员当地经营商户以及周边其它大型企业员工等，所以应适当考虑户型配比，以取得更佳经济效益。

此外我们将对我们目标销售区域对本楼盘进行充分宣传，积极抢占当地住宅高端市场。

目标市场定位目标区域地块周边数公里半径内主要为单位家属楼自然村，成规模上档次住宅小区较少。

新近开盘些楼盘将逐渐提升该区域住宅品质。

同时显示该区高素质住宅市场前景。

目标客户即物业管理方案由于区域周边迅速发展，该区域居民趋于高学历高知识高素质知识经济产业人群，高新技术企业白领人士欲改善居住条件臵业者以及工作者为业主主要构成。

皇城丽都是为了适应附近白领阶层和各类人士购房和适应当地住房需求而开发，具有商务和人文品位高基本特征，进而要求住房具有舒适健康性智能化文化性。

舒适性是以人为本体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然，因而要追求种舒适方便安静居住环境，让人享受生活社区。

健康性就是绿色住宅概念。

房条件，预计销售收入房款万元简称期工程内容住宅商业用房地下室合计面积均价预算收入额至年底已实际取得房产预售收入万元收入己完工项目实际投入土建工程建设资金万元，分摊土地征迁与其他费用万元。

总造价万元，单位造价元。

二待建面积平方米和初开工建设面积平方米，全面完成本部份建设项目需投入土建工程费用万元概算数，摊入土地征迁与其他费用万元，总造价为万元。

预计销售收入为万元简称二期工程内容住宅商业用房地下室合计面积均价预算收入额三项目业主资金投入情况与贷款要求至年底业主已投入资本金和自有资金共计万元用于项目前期费用和期工程建设，房产预售收入万元，业已投入期工程和二期部份工程建设，要完成二期全部工程尚需万元资金投入。

二期建设资金万元缺口，商榷中国农业银行西安阎良支行给予贷款万元，期工程销售收入投入万元，各股东自筹投入万元。

以加快项目效益全面显现。

取得社会效益企业经济效益和银行效益多赢成果。

西安市嘉华房地产开发有限公司二〇〇六年十二月三十日中国航空城。

阎良区商品住宅价格走势西安市阎良地区房地产市场自年以来直呈现出市场活跃，交易量放大，价格稳步上涨并逐步走高态势。

年季度均价在元左右，并有稳步上扬之势。

受房价整体上升拉动，本项目房价必然上升。

据统计，本项目楼盘住宅销售均价已在元平方米以上，且销售情况良好。

商业用房销售均价巳在元平方米以上正热销之中。

目前具备竞争优势项目主要是蓝波湾四季风景皇冠花园腾飞广场等楼盘。

三竞争分析西安市阎良区房地产住宅市场竞争特点特点市政政策继续带动楼市发展特点二规模性小区将领导潮流特点三户型面积在变小房间在变多特点四多层物业受消费者青睐特点五成规模重环境特点六品牌营销引发楼市新卖点阎良区域房地产竞争分析本项目位于西安市阎良区，周边区域内楼盘对本项目构成竞争，本报告阎良区内主要楼盘大势加以对比分析。

年月阎良区住宅平均价格为元平方米左右，比上年同期第章总论项目背景项目名称皇城丽都商住小区二承办单位概况西安市嘉华房地产开发有限公司成立于公司于年月组建为西安嘉华房地产开发集团有限公司下称嘉华集团，经营业务范围为房地产开发销售商业运营及钢结构加工等。

其母公司房地产开发集团公司内设机构有综合管理部财务管理部项目投资部工程建设部，营销管理部，公司现有员工人，有专业技术职称员工人其中高级职称人员人，中级职称人员人，初级职称技术人员人，具本科以上学历人，为本项目实施奠定了基础。

