率根据以上项目指标和价格判断，完成方案二大卖场投资估算及经营收益现金流量表，见附表，附表结论如下区域性商业中心公寓投资收益预判大卖场项目单位数量备注总投资万元年前年租金万元税前，年后每年上涨年变现售价万元折合年现值为万元方案比较两方案收益比较方案高层住宅临街商业收益净利润万元投资收益率。

方案二商业中心公寓收益净利润万元平方米大卖场年租金收益万元，年收回成本，年变现价值万元，大卖场投资成本万元可售商业及公寓投资收益率。

可见商业中心公寓收益高层住宅临街商业收益两种方案特点及要求方案高层住宅临街商业要求及特点总投资附表方案投资估算收益表附表二方案二投资估算收益表附表三方案二大卖场投资估算收益及经营收益现金流量表附图宗地平面图宗地概况宗地位置宗地位于郑州市管城区内。

宗地西临东明路南临郑汴路，东临未来大道，北侧毗邻东明花园住宅小区，地块呈规则长方形，总占地面积亩。

宗地平面图见附图场地概况目前地面附着物为多层家属楼厂方平房和宾馆，其中临郑汴路有三栋多层住宅约平方米，住户约余户占据了大量临街面。

其它区域地面附着物均不超过层。

另只需对水电等设施适当增容就能达到项目开发建设三通平要求。

相关拆迁事宜目前拆迁分为三块原厂区内建筑物，公司作为资产所有者，拆迁容易地块东部出租给国林公司，如果近期拆迁预计需要补偿万元，其中补偿原市场商户万元，补偿国林公司万元临郑汴路有三栋多层住宅，由于拆迁成本较高预计超过万元，本方案未考虑拆迁事宜。

宗地特征描述处在中心城区，旺盛人气有保证地块三面临城市干道，商业价值凸显项目地块面积不大，成长性不强，适合选择高附加值类产品进行集中性开发地价较高约万亩。

二区域环境描述区域界定根据宗地位置，界定本项目所处区域为郑汴路与东明路交叉点为中心向外辐射公里区域。

区域配套教育东关小学城东路小城东路二小三十九中郑州国栋外语学校电子技术学院。

道路交通南临城市主干道郑汴路，西临城市主干道东明路。

公交车有等多条线路，紧邻郑汴路长途汽车站，距离火车站约公里，交通可达性非常强。

向西有东西大街连通商业中心，向东连通国道和京珠高速。

政府机构管城区委郑汴路派出所东明路派出所居委会等政府机构分布四周，为项目治安和管理提供了完备社会保障体系。

医院管城中医院黄河医院郑州市六院分院。

商业向西距二七商圈仅两站路，向东可直达郑州市家电市场东建材市场和家居市场，并遥望郑东新区即将建成物流基地园区。

项目周边生活配套设施已基本齐全，银行通讯餐饮菜场等为商户和小区居民在生活上提供了便利。

区域特征描述属于成熟城区，人口密集交通便利区域在市民中形象认知度较高郑汴路向东连接郑东新区，郑汴东路规划为现代物流区，发展前景广阔历来为房地产开发热点区域。

可见，宗地所处区位优越，为在该处开发商业地产或中高档住宅区提供了硬件支撑。

三区域房地产市场分析区域房地产市场特征本区域历来是郑州房地产市场开发热点区域之，从年左右建业本合计十二总投资成本合计所得税后十三说明本投资成本估算是初步估算，最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过规划为准，届时将据实调整总投资成本农民工押金在工程结束后可退还开发商供气工程和供暖工程费用实际为购房者支付，开发商垫付土地成本暂按万元亩测算。

本测算已考虑到投入资金时间价值。

绿都置业郑汴路项目经济效益分析表高层住宅临街商业序号内容合计万元单价元面积销售均价备注项目销售收入合计多层住宅销售收入高层住宅销售收入车库销售收入沿街商业销售收入商业销售收入二项目其他收入合计农民工押金退还供气工程费用回收供暖工程费用回收三项目总收入合计四利润五投资利润率绿都置业郑汴路项目指标说明高层住宅临街商业相关说明方案住宅沿东明路商业为万平米沿未来路郑汴路商业为万平米住宅项目容积率为建筑面积为万平米人防万平米共有户地下车库为万平米共个可销售地上总建筑面积万平米容积率附表二方案二区域性商业中心公寓可售商业及公寓投资估算表序号内容合计万元单价元面积楼面价权重备注土地费用合计土地出让费用契税土地出让费用二前期费用合计勘探及设计费合计地质