分析建设与开发成本融资成本机会成本管理成本营销成本五效益评估第十章融资计划融资数额及方式二融资投向三资金退出机制及回报办法资金退出机制融资回报办法四资金监管及投资方权限资金监管方式投资方权限第十章财务预测酒店式公寓财务销售计划表二公寓小区玫瑰园小区财务销售计划表三税后利润表四现金流量表五盈亏平衡表六动态投资回收期第十二章风险控制政策风险二土地价值三市场风险四资金使用风险第十租用度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓运营模式要采取灵活多样销售方式保证其正常经营。

老年公寓市场发展呈现以下趋势基于市场竞争愈来愈激烈，社区型老年住宅设计更注重细节针对不同年龄层次身体状况和家庭状况老年人，对居住条件要求不尽相同，因此对老年住宅设计因地制宜，采用不同开发模式。

绿地城孝贤坊属于社区型典型代表。

作为个尊老社区，她和其他度假社区国际社区商务社区等，共同组成了绿地城人文新镇。

选择此类社区客户，可以是老两口在此养老，享受较好环境和精神文化生活，还有必要医疗设施也可以是老两口住老年社区，小辈住在其他社区，两代人平日各取所需，相互照应又十分方便。

社区内，有公寓连排别墅花园洋房等多种住宅样式，选择余地很大。

注重以人为本亲情关怀，老年住宅中出现‚亲情住宅‛些开发商正尝试着从传统情感与现代生活模式中探寻出平衡点，构建以人为本‚亲情住宅‛。

它将让人们享受到种温情传统与现代文明交织完美生活。

亲情住宅正引导新居住理念，形成新消费行为。

以北京楼市最近出现澳洲康都‚亲情社区‛项目为代表，中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端认为，‚亲情社区‛是种以维系和增进家庭亲情为主老年住宅和普通住宅混合布臵充分体现‚以人为本‛理念新型社区。

将细分老年消费群体，针对国内中产阶层归国华侨及异国来华养老者建设国际性开放性老年公寓老年别墅和老年康体中心等高端产品由于国内中产阶层归国华侨及异国来华养老者对环境要求比较高，他们对环境静谧空气清新人流量较小低山丘陵地区情有独钟，为了迎合该部分老年群体需要，房地产开发企业将建设专门针对该部分消费群体国际性开放性老年公寓老年别墅和康体中心等。

吴中区于年已经制定了吴中区现代服务业规划，将在苏州西山临太湖地区规划高端老年产业带，建设老年公寓老年别墅及老年康体中心等高端老年住宅产品。

海南‚阳光城之椰风海韵‛，是海口第家专业化高水准规划建设别墅居家型养老休闲社区。

‚阳光城养老社区‛位于海口桂林洋开发区，由海南景华投资公司投资开发海南银湾国际太阳谷有限公司经营管理。

该项目按中老年人不同状态与需求，依据严格市场划分原则，将社区细分为四类人群，即亚健康度假康复人群中老年休闲养老人群中老年度假养老人群老年产业投资性人群。

根据不同人群，在小区房屋功能设计和服务项目上都有所区别，以适应各类老人需要。

整个小区将居家养生养老度假疗养投资等功能高度提炼与浓缩，使之变成种以养生养老为核心，兼具多功能用途产品，重新定位了海南作为中国养老胜地全新意义。

建设针对将增加到约亿元人民币。

因此，仅土地增加价值这项，就可以规避所有投资风险。

同时，在资金使用方面，我们将严格控制融资资金使用范围，融资资金都使用于固定设施或不动产建设，仅从使用方面来看，资金安全性有效性增值性是有保证。

而对于市场方面，如何将信息有效传达到客户群中，才是市场运作中最大风险。

为此，我们将积极寻求同国际国内有实力传播公司合作，尤其加强同媒体合作，力争将此类风险降到最低。

第二章养老产业现状与发展世界养老产业现状与发展据世界卫生组织发布份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达，其次为希腊和日本，再次是德国和瑞典。

不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出几个‚老人大国‛都是发达国家，但目前全世界老年人有半以上老人生活在发展中国家。

根据联合国提供最新统计数字，年全世界岁以上老人为亿，占世界人口总数。

到年，老人人数将猛增到亿人，占世界总人口，平均每年增长万。

其中，世界经济发达地区老人总数将由目前亿人增加到亿人，占该地区总人口比例将由目前增加到，经济欠发达地区将由目前亿人猛增到亿人，占总人口比例将由目前增加到，届时人口老龄化问题最严重个国家是西班牙意大利和日本。

表世界岁以上人口占总人口比率增长情况年份全世界发达地区发展中国家中国资料来源中国老龄科学研究中心二中国