第十章财务评价职工和退休人员居住，许多采掘线员工家属大部分都挤住在简易平房和改造住房里，矮漏暗潮情况普遍存在，加上房屋年久失修和受地下采掘工作影响，这些房屋大部分出现不同程度开裂和变形，部分房屋随时有倒塌可能。

当前，公司部分职工居无定所，工作不安心，给矿区生产安全和社会稳定带来较大不利因素。

造成公司职工家属住房紧张原因，是公司生产经营时期较长，公司员工家属和离退休人员较多。

再加上公司在年代为了落实国务院号文件精神，将井下线职工家属由农村迁入矿区，转为农转非，此类对象人，这也是造成住房紧张原因二是公司效益长期低下，在上世纪年代后，几年没有建造过职工家属住房三是矿山子弟文化水平普遍不高，社会就业能力较差，部分子弟都是靠打零工度日，无力购臵商品房，只能挤住父母起。

因此，我公司安居工程和棚户区改造项目势在必行。

年月至年月为建设阶段，年月完成整体改造安臵工作，在整治改造中，对居民房屋实行就地安臵和货币安臵两种方式。

煤炭坝国有工矿棚户区改造改造是造福于民件大事，件实事，其目不完全为了获取经济利益，而是要将棚户区改善职工居住困难，在白马桥建设成个环境优美功能齐全品位较高住宅小区，以改善居民居住环境，提高居民生活质量，提升城市品位。

煤炭坝国有工矿棚户区改造是期系统工程，牵涉面广，需要广大居民群众理解参与配合与支持。

我们相信有县人民政府和广大群众共同努力，我们定能将煤炭坝国有工矿棚户区改造这件实事做实，好事做好，真正做到改造片，繁荣片，发展片，实现经济社会协调发展。

三研究依据及范围研究依据长沙市中长期社会发展战略纳要项目建设协议书国家计委建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第二版。

建设部建标号房地产开发项目经济评价方法。

其它有关专业设计规范。

建设单位提供其他各项基础资料。

研究范围本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令政策规程规范对项目建设必要性建设规模建设内外部条件项目总体规划方案及公用工程环境保护投资估算及资金筹措和经济效益社会效益等进行研究。

四用地情况煤炭坝国有工矿棚户区改造由于我公司为国有控股公司，无力改善职工家属住房条件。

原有大部分土地都因采煤影响致使地表沉陷，不宜建房和自行提供保障性用地。

由政府在县城规划范围内白马桥地块划地亩作为近三年我单位保障性用地。

五研究结论与建议研究结论项目建设符合国家产业政策，今年我国国家资产投资调控政，特别是政府重视和政策倾斜，更加强了项目开发价值，因此，符合宁乡县城市发展要求和政策导向。

二地理条件优势显著根据目前所掌握现实情况可知，该处为建筑用地，地质条件和水文泥沙等完全符合建设用地地基要求，地理条件优势。

三交通优势突出该项目建设地点道路四通八达，有多路公交车从此经过，人们出入十分方便。

四外部设施及环境优势独特项目建设场地位于交通便利地段，为面临街，材料运输及施工车辆进出方便，物资堆放很好处理，附近配套设施齐全，水电通讯宽带网络等都覆盖至此处，即将全线拉通黄兴北路将进步使此处优势体现出来。

第三章市场分析市场概况年是宁乡县住宅与房地产业发展中及不平凡年，虽受世界经营危机影响，房地产开发建设受到了定冲击，然而随着宁乡城建水平不断升级，以及江两岸三洲，金满地地下商业街建成，金洲大道开通，三环线建设，宁乡新县城格局已基本形成，地域房产开发空间会有扩大，房地产投资稳中有升，住宅级市场快速发展，住宅二级市场稳步推进，宁乡房地产业连续几年快速健康发展局面，房地产业成了宁乡拉动国民经济持续增长改善居民住房条件个重要砝码。

二宁乡县住宅供需总量分析随着宁乡经济快速发展，城市经营之路越走越宽，此地段四面临街，实属新开发经济发展中心地带，对全县国有工矿企业和棚户区改造能够保障住户需求，独特品牌和优越地理位臵，拥有较强竞争优势。

宁乡住宅需求趋势根据宁