找持续可行项目成为公司发展重中之重，所以达州项目给我们公司发展提供了次契机。

本项目占地亩，规模大，为达县新规划住宅项目，技术难度比较低，公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。

中铁二局项目成功开发为中国中铁全面启动达州市目前土地增值税采用预征方式，按预征率，结算返还可能性不大，所以预缴土地增值税全部计入经营税金。

关于税收优惠，税返还风险较大，不作考虑，税务合计为万元。

表方案二税费标准税项税率计税依据预计税额万元企业所得税按计算契税按地价合同额计算土地增值税，目前土地增值税采用预征方式，按预征率，结算返还可能性不大，所以预缴土地增值税全部计入经营税金。

关于税收优惠，税返还风险较大，不作考虑。

表方案税费标准税项税率计税依据预计税额万元计算说明营业税附加营业收入销售收入税率增值税销售额预缴印花税营业收入按核定征收方式，以营业收入为计税基数契税中标地价地价合同额企业所得税应纳税所得额不考虑纳税调整合计四经济指标分析根据以上数据分析得出，本项目销售收入万元，成本支出万元，纳税支出万元，净利润为万元。

表方案现金流量表内部收益率为净现值为万元年投资回报率回收周期为年。

项目第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年销售收入前期工程费土地价款基础设施建设费建安费用公建配套费间接费用不可预见费营业税及附加企业所得税等净现金流量累计净流量第六部分方案二成本及投资收益预测成本测算分析按方案二成本测算，建筑都为多层，建安成本比较低，但回收周期比较长，项目单位成本元平米，开发成本为万元，资本化利息记入开发间接费中。

表方案二成本测算汇总序号分项名称工程量单位成本元成本合计万元备注土地费用，土地拍卖价，万元亩估算，计亩拍卖交易费土地拍卖价格前期工程费用，规划设计费，三通平及护墙费地址勘探费图纸审查监理费报件保险费基础设施建设费，小市政，给排水电气化智能化人防环境费用，道路绿化转墙景观亭廊建筑安装工程费，住宅，砖混和框架组合结构商业车库公共配套设施建设会所学校幼儿园不可预见费，项开发间接费，管理费用，销售收入销售费用，销售收入代理费营销推广费财务费用，自有资金利息，自有资金亿，年贷款利息，贷款资金亿，按每年亿还清开发成本二开发销售计划项目销售周期年，销售面积为平方米，销售收入为万元表方案二销售测算表销售测量表序号收入指标合计第年第二年第三年第四年第五年销售收入万元住宅销售面积高层销售单价商业销售收入万元商业销售面积商业销售单价车库销售收入万元车库销售面积车库销售单价合计销售收入万元三税务分析应交营业税金及附加按计算企业所得税按计算契税按地价合同额计算土地增值税只要资金到位，土地证等五证中银保证在短期内办理。

九地价分析根据达州国土资源局数据显示，达州市城区新土地级别和基准地价，已通过四川省国土资源厅技术审定自年月日起实施。

第三部分风险分析项目风险点及风险可能性预测政策性风险目前国际国内都面临着严重金融危机，国际国内金融环境不容乐观，而且国家直在调控房地产业，目前对房地产业宏观政策可能仍会继续从严从紧，这和我们国家大经济运行环境有很大联系。

地方政府税收优惠政基准地价成果表土地用途商业住宅工业土地级别元平方米万元亩元平方米万元亩元平方米万元亩级二级三级四级五级策不会很明朗。

关于合作风险双方前期可能会合作比较愉快，随着项目进行，各种不断出现矛盾会加深双方合作风险，双方利益冲突也会不断加深，包括在运作程序和手段上，可能会出现新些想不到风险，甚至包括在后期利益分配上，也会遇到些意想不到麻烦。

关于土地风险根据合作内容，该项目前期工作，包括土地证，规划用地许可证，规划许可证和施工证等都有中银房地产开发公司来运作，这可能给公司带来相当大风险，在大连项目上经验已经是个很好例子。

二风险控制手段关于政策性风险，要求政府对书面答疑答复和红头文件方式予以盖章确认。

关于双方合作风险，通过严格合同控制其风险。

关于土地风险，严格通过合同来实施控制。

三总体评价根据相关项目实际操作经验，本项目政策性合作性和土地风险基本在可控范围之内。

同时，通过必要前期沟通和