附表总投资估算表附表征地拆迁费用估算表附表征地拆迁分年投资估算表附表市政设施费用汇总表附表建安工程投资估算表附表投资计划与资金筹措表附表销售收入及税金估算表附表成本估算表附表长期借款还本付息计算表附表利润表附表销售收入销售税金销售收入盈亏平衡点销售收入万元亏损盈利预期收入图项目盈亏平衡分析图盈亏平衡分析表明，当项目销售收入达到万元时，才可保本，安全余度为。

考虑弘善家园小区非配套公建环境因素和建筑析本项目风险大体可分为系统风险和非系统风险。

系统风险是指与市场环境有关超出了项目自身范围风险，也就是发起人和项目公司难以控制风险。

非系统风险是指可由项目实体自行控制和管理风险，非系统风险又称可控风险。

本项目系统风险主要包括政治风险主要指由于战争国际形势变幻政权更迭政府宏观经济政策变化等因素而导致风险。

自然风险自然风险主要是指因地震洪水台风雷击以及其它意外事件引起风险，例如北京地区属于地震活动频繁地带，因而必然要面对发生地震风险。

自然风险无法预防，只能通过相应手段进行分散或转移。

由于系统风险是项目本身不可控制，因此下面主要对项目非系统风险进行论述。

结合目前弘善家园小区项目实际情况，简要分析有下列几个方面非系统风险弘善家园小区非配套公建项目距商务区有定距离，周边商务气氛般，且与住宅区相邻，容积率较大。

投资商对在居民区臵业有定排斥心理，因此在定程度上会影响弘善家园小区非配套公建项目招商引资工作，给未来发展带来定风险。

为此，弘善家园小区在未来开发中，要加大宣传力度，打消投资商顾虑，树立东南三环地区新形象。

弘善家园小区房屋建设项目建设关系前门危改地区拆迁进度，项目存在征地拆迁工作复杂投资大建设期长见效慢特点，存在着融资风险财务风险。

因此，在项目开发建设过程中，要加强投资管理工程进度管理，并采用有效措施，顺利完成拆迁征地工作，尽量避免和减少风险因素发生。

二风险定量分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析是种特殊形式临界点分析，进行这种分析是以项目种不确定性因素为变量，求取项目实现盈亏平衡时临界点。

盈亏平衡点表达形式有多种，可以用产量单位产品售价单位产品可变成本，以及年总固定成本绝对量表示。

通常时以生产能力利用率和产量来分析项目盈亏平衡。

土地开发建设项目不同于般产品加工工业企业，其用地规划方案确定后，规划开发土地面积和可出让土地面积就随之确定，即项目生产能力和产量是确定性因素。

因此，报告以房屋建筑销售收入作为不确定性变量，分析项目盈亏平衡点。

考虑土地开发项目特殊性，在整个项目经营期内进行盈亏平衡分析。

则项目盈亏平衡点计算公式为销售收入总成本费用税费系数上式中税费系数是指与销售收入有关销售税金及附加费率。

由此，计算项目盈亏平衡销售收入销售收入万元很显然项目盈亏平衡点是线性，项目盈亏平衡分析示意图如下总成本费用总成本费用万元总成本费用万元房屋人民政府办理相关手续。

二建设必要性弘善家园小区项目建设是整个前门地区危改前提和关键前门地区居民居住现状北京市前门地区但该地区目前人口稠密街巷狭窄房屋破旧电线老化上下水不畅等问题十分突出，并长期严重困扰当地居民正常生活，需要得到尽快解决。

火灾安全隐患突出近年来，前门地区火灾隐患突出，年至年共发生火灾起，呈逐年上升趋势。

火灾主要由电线老化，用电负荷增加木质楼简易楼较多，房屋耐火等级低易燃消防设备不足和街道狭窄房屋密集等原因导致。

火灾隐患时刻威胁着居民生命安全。

房屋安全隐患严重据房管部门调查，前门地区四五类严重破损和危险房屋就有万余间，超过房屋总面积，目前危房仍以每年间速度增加。

房屋安全隐患主要表现在是房屋破旧，岌岌可危。

该地区房屋大都为明清时期和建国前建筑，以上严重超过服役期，房屋椽檩柁柱普遍糟朽，碰即碎，墙体坍塌粉化严重，承重构件丧失使用性质。

每年汛期中式木质楼都会发生不同程度坍塌事故。

更为严重是有些房屋时常发生自行塌落现象，且现存房屋普遍没有抗震性，如遇地震等其他不可预料灾害，后果将非常严重。

二是配套设施陈旧，不能维持社区正常运转，给居民生活造成不便。

如地下水线大多沿用明清时期旧方沟，堵塞塌陷时有发生自来水水压低，跑冒滴漏现象严重街巷道路坑洼不平，居民出行不便未敷设暖气管道，以上居民仍用煤取暖。

三是早期人防工事存在严重安全隐患。

前门地区早期人防工事洞体结构先天不足，没有经过系统规