宅，是办公商住居家理想之地。

地质条件根据岩土工程勘察公司对项目所在地地质勘察报告，工程地质情况如下拟建场地区域构造背景稳定，地基岩埋藏浅，附近无活动性断裂构造带，场区内无滑坡断层淤泥及古穴等不良地质现象，持力层岩体较完整，强度较高，稳定性良好。

地震裂度根据中国地震烈度区划图洛阳市属于基本烈度六度地区，按六级设防。

外部配套条件本项目地处洛阳市中心，各项基础设施比较完善，具有良好外部配套条件。

供电电力由区域变电站统供电。

市电力部门具有为本项目供电能力。

给水主要是生活用水及消防用水，水源为城市自来水，由洛阳市供水管就近引接。

排水按照规定，排水实行雨污水分流制。

项目所在区史家屯村旧城改造项目建设工程。

按照基本建设程序委托洛阳市智博民用建筑设计院有限公司编制项目可行性研究报告申请立项。

项目建设必要性实现洛阳市区总体规划，进步完善火车站附近靓点建设。

根据市总体规划，将建成洛阳市西工区火车站商住中心。

本项目建设，将进步完善火车站附近建设，实现该区总体规划，加快完成新市中心区建设，树立洛阳新形象，促进洛阳市现代化国际城市建设。

本项目建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高洛阳市城市化建设需要。

衣食住行对于百姓生活必不可缺，随着我国经济发展，人民生活水平不断提高，对于旅游居住及餐饮条件要求也越来越高。

我市以度假旅游居住为核心，精品项目为支撑多元化商住产品体系初步形成，批规模大投资高星级酒店和度假娱乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好水平。

以建设现代化国际城市为目标，以加速生产要素流动和提升城市服务业规模与水平为突破口，坚持城市化与工业化市场化国际化整体推进。

进步提高中心城区集聚辐射功能，加快西工区建设推进西工城区向中等城市目标发展使洛阳成为全国重要具有较强辐射和带动力区域性经济中心城市。

符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。

综上所述，本项目建设对于改善洛阳市住宅学校商务及办公条件，实现城市总体规划具有重要作用，旧城改造建设确有必要。

建设单位基本情况发起人情况本项目由洛阳市地亨置业有限公司承担建设。

经营宗旨通过项目各方真诚合作，加强企业间资金技术横向联合，发挥各自优势，加快地块建设步伐。

项目部将以高质量建筑产品及优质物业管理服务，为社会各界提供方便合理舒适居住餐饮办公场所。

从而达到促进洛阳市城市建设，改善居住环境，促进洛阳市现代化国际城市建设目。

通过认真经营，在创造可观社会效益同时获得最佳经济效益。

经营范围在洛阳市洛北乡史家屯村地块建设宾馆商务楼学校娱乐购物住宅楼办公楼，并进行销售出租房屋及物业管理。

总投资本项目总投资约为万元。

可行性研究工作结论可行性研究结论本项目建设符合城市建设规划，有利于加快洛阳市城市建设步伐。

通过市场预测分析，本项目拟建宾馆商务楼学校娱乐购物住宅楼办公楼等市场较好。

外部配套条件较好，供电供热通讯给排水煤制气和有线电视等基础设施可以满足项目需求。

项目经济效益良好，财务分析可行。

项目主要经济指标表表项目经济技术指标览表序号指标名称单位数量备注占地面积总建筑面积其中商品商业商品住宅安置住宅表开发土地指标概算约亩总建筑面积约容积率建筑密度绿地成本估算面积及销售收入序号名称数量单价总价备注商业房销售现市场销售价住宅销售现市场销售价安置返还安置意向金返还合计二开发建安造价及配回迁户面积及安置等费用项回迁安置以洛阳市政府号文件执行设计费方案及设计文物普探文物勘察及发掘勘探测量费宗地图坐标图定位图实测定位图套设施支出地质勘探等基础检测费基础荷载试验沉降观测等监理费工程总造价消防审查平米单价社保基金平米单价报建报批费用基础设施配套费人防建设平米单价商品房建安费土建安装含水电入户门煤暖弱点太阳能热水器管道门窗消防等平米单价安置房建安费室内外配套工程电梯消防水电接入道路路灯绿化停车位车棚围墙灯平米单价竣工验收平米单价合计三税金营业税及附加总收入土地增值税总收入预缴及费用等土地使用税建设用地面积印花税合同金额企业所得税总收入预缴房产交易税住宅商业开发商应缴维修基金总价管理费用总销售额财务费用年利息融资按年计销售费用销售额不可预见费总建安成本合计政府对部分减免税后利润约二三第二章市场分析洛阳房地产市场分析从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产业发