，项目可保本在假定本项目开发成本及出租率等条件不变，项目科研办公楼高科技厂房与停车位的保本月租金价格分别为元平方米，元平方米和元个。

根据市场及项目定位分析，该项目的保本租金较易实现，由此可知，项目对出租收入的抗风险能力较强。

六可行性研究结论与建议项目可行性研究结论项目建设后续资金有保证，项目建设资金通过自有资金银行融资可以保证项目建设的后续资金，而且自有资金占绝大部分。

项目具有良好的社会效益，项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。

项目经济效益略高于行业平均水平，具备定抗风险能力项目科研办公楼和高科技厂技园中区东部，微观位置相对较偏，周边环境欠佳，多为住宅和旧工业厂房。

机会南山科技园是深圳发展高新技术产业的重点园区，随着园区入驻企业的逐年增多，整个科技园的发展也较为迅速，这为项目的发展提供了良好的生存环境和广阔的发展平台市场对科技园区办公物业的需求仍保持旺盛，为项目发展提供了有效支撑南山科技园区已形成便捷的交通网络，对项目发展具有定交通优势。

科技园区办公物业未来新增供应量较为有限，为项目发展提供了良好的机会。

威胁金融危机对整体经济环境的冲击仍然在影响市场信心，可能进而影响企业的营运状况，这对办公物业的市场需求将产生定威胁科技园区现有办公物业供应量较大，三级租赁市场较为活跃，这给项目的发展带来定的竞争威胁。

综上所述，项目具备发展办公功能物业的优势和机会，虽然自身存在定劣势，且面临定市场威胁，但从发展前景来看，机会大于挑战。

四项目定位及发展评估项目定位产品定位基于市场分析和项目分析，判定项目的产品定位，判定依据如下本项目形成了相对独立的小型园区片区市场对办公物业的需求较为旺盛，现有办公物业出租情况良好独立小型园区普遍建设有办公楼和高科技厂房等多种物业类型片区未来新增办公及工业物业较为有限，市场将主要是存量物业竞争。

判定结论项目应顺应市场发展，以建设办公物业为主项目作为独立的小型园区，应建设多种物业类型，满足自身发展需求的同时，也可降低市场风险完善项目的相关配套，增强市场竞争力。

项目产品定位拟为地块建设栋层高科技厂房地块建设栋层的科研办公楼，定位中端地块建设栋包括高科技厂房和员工食堂的层建筑。

基于上文分析，认为项目产品定位符合市场需求，具有良好的发展前景。

客户定位根据项目已建建筑和中区办公物业整体客户情况，判定本项目的客户定位为核心客户电子信息生物医药科技类企业重要客户软件机电体化类公司偶得客户咨询服务类企业。

价格定位项目为待建物业，建成后出租经营，目前周边同类物业三级市场租赁较为活跃，在市场上有可供参照的出租案例，故我们采用市场比较法来确定本项目的客观租金水平。

基本原理根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同供需圈内的物业作为比较案例，结合本估价对象的现状，经过交易情况修正市场状况调整和房地产状况的修正，调整确定个客观的租金水平。

市场案例根据市场调查，科技园区办公物业的租金与年基本持平，中区的办公楼目前租金约为元月左右，近年新建设的高科技厂房租金为元月左右，出租情况普遍较为理想。

我们选取以下市场案例作为本项目的比较案例表项目周边办公物业基本情况表租金确定结合周边物业交易案例，运用市场比较法求取租金，并充分考虑现有市场状况和未来市场发展的不确定性，采取保守原则，不考虑市场营销产品创新价格增长等方面的溢价因素。

考虑本项目地理位置相对较偏，且不具备较好的通达性，也不配备中央空调，故依照保守原则，最终确定科研办公楼的租金为元月，高科技厂房租金为元月。

租金增长方面根据市场调研，目前办公物业的出租般年起租，合同期内租金不变，合同期满后根据市场情况定价故本项目的租金增长也假定年内租金不变，年后租金以每年的幅度增长。

另据市场调研，目前科技园区的车位租金普遍在元个月以上，故确定本项目个车位的租金为元个月，不考虑价格增长。

经营模式项目将采用出租方式经营。

二项目发展设想评估意见通过项目以上分析，从长期来看，项目拟建设科研办公楼和高科技厂房，符合科技园及市场未来发展趋势，将具有较好的可实现性和良好的市场前景。

五项目经济效益评项目开发建设进度安排项目共包括