发生变化，国贸形式比例快速增加，小额贸易比重不断缩小，随着行业发展成熟，市外贸经营行业也表现出般行业成熟现象，即行业呈集中化发展，最后是几个大外贸企业销售收入占有行业总销售收入大部份比例。

现市有外贸公司约家，其中约家知名度与实力较强。

市外贸发展基础条件进步得到改善和加强东盟自由贸易区进入具体操作和形成阶段，年，按框架协议，原产地部份产品将开始获得优惠关税政策，约种商品出口因此受益。

再者，南宁与高速公路建成通车，使举成为广西，仍至大西南进出东盟主要国家最便捷通道。

未来，市经济将获得比以前更好发展条件与基础，依托于东盟自由贸易区有力支持，市经济将进入下高速增长期。

经里分别假设出售为总建筑面积。

收入计算预计天地楼平均销售价格为元，单元楼平均售价为元，年实现销总建筑面积，年实现销售总建筑面积完。

预计实现销售收入为万元。

销售收入估算表万元序号项目金额备注第年销售总额第二年销售总额合计利润计算在随后利润估算中，各项税率取值如下营业税及附加税率为销售额，所得税率为。

出售方案土地增值税采用累进制。

由于出售房地产项目，需要计算土地增值税，采用累进制，具体计算表土地增值税估算表万元序号项目金额备注销售收入总成本营业税及附加销售收入印花税及管理费销售收入毛利润其他扣除项目增值额等于增值比例﹥增值比例﹥适用税率适用和两档税率土地增值税增值额扣除项目根据土地增值税条例实施细则，对转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物并取得收入单位和个人收取土地增值税，增值额未超过扣除项目金额而小于部分，税率为计算采取两档税率和。

如表所示，所需缴纳土地增值税为万元。

销售项目税后利润为万元，计算如表销售税金及附加估算表万元序号项目金额备注销售收入总成本费用营业税及附加印花税及管理费土地增值税利润总额所得税税后利润税前投资利润率税后投资利润率经济效益评价财务净现值财务净现值是按事先规定基准贴现率将计算期内各年净现金流量折现到建设初期现值之和。

它是考察项目在计算内盈利能力动态评价指标。

净现值大于或等于零项目是可行。

本项目选择基准贴现率为。

销售方案净现金计算。

销售净现金流计算见表销售净现金流量表万元序号项目合计年年现金流入销售收入其他收入现金流出开发投资营业税金及附加土地增值税所得税净现金流量折现系数折现现金流量项目财务内部收益率项目财务净现值财务内部收益率财务内部收益率是项目在整个计算期内各年净现金流量累计等于零时折现率，反映项目所用资金盈利率，是考察项目盈得能力重要指标。

当财务内部收益率大于基准收益比时，则认为其盈利能力已满足最低要求。

根据以上现金流量表，计算可得本项目内部收益率为，由此看来，项目内部收益率较高。

投资利润率投资利润率是项目投资利润与项目投资比值，为静态指标，反映是项目盈力能力。

根据本项目特点，投资利润率为税后投资利润率为。

不确定性分析本项目风险主要由开发成本租售价格空置率销售进度快慢影响最大。

而这些变动因素，又受政治经济社会条件影响。

另外，自有资金占总投资比例虽然对整个项目全部资金投资经济效益没有影响，但是由于贷款杠杆作用会影响自有资金经济评价指标，因此需要项目主办者进行认真考虑。

盈亏平衡分析盈亏平衡点。

影响本项目出售部分税前利润主要因素分别为建筑工程投资公寓出售价格公寓出售率等。

这些因素受政治经济社会条件影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益。

盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目税前利润为零，即项目盈亏平衡时临界点。

如下图所示出售盈亏平衡分析表序号因素建筑工程投资万元住宅销售总价万元住宅销售率因素现在估算值万元因素盈亏平衡点变化因素盈亏平衡点值万元盈亏平衡点分析。

由表可看出，当建筑工程投资成本增加，或销售价格或销售率下降左右时，达到盈亏平衡点。

根据市场前景，该项目成本不会增加过多，市场它援越街上下二层万套宅基地祥龙小区元市国土资源局未能出让地块物业地址或名称占地面积建筑面积成交总价万成交单价浦寨商贸栋号莲塘小区计生局在院内祥龙小区区号祥龙小区区号西园小区市北大路各边贸点是房地产开发重点区域市经济发展动力是贸易，因此各贸易区域都成为房地产开发热点区域，如表项目名称项目地址预计推出时间物业形式面积浦寨永康五金城浦寨年春节五层商场，层约中越商贸城浦寨边贸点，过境赌场旁期今年已推出二层商场广东商贸城弄尧边贸点入