托施工图设计与市政口签订接用协议根据有关法律法规规定确定施工单位组织实施建设。

五验收入市交易二开发进度分地块实施情况根据该项目具体特点，并根据有关政策规定，整个项目规划分成四个地块，各地块同期实施，滚动进行开发，每地块再办理前期手续征地拆迁实施市政基础设施建设验收入市交易及相关后续事项。

地块地块，地块地块，地块及地块，地块地块其中村民回迁楼建设用地在项目地块中提供。

项目各地块具体划分如图所示图项目地块划分示意图二总体进度安排整个项目计划总开发周期约为两年，滚动实施开发。

三分期进度安排村村民数量，按照被征用土地数量除以征地前被征地农村集体经济组织或者该村人均土地数量计算。

应当转为非农业户口农村村民人口年龄结构应当与该农村集体经济组织人口年龄结构致。

应当转为非农业户口农村村民数量，按照被征用土地数量除以征地前被征地农村集体经济组织或者该村人均土地数量计算。

三征地费用构成依据昌平区回龙观村集体征地补偿意向及北京市征地相关政策法规，本项目征地费用构成为人员安置费土地补偿费地上附着物补偿费及征地相关税费。

安置费用回龙观村，农业人口人后经与村委会核实其中包含已死亡未销户人口人，实际农业人口人，其中周岁以下及学生人，超转人员人，转工人员人。

按北京相关规定，回龙观村全部农业人口安置费需要元。

表转工转居人数安置补助金额人均超转人员特殊超转般超转转工人员男女周岁以下及学生总计全村集体土地面积亩，本项目征收回龙观村亩，因此本项目需要承担回龙观村村民总安置费用，为万元。

土地补偿费依据回龙观村征地意向，每亩意向价格为万含青苗农作物道路机井变压器等村集体设施补偿土地补偿费共计万元。

苗圃及其它经济性林木补偿另行补偿，据周边市场行情结合实际情况约需要万元，具体估算如表表树木补偿估算表项目名称规格数量单位补偿单价补偿合计速生杨棵金丝柳棵垂柳棵银杏棵银杏棵碧桃棵雪松棵红花槐棵河南桧棵北京桧棵白皮松棵白腊棵千头椿棵龙爪槐棵紫叶李棵玉兰棵枣树棵国槐棵火炬棵总计相关征地税费，按北京相关规定初步计算需万元综上所述，征地各种费用总计万元合计万元亩，高于本地区最低保护标准，具体各种费用构成详见下表表征地费用表序号项目金额万元备注二征地费用至项之和回龙观村土地征地费用土地补偿费参考周边征地成本，根据村集体初步意向