地开发使用取得费用较低，且在开发运作过程中享受政府提供许多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学控制，应该能获得预期投资收益。

五项目实施难点本项目实施难点项目规模较大，时间较紧，开发工程中各方面工作协调难度大项目独无二品位定位有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就有相应确定，但在实施过程中仍然需要根据具体情况不断完善房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质营销队伍。

六强化项目进程中投资质量进度控制，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策会促进武汉商务写字楼高端市场发化等因素都有可能影响到项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响。

目前进行价格定位时定价相对保守，故销售收入最大下降幅度不会太大。

项目全部资金现金流量表当销售收入减少时序号项目建设经营期年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本含土地转让费销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量从上表可以看出，如果下降幅度为，那么从全部现金流量表情况来看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍然大于零，项目仍然可行。

三项目风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。

但仍有些不确定性因素带来风险。

市场风险项目为较大规模建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面要求方面在设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合潜在目标客户群要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现本物业与众不同魅力和优势。

任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。

房地产市场也是如此。

从产品定位方面考虑，与本项目同区域同档次同品位物业供给量比较少，竞争对手不多，这是好方面。

但另方面，从总体来看，区域各物业供应总量都比较大。

因此，本项目与周边物业竞争中，须在同档差异变化中谋求市场。

并密切关注目标客群变化，跟踪调查，作出应变。

项目资本风险项目筹集计划中，绝大部分是通过销售收入来实现，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

鉴于上述原因，建议首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。

企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。

因此，公司对本项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目收入因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目销售工作，加强营销宣传力度及相关工作。

以确保预期目标实现。

第十章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展中部崛起战略实施武汉写字楼市场逐渐升温等等。

以上这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境和机遇。

二项目在经济上具有较强可行性项目总建筑面积平方米项目总投资万元项目财务净现值万元项目财务内部收益率三项目具有突出优势与摩根中心相同档次竞争对手较少。

场新主角。

城市综合体在沿海发达城市已经成为了写字楼聚集主要建筑形态，是写字楼市场发展重要方向。

年，武汉出现城市综合体主要有万豪•联邦中心新世界中心时代豪苑光谷世界城以及锦绣长江等等，而这些还只是冰山角，规划建设中永清商务区武汉新天地王家墩中央商务区以及在光谷广场武汉经济技术开发区，均有规模宏大城市综合体会逐步浮出水面。

无论是产品形式建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越式升级。

三年市场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道中部崛起对武汉经济发展推动作用开始显现，多项统计数据表明年是湖北经济近十年以来发展最好个年份。

年，正是湖北十五乃至今后更长发展周期个精彩开局，湖北经济发展渐入佳境。

房地产业作为国民经济龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。

年武汉市总量保持稳定快速增长，增幅超过，达到年内最高。

固定资产投资额仍保持高速增长态势。

社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长重要支撑。

继年人均可支配收入突破万元以后，年仍保持了较大增长，与总体经济增