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裙房销售收入年度小计租赁部分序号收入名称年小计酒店式公寓租金收入车位租金收入年度小计第四章投资估算投资估算依据和说明本投资估算测算期为二次开发商接盘日至本案销售完毕日，假定接盘日为年月日，裙房销售完毕日为年月日。
本投资估算编制依据为项目示意图，非竣工图。
本投资估算参照了近年上海已建成同类建筑工程竣工有关资料。
本投资估算暂不考虑裙房部分设备安装及屋顶花园装饰费用。
投资估算购置成本本案整体转让价格为万元，即二次开发商购置成本，其中包括土地成本建造成本次开发期间间接费用及原始开发商利润。
二次建造成本由于以下原因，产生了二次建造成本本案原始定位为商办楼，现定位为商住楼第页共页投资回收期详见表投资回收期计算表。
表投资回收期计算表单位万元第年收入支出净现金流量累计净现金流量净现值折现率为累计净现值租金收入售房收入小计成本支出税金财务费用小计第页共页说明从静态角度看，本项目约在第年开始盈利从动态角度看，按折现率计算，本项目盈利起始期将在第年。
计算上述投资回收期时，尚未包括酒店式公寓部分现值，即可用于抵押出售产权价值。
第页共页第六章结论根据上述分析，本项目裙房以上部分定位为酒店式公寓运作方式，相对于纯销售项目，前期资金投入量明显偏大，投资回收期明显偏长，且因房地产市场不可控因素较多，相应投资风险也较大。
王茵二零零三年三月三日装及屋顶花园装饰费用。
投资估算购置成本本案整体转让价格为万元，即二次开发商购置成本，其中包括土地成本建造成本次开发期间间接费用及原始开发商利润。
二次建造成本由于以下原因，产生了二次建造成本本案原始定位为商办楼，现定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，所以内部格局将有所变动改建为住宅项目，将增补公用部位装饰小区装饰和智能化建设本案已空置两年余，部分建材有所损毁或不适应当前市场要求，须修补或调换。
本案裙房部分外立面装饰未完成。
因定位为酒店式公寓，所以将新增酒店式公寓装修及配置费用。
这部分建造成本具体数额详见表二次建造成本明细表。
表二次建造成本明细表注指标栏计算基数为总建筑面积平方米部位内容内容明细金额万元指标元平方米主楼部分设计费内部房型及窗体结构变动建安费公用部位装饰电梯厅大堂墙地门套大理石层新砌半砖隔墙内墙板面满批腻子第章项目概况建设单位本项目开发商为上海海联置业有限公司。
项目位置江宁路大厦项目位于静安区昌平路以南，康定路以北，江宁路以东，昌化路以西区域，处江宁路康定路交界处。
主入口在江宁路上。
项目规模江宁路大厦为幢层楼点式商办楼，其中地下层为车库，层为裙房，层为敞开式办公楼，层为公寓式办公楼，层为屋顶花园。
总建筑面积约为平方米。
主要建筑技术指标本项目主要建筑指标详见表。
表主要建筑指标表序号指标名称单位指标值基地面积平方米总建筑面积平方米其中地下部分建筑面积平方米核准通过，归档资料。
未经允许，请勿外传，地上裙房部分建筑面积平方米地上其他部分建筑面积平方米总户数非裙房部分户项目现状江宁路大厦项目于年竣工，至今已空置两年余。
本案现状为主体为框剪结构，主楼部分建安工程已完成裙房部分除设备未安装，其余已完成公用部位装饰及小区建设基本没有大产证已获得。
基于上述现状，本案开发商要求以万元价格整体托盘转让。
第二章市场研究为了明确接盘可行性和项目定位合理性，特对本案周边物业进行调研。
调研区域说明本调研区域为安远路以南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西闭合区域。
办公楼物业行情经调研，本区域办公楼基本上以租为主，租金水平为元天平方米，详见表本区域办公楼个案汇总表。
表本区域办公楼个案汇总表序号个案名称所处位置租金元天平方米包物业管理费与否艺海大厦江宁路康定路不包时美大厦江宁路康定路包和大厦江宁路昌平路包标值基地面积平方米总建筑面积平方米其中地下部分建筑面积平方米核准通过，归档资料。
未经允许，请勿外传，地上裙房部分
（定稿）江宁路大厦项目建设方案（完整版）