公司弘扬稳健创新卓越企业精神，汇聚了金融经济管理财务等方面高层次专业人才，通过建立科学高效管理体系和良好激励约束机制，提升了公司综合竞争力。

按照规范化运作系统化管理多样化形式体化服务模式。

公活影响。

环保措施与工程进度做到三同时。

施工中不产产业全面发展。

项目建设还有利于改善阎良地区城市形象和投资环境，促进该区域总体规划早日实现，社会效益巨大。

四风险性分析投资房地产业，具有高投资回报，同时也存在定投资风险。

投资风险政策风险。

国家最近在土地和房地产上出台了许多新政策以防止房地产过热，中国人民银行月日下达关于进步加强房地产信贷业务管理通知等，不排除国家还有新政策出台可能。

这些都将对项目开发产生很大影响，而国家在土地方面政策变化，也会给地价带来相当大影响。

管理风险。

本项目目前还没有成熟模式和经验，需要公司管理层结合项目实际情况，摸索出符合公司和本区域特点管理模式。

规划设计风险。

规划设计如何体现该项目所具有独特优势地理位臵和环境。

对规划要多方多次论证，力求开发出符合市场需求具有现代感高品质产品。

市场风险。

项目能不能得到市场青睐和确立在目前周边房地产格局中地位。

融资风险。

项目运行有赖于经营者对资本积极运作，以及如何取得资本最好效能。

该项目要认真编制详细可行资金投入计划，确保项目建设过程中项目资金最佳使用。

其它风险。

不可抗力和不可预测事件出现。

二风险控制对政策风险。

将加强对有关政策法规研究，掌握国家法规政策新动态，及时调整项目发展目标和经营战略。

针对管理风险。

加强企业组织机构建设，建立具有定弹性简洁和高效性组织机构，同时建立套监督促进相互制约机制。

加强管理者自身素质提高，掌握先进管理知识和专业技术知识，培养创新意识。

加大促销力度，多渠道多方式推广促销，降低各项开发成本。

针对规划设计风险。

项目将请有经验有影响设计队伍共同参与规划设计，在初步规划设计出台后，项目将会邀请当地各界人士，广泛听取他们意见，从方案规划户型布臵小区环境配套等各方面赢得市场认可，减少项目设计风险。

针对市场风险。

项目将保证所开发物业高品质，力争引领时代潮流产品以及该区高素质住宅市场前景。

目标客户即物业管理方案由于区域周边迅速发展，该区域居民趋于高学历高知识高素质知识经济产业人群，高新技术企业白领人士欲改善居住条件臵业者以及工作者为业主主要构成。

皇城丽都是为了适应附近白领阶层和各类人士购房和适应当地住房需求而开发，具有商务和人文品位高基本特征，进而要求住房具有舒适性健康性智能化文化性。

舒适性是以人为本体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然，因而要追求种舒适方便安静居住环境，让人享受生活社区。

健康性就是绿色住宅概念。

现在不但要讲以人为本观念，也要讲发展到讲人与自然和谐共存。

所以我们提出建设绿色住宅，营造健康家园口号。

通讯系统齐备。

文化讲是人文环境。

现在很多住宅，最后出现差异往往是文化品位决定了住宅档次。

购买力分析根据我们设想，项目户均面积平方米，每套住宅销售均价约为万元。

般情况下购房者首付房款，约万元左右，余款向银行分年按揭偿还，按照购房贷款利率每月偿还，占家庭月收入，我们制定购买对象完全有能力支付。

且当地大部分企业职工都可以申请公积金贷款，每月还款额还将有所下降。

第三章建设内容概况本项目共占地亩，地处阎良区最繁华地段胜利路，胜利路是传统商业街，现规划确定为商业步行街。

本项目西临胜利路，北临市场路，东临规划路，南临西飞小区路，文化东路主干通贯穿于该项目。

所以该项目为六面临街，极具商业价值。

二设计依据关于西安市城中村旧村改造暂行规定实施意见城市居住区规划设计规范西安市规划管理条例城市居住区公共服务设施设臵规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设臵标准城市道路绿化规划及设计规范多层民用建筑设计防火规范三规划目标及设计构思我公司开发嘉华商城及住宅项目占地约亩，实际用地约亩。

位于城区主干道人民路与胜利街交汇处北五百米路东，规划中文化东路从小区中间通过，项目交通地理位臵较为优越。

胜利街在改造前沿街均为临建商铺，本身具有较为浓郁商业氛围。

周边区委区政府公安局等相关单位以及医院学校邮局银行电信超市等都近在咫尺。

配套设施非常齐全，生活条件非常方便。

地理位臵闹中取静，非常适于居住和商业经营。

因此为了对城市中心区土地价值最大利用，及提高阎良区商业档次和城市品位，我公司将此项目开发建设定位为集商业娱乐休闲居住于体大型商业综合建筑群体，体现以商业为主休闲房条件，预计销售收入房款万元简称期工程内容住宅商业用房地下室合计面积均价预算收入额至年底已实际取得房产预售收入万元收入己完工项目实际投入土建工程建设资金万元，分摊土地征迁与其他费用万元。

总造价万元，单位造价元。

二待建面积平方米和初开工建设面积平方米，全面完成本部份建设项目需投入土建工程费用万元概算数，摊入土地征迁与其他费用万元，总造价为万元。

预计销售收入为万元简称二期工程内容住宅商业用房地下室合计面积均价预算收入额三项目业主资金投入情况与贷款要求至年底业主已投入资本金和自有资金共计万元用于项目前期费用和期工程建设，房产预售收入万元，业已投入期工程和二期部份工程建设，要完成二期全部工程尚需万元资金投入。

二期建设资金万元缺口，商榷中国农业银行西安阎良支行给予贷款万元，期工程销售收入投入万元，各股东自筹投入万元。

以加快项目效益全面显现。

取得社会效益企业经济效益和银行效益多赢成果。

西安市嘉华房地产开发有限公司二〇〇六年十二月三十日中国航空城。

阎良区商品住宅价格走势西安市阎良地区房地产市场自年以