（定稿）写字楼开发项目立项可行性策划方案（完整版） ㊣ 精品文档 值得下载

江浙沪研究型企业或对交通要求比较高制造业企业。

它们在上海设立销售中心，办事处，子公司等。

分析优势方便交通规划用地西北面和东北面都有宽敞公路，方便驾车西南面有步行道，人车分离，道路利用率高。

规划用地距同济新城唯交通站点绿苑路同济大学站有高度可达性。

开发难度低规划用地属于类用地，无动拆迁工作，只需稍加简单工程准备措施，就可以进行修建。

自然条件地块沿河，风景成为突出优势，周围没有很高建筑，建筑朝向好，从而采光通风好。

周边环境离曹安公路距离适中，车流噪音和灰尘影响小。

劣势人气由于周边多数地块尚待开发，本地块不如西北面具有人气，周边距其他办公性建筑较远。

居住区影响本地块与居住区资回收期等经济指标对项目进行赢利能力分析及评价。

通过对项目现金流量资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析评价项目资金安全度。

通过对项目敏感性分析盈亏平衡分析风险分析，对项目进行不确定性分析。

为委托方进行项目决策开发经营和管理提供参考。

为政府进行项目审批提供参考和依据。

项目评价依据中华人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方法定额标准上海市建筑和装饰工程预算定额投资项目可行性研究指南，北京中国电力出版社，与项目相关规划设计建设税收等法律法规中华人民共和国企业法人营业执照副本委托方提供项目开发有关资料建设可行性概述本项目符合上海市政府开发嘉定区同济新城要求，得到了上海市嘉定区政府支持。

本项目处于距市中心较远嘉定区，预计租金较低，在当前经济金融环境下，能吸引各地商户进驻，有利于同济新城长远发展。

另外，项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好发展空间。

本项目有可观盈利能力，较低投资风险，具有良好经济效益。

我们认为，本项目开发是可行。

二项目概况与基地分析项目获得本项目由欣欣房地产有限公司于年月日通过上海拍卖有限公司拍得，成交价亿，总价亿。

年月日上海市规划管理局规定了本项目规划指标。

项目区位本项目位于上海市嘉定区同济新城内，同济新城位于曹安公路以北嘉松北路以西桃浦快速延伸段以南。

嘉定区位于上海西北部，中心位臵在北纬度分，东经度分。

东与宝山普陀两区接壤西与江苏省昆山市毗连南襟吴淞江苏州河，与闵行长宁青浦三区相望北依浏河，与江苏省太仓市为邻。

总面积平方公里。

行政区域界线总长公里。

全境地势平坦，东北略高，西南稍低。

市区级河道藻浜练祁塘娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江盐铁塘横沥新槎浦纵贯南北，与吴淞江浏河相连。

河道总长余公里，平均河网密度为每平方公里公里。

本项目所在同济新城总投资约亿，绿化率，同济新城按功能分区划分为四大板块中部板块商贸办公中心，西部板块综合发展区，东部板块现代科技研发区，北部板块生活居住区。

本项目则是位于中部板块中心地段，具有良好地理位臵。

嘉定镇离上海市中心人民广场公里，距虹桥国际机场上海火车站张华浜国际集装箱码头均在公里左右。

交通道路嘉定区交通便捷。

有铁路沪宁线沪杭外环线过境。

南翔站是全国铁路特等编组站，也是上海铁路枢纽心脏，其综合自动化程度为国内流。

境内公路总长多公里，密度为每平方公里公里。

主要公路有沪嘉沪宁嘉金郊环等高速公路，沪宜公路国道曹安公路国道，还有宝嘉公路和外青松公路条市道等。

沪嘉线沪钱线沪唐线北嘉线北安线嘉亭线嘉杭线嘉温线等余条客运线路分别连结上海周边区县区内各镇及杭州温州苏州诸地。

有航道条，通航里程公里，其中境内市级航道蕴藻浜长公里。

周边环境绿化环境嘉定区于年月日，经近年通车，完工后，同济新城对外交通条件大为改善，将吸引批企业。

威胁经济金融目前，全球化影响相对不敏感。

而对整个项目而言，即使遇到房地产市场波动较大，楼盘竞争激烈等不利因素，本项目开发仍然有较高盈利能力。

项目盈亏平衡分析现以出租率为变量，对本项目进行盈亏平衡分析，具体测算数据如下盈亏平衡分析出租率盈亏平衡点由上述分析，我们可以知道，当出租率为时假定价格不变，项目处于盈亏平衡点，此时刚好能够收回成本，由出租率和出租收入之间关系，我们可以知道，当出租单价下降时，该项目刚好能收回成本。

风险分析项目整体潜在风险金融风险近期，全球性金融危机席卷各国。

很多企业经营业绩下降，上海地区企业承租能力下降，使本项目出租难度增大，甚至在今后很长段时期内出现高空臵率情况。

供求风险由于金融危机使很多企业退租，所以近期写字