较为有执行力国十五条是在月日才公布，因而政策作用还没有完全显现。

按照通常房地产开发建设周期来看，从设计施工到上市，至少要多半年时间，所以，政策作用较为明显时期应是今年年底到明年上半年。

在此之前，相关政策威慑力体现在心理上影响要多些。

我们分析是，如果数据是和去年同期相比，则不能完全说明问题，因为去年月份就开明了宏观调控，到月份正是宏观调控力度加大之时，房价涨幅和交易量都受到定影响，而今年月份调控刚刚开始，如果将两个时期数据进行对比，缺乏定可比性。

高档住宅增长稳定目前对于高档住宅前个月价格涨幅，仍是利好消息居多，以别墅项目表现得最为明显。

供应虽然可能会减少，但也户总建筑面积其中写字楼商业写字楼层数层建筑控制高度居住区建筑面积毛密度容积率建筑占地面积绿地率。

停车位辆地面辆地下辆。

项目建设现状本项目是北五环外路段整体规划中，集高档写字楼及商业裙楼于体高品质房地产开发项目。

目前项目处于前期市场研究概念设计阶段。

第二部分市场前景分析项目总论项目概况项目名称项目建设单位项目位置马鞍山花园项目位于北京市北五环外，安立路与立水桥道路交汇处东南。

项目周边目前现状项目东临主要干道路，路东为项目南侧为北侧是。

项目性质及主要特点项目性质为商业金融用地，本地块现状厂房办公楼等。

研究工作依据规划设计方案结合实际市场调研可行性研究结论市场分析预测北京市房地产市场调查年，北京市房地产市场在商圈分布上除传统金融街中关村三大商圈外，朝外燕莎奥运村长安街等二线商圈进步走向成熟，并大有后来居上之势。

上地商圈以富地大厦金隅科技中心盈创动力为代表迅速崛起，开始向二线商圈冲击。

但金融街中关村在高档写字楼市场上定位仍是不可动摇。

据相关部门统计以上年完工甲级写字楼均位于以上三个地区。

其中尤以最为重要，四通八达交通网络，距离首都机场半小时以内车程，浓郁商业氛围，成熟配套设施，从未来发展趋势看，大型会计律师事务所，咨询顾问公司，广告公司等专业服务性公司在选择办公场所时，越来越看重区域国际化商务化，以及写字楼形象力。

因此商务氛围浓厚成熟区域更受此类公司青睐。

年北京有大约个优质写字楼项目落成，提供万平方米写字楼面积，是历史上供应最大年份。

其中，东二环和东三环及周边区域供应在万平方米左右，这将也使年以来北京东部区域优质写字楼市场供应不足情况得到缓解。

与此同时，如此大供应集中在东部，且时间又相对集中，也使得该地区房地产市场受到定程度冲击，但旺盛市场需求仍将对该地区优质写字楼市场起到定支撑。

同时，由于该地区优质写字楼平均空置率处在较低水平，压力相对较小，所以，上述地区写字楼平均租金在年仍然保持相对较为平稳发展。

西部金融街地区也进入了落成高峰期。

年该地区有个项目竣工，落成面积达万平方米，但该地区市场供应和需求直以来对北京优质写字楼市场影响较小，这是由于金融街特殊客户群所决定，但对市场仍将产生定影响。

中关村及亚运村预计也有万平方米写字楼面积供应，虽然该地区市场供应开始放缓，但由于年该地区供应量较大，在年时基本是处于消化存量阶段，市场将继续承受定压力。

综上所述，年北京优质写字楼市场已开始进入供应高峰期，市场需求也将同时上升，但幅度相对较小，租金小幅度走低，但不同区域不同项目表现差异较大。

高级住宅供应量增大随着年北京高级别墅进入落成高峰期，北京别墅租赁市场竞争更加激烈。

新项目逐渐增多，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成较早项目造成压力。

在此情况下，发展商多采取降低租金方式刺激市场需求，而有些小业主更是采取对所持物业进行重新装修，更换家上涨空间。

普通住宅需求进步上升年北京住宅销售面积与销售额增幅达以上比例，在年市场需求仍有进步增加，受土地供应影响，新增住宅项目供给与年持平或有小幅下降，因此住宅销售价格继续稳定地增长。

由于年已进入奥运会准备前期，各种市政建设与轨道交通建设将市场中心区继续向外扩展，围绕在这些轻轨与地铁沿线项目将热销。

在年住宅项目主要供给区域在四环与五环以及五环外区域，项目品质均较以前区域内楼盘有大幅提高。

三环路以内没有可能有新大量住宅项目供应，新增项目将多以高档住宅为主，由于城中心内开发用地已十分有限，因此市场销售价格也将上升。

住宅热销区域将主要集中在四环路附近以及未来城市轨道交通沿线，中关村