越来越理性，在市场中众多产品中选择符合自身需求物业，对单个供给方而言，需要更审慎地决策，才能在激烈供方内部竞争中取得优势，才能与需求方博弈中占到先机。

二办公物业发展趋势预测成都市办公物业市场发展总体特征办公物业市场总体回暖，开发与购置比例攀升较长时间市场低迷，消化了较多办公物业，此间市场供应量已较前几年大大降低，市场供需情况开始逆转。

国家经济实力增强与国际地位提高，世界各国企业机构纷纷看好来华投资，由此促使办公物业市场消费群体不断拓展，从而促进了办公物业市场尤其是京沪穗地区办公物业市场发展。

经济形势逐渐好转，国内企业机构实力增强，刺激区域内办公物业市场需求。

房地产业逐步复苏，带作出是否进行项目开发决策而提供具有较大参考价值建议目。

二研究依据政府相关政策指标，成都国民经济运行状况，近年来成都写字楼市场供给与需求分析及预测，同行业项目产品定价及营销策略，成都市高档写字楼物业调研报告。

三研究范围市场分析财务评估风险分析结论及建议第二章项目介绍项目概述项目主要经济技术指标用地性质商业兼二类住宅用地，其中住宅部分不大于净用地面积平方米代征地面积平方米总建筑面积平方米容积率建筑密度建筑高度米绿地率二项目环境概述项目东侧为在建丰德国际广场南侧为华能大厦西侧为拟建锦绣八期西南部为凯莱帝景和凯宾斯基酒店北侧为拟建国航大厦。

项目地毗邻桐梓林玉林生活区，位于城南高品质社区新棕树片区内，在新棕树整体规划上，将项目紧邻航空路打造成城南春熙路，建成后将代替棕北领事馆路带临时商业建筑，与大世界商业广场商圈相呼应。

因而，项目区域商业及住宅配套极为完善，商业业态也非常完整。

项目毗邻火车南站，由于其影响，火车南站附近形成个发展断裂带，将会对项目区域未来继续扩张有定制约。

项目拟建时期正是成都市写字楼市场对高端产品需求较旺时期，但随着时代广场和开行国际广场销售期结束，成都未来年内建设竣工高档写字楼很少，而与本项目同期建设高档写字楼比较多，竞争力很强，如特拉克斯大厦三峡大厦等，从这种意义上说，项目开发时机并不太理想。

二项目区位项目区域示意图诠释项目位于南二环路外，人民南路东侧，毗邻航空路，距火车南站不远。

项目区域附近有成熟桐梓林玉林新棕树等住宅小区，生活商业配套均较完善但项目区域内酒店寥寥可数，知名仅凯宾斯基等。

二环路人民南路桐梓林北路航空路机场路三环路新希望大厦火车南站北项目区域毗邻未来城南副中心其南北界为火车南站至外环路绿化带。

城南副中心定位为政务金融商贸会展中心，在区域经济活动中扮演极点角色，其辐射效应呈发射状沿交通干线传递。

项目所在人民南路作为连接城南副中心及市中心这两个极点交通主动脉，接受极点辐射效应最为直接最为完全，未来对办公物业需求将会逐步上升。

当然，基于极点辐射在空间传导中将会弱化，般为梯度转移而非均衡发展，因而项目区域与市中心以及城南副中心相比，其在办公物业市场吸引力上可能会处于弱势地位这是因为，城南副中心旦成熟，其对办公物业需求将是巨大，各类办公物业产品届时将会先后开发出来以满足这种巨量需求，故而形成聚集效应及规模效应，前者为各类办公物业产品聚集在起而享有成本节约区域品牌等好处，后者般为大体量产品享有规模优势完善配套优势等。

小结从项目区位条件看来，较为符合打造办公物业市场需求条件。

三项目区域交通布局诠释项目周边路网密集，交通便捷。

南北向有人民南路红星路延线两条城市交通主动脉，机场路在火车南站处与人民南路交汇，沿人民南路或红星路延线可快速到达火车北站，沿人民南路延线可几分钟抵达城南副中心核心区，沿机场路仅需十多分钟就到达双流机场东西向有二环路三环路两条城市交通主动脉，领事馆路航空路桐梓林路等城市交通辅线，沿二环路或三环路可较快速抵达各个高速路入口，沿交通主动脉及上述交通辅线亦可非常方便地出入桐梓林紫荆玉林等重要生活商业区。

北世界四川机械设计院项目数码广场华辉广场威斯顿联邦国航大厦凯莱帝景锦绣八期丰德国际曼哈顿三期新希望大厦本案央扩新项目环路三环路长寿路倪家桥路领事馆路锦绣路人民南路科华路玉林路新光路二环路桐梓林北路机场路航空路规划中地铁Ⅰ号线沿人民南路由天府广场至华阳，途经项目地，并设有站口，为项目区域更大程度地提升了交通通达性。

小结鉴上述，项目区域人流量较大交通便捷，从项目交通条件及状况来说，具备打造高品质商用物业基础。

四项目拟发展方向纯甲级写字楼建筑层数层。

诠释层