环之间，朝阳区十八里店乡西北部，其四至为东至华辉苑西路，南至十里河南路，西至东二环，北至左安东路，用地西南侧为楔形城市绿化带。

三建设单位项目建设单位北京市崇文区城市建设开发公司北京市崇文区城市建设开发公司成立于年月，现位于崇文区东打磨厂街三号，为国家资质级资信级全民所有制房地产开发企业。

公司现有职工人，其中具有专业技术职称近人，专业配套齐全。

公司净资产亿元，年开发建设规模多万平方米，年完成投资额亿元。

该公司成立年来开发建设了李村危改小区方庄芳古园区华威小区松榆里小区左安门危改小区成寿寺小区忠实里危改小区和义风险因素发生。

北京市工程咨询公司二风险定量分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析是种特殊形式临界点分析，进行这种分析是以项目种不确定性因素为变量，求取项目实现盈亏平衡时临界点。

盈亏平衡点表达形式有多种，可以用产量单位产品售价单位产品可变成本，以及年总固定成本绝对量表示。

通常时以生产能力利用率和产量来分析项目盈亏平衡。

土地开发建设项目不同于般产品加工工业企业，其用地规划方案确定后，规划开发土地面积和可出让土地面积就随之确定，即项目生产能力和产量是确定性因素。

因此，报告以房屋建筑销售收入作为不确定性变量，分析项目盈亏平衡点。

考虑土地开发项目特殊性，在整个项目经营期内进行盈亏平衡分析。

则项目盈亏平衡点计算公式为销售收入总成本费用税费系数上式中税费系数是指与销售收入有关销售税金及附加费率。

由此，计算项目盈亏平衡销售收入销售收入万元很显然项目盈亏平衡点是线性，项目盈亏平衡分析示意图如下总成本费用总成本费用万元总成本费用万元房屋销售收入销售税金销售收入盈亏平衡点销售收入万元亏损盈利预期收入北京市工程咨询公司图项目盈亏平衡分析图盈亏平衡分析表明，当项目销售收入达到万元时，才可保本，安全余度为。

考虑弘善家园小区非配套公建环境因素和建筑规模，未来项目销售价格具有定风险。

敏感性分析针对建设投资增加销售收入减少进行单因素敏感性分析，结果见下表。

表敏感性分析结果表项目净现值，万元内部收益率基本方案全投资建设投资增加建设投资增加建设投资减少建设投资减少销售收入增加销售收入增加销售收入减少销售收入减少计算结果表明，从财务净现值及财务内部收益率二个指标看，建设投资和销售收入对项目建设均很敏感，特别是当建设投资增加或销售收入减少较多时，计算财务指标不能满足项目目标投资收益。

因此，控制好本项目建设投资销售是极为重要。

北京市工程咨询公司第十二章结论和建议结论项目建设是整个前门地区危改前提和关键，并有助于推进崇文区优化商业旅游环境，重振前门地区经济，同时可体现北京要承办届人文奥运宗旨，对推动崇文区经济发展弘扬奥林匹克精神都具有长远历史意义。

所以该项目建设是必要。

弘善家园居住区项目是前门历史文化保护区整治居民外迁定向安臵用房。

项目建成后住宅部分将作为北京市经济适用住房全部用于安臵前门改造搬迁用户，不向社会公开销售，项目市场是有保证。

弘善家园小区规划总用地面积公顷，其中建设用地公顷，代征绿化用地公顷，代征道路用地公顷。

项目规划总建筑面积万平方米，地上面积万平方米，地下面积万平方米。

项目住宅建筑面积万平方米，配套公建建筑面积万平方米，非配套公建建筑面积万平方米。

项目总投资万元，其中，工程建设费用万元，工程建设其它费用万元，预备费万元，建设期利息万元。

项目建设单位自有资金万元，占利用项目第年销售回款前提和关键。

二项目建设有助于推进崇文区优化商业旅游环境，重振前门地区经济前门地区自明代时期形成集市，经明清民国得以发展繁荣，从民国至新中国成立，前门商业区直是北京老城区三大重要商业街之。

目前地区经济以商业旅游服务业为主，兼有办公医疗纺织老店会馆学校和居住区，居住建筑除部分挂牌四合院，多为大杂院建筑及环境质量均差。

改革开放以来，曾经兴旺繁荣前门商业受到历史和现实环境制约，其自身市场竞争能力严重下降。

到九十年代初，前门王府井西单和隆福寺等老商业街区在内传统商业市场地位全部下滑。

在应对市场竞争过程中，前门商业区经历了许多国有商业发展中所共有效益下滑店铺出租管理不善商业信誉受损购物者减少经营窘境，且至今仍未完全走出发展困境，严重影响了当地经济发展。

前门地区商业地位下降主要原因之是区内基础设施落后，整体商业旅游环境恶劣，这主要表现在以下方面北京市工程咨询公司是区内现存历史建