展方向不相符，且万科自年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人筹，被称为天津地产先锋，在天津人心目中已树立起第品牌形象，万科产品应属于整个天津市，而不是个区域，所以万科有能力，也应该去开发天津其他市场，让万科物业深入天津每个角落，结合天津总体规划和发展方向，我们应在天津西南部东南部投入更多关注，华苑新城项目就是其中之，它正好填补了万科在城市西南部无物业空白，也是条件最成熟，可以年上马项目。

天津万科公司现状目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城三期东丽湖项目，其中新城项目为在建销售项目参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。

成本变动对各项经济指标影响经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本预测成本总投资，税前利润，税后净利，内部收益率销售净利率保本售价售价变动对各项经济指标影响经济指标预测售价预测售价预测售价预测售价预测成本营业额，税前利润，税后净利，内部收益率销售净利率容积率变动各项指标变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率多高层比营业额总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率盈亏平衡点分析保本售价，元保本销售率项目收益水平综合分析就项目本身收益水平而言，销售净利率较低，售价成本容积率变化对项目收益水平影响较大，但不考虑成本中保守因素及项目可立即开工带来管理成本节约，存在以下操作层面上因素对项目收益有较大影响税务资源充分运用若实现用万科住宅发展公司操作该项目，取得营业税及所得税优惠，则可增加税后利润万元，使项目销售净利率达到若实现用兴业发展公司操作该项目，取得所得税营业税优惠，则可增加税后利润万元，使项目销售净利率达到若地方政府强烈要求在当地注册公司，且不给任何税收优惠，则通过迁移现有公司消化遗留项目业务亏损，并承担天津公司本部费用方式，每年提供万元税务资源，可减少项目所得税万元，使项目实际销售净利率达到项目全部兴建地下室因地质条件不好，从经济角度，可能除小高层外，全部兴建地下室，则可增加可售面积约万平米，地下室增量成本元平米土建元平米，配套元平米按平均售价半销售，单价为元平米，则可实现税后利润万元按法定税率计算，项目销售净利率达到若同时实现退税及兴建地下室则共可增加税后利润万元，项目销售净利率达到，总税后利润达到万元，平均每年可贡献万元。

综合来看，该项目销售净利率至少应在以上。

五项目资金预测资金流量及有关指标项目年年年年年合计现金流入销售面积平均售价元，销售额回款额小计现金流入现值，二现金流出付地价款，付工程款开发间接费，期间费用税金，小计现金流出现值，三净现金流量，四累计净流量五平均资金占用六资金成本，七内部收益率八获利指数现金流入现值现金流出现值九资金峰值比例资金峰值总开发成本期间费用十地价支付贴现比各期支付地价现值之和地价总额十启动资金获利倍数资金缺口及解决办法依据目前掌握情况及设想，预计该项目资金缺口为年季度缺口万元，季度缺口万元合作款首期付万元，天津公司现有资金民用地，据调查其征地补偿费基本在万元亩，但考虑其完成地上物树木高压线拆迁场地填土平整等费用及不提供优惠配套及出让金政策情况下，综合地价接近万元亩。

这与我司洽谈基本确定万元亩接近。

请地价评估所有关人员做过初步评估，评估值在元平米，即万元亩，与我司确定价位基本相同。

④本项目南侧有块农民集体土地，其土地方与我司洽谈过，单纯毛地补偿费要价为万元亩，其在区位及现状条件上均不如本项目，如将其做熟到本项目目前程度，综合地价可能超过万元亩。

综合上述比较结果，我们认为目前确定土地购买价是个比较合理市场价位。

五法律事务分析土地性质土地所有权国有用地现在土地使用权西青区土地局土地规划用途居住用地取得土地使用权程序万科与西青区土地局签定土地开发补偿协议。

去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。

取得土地使用权需要工作日般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地