„„„„„„„„„„待储备地块竞争分析„„„„„„„„„„„„„项目分析„„„„„„„„„„„„„„„第三部分成本收益与财务分析„„„„„„„„„„„第七章成本分析„„„„„„„„„„„„„„„„„征地拆迁成本„„„„„„„„„„„„„„„土地征用成本„„„„„„„„„„„„„„„„二房屋拆迁及安置成本„„„„„„„„„„„„三基础设施补偿费„„„„„„„„„„„„„„„四相关税费„„„„„„„„„„„„„„„„„„二土地整治成本„„„„„„„„„„„„„„„三其他成本„„„„„„„„„„„„„„„„„不可预见费„„„„„„„„„„„„„„„„„二„期整治工程前期工程费和整治工程支出总额按提取。

财务费用按般土地投资情况，土地取得费在征地时次支出。

经调查相同或类似土地开发周期，同时结合待储备地块实际情况，预计土地征用整治所需周期为年。

以征地拆迁成本土地整治成本不可预见费和经营管理费用之和为基数计算。

资金年利率按照水投公司与重庆国投土地储备整治信托贷款协议，年利率为。

第八章收益分析本项目收益来自整治后土地出让所得。

本报告采用假设开发法和市场比较法两种方法来预估待储备地块可能出让价格。

假设开发法预估出让地价出让地价预估待储备地块所在地区平均容积率状况，假设其居住用地容积率为，商业用地包括商业服务业文化娱乐用地容各率为。

由于可用于出让经营性地块面积亩，可销售建筑面积为万平方米，预计开发周期为年。

根据待储备地块周边楼盘销售价格，以住宅元平方米，商业元平方米销售价格估算，由假设开发法预估待储备地块出让收入合计万元，合万元亩。

其中居住用地出让地价为万元亩，商业用地出让地价为万元亩。

表假设开发法估算土地出让价格双洞子城市副中心地块居住商业合计土地面积亩容积率建筑面积平方米预计开发完成后不动产总价万元售价元平方米销售收入开发建造成本成本万元管理费用专业人士费合计投资利润万元投资利息万元销售税费万元两税费买卖手续费推广费用合计总地价万元熟地价万元亩二市场比较法预估出让地价根据云阳县近年来土地出让实际情况，土地成交价格总体上呈现增长态势，预计在未来年内，在无重大政策调整前提下，土地价格将保持增幅。

因此，从市场行情看，预计待储备地块出让价格为万元亩左右。

表云阳县年土地出让情况年度价格最高价最低价平均价三待储备地块出让价格估算结果在对土地价格预测过程中，取两种估价方法平均值作为估算价格，可以有效降低由于单方法些不确定因素导致地价失真。

由于缺乏与待储备地块肯有可比性土地出让具体案例，因此分别取假设开发法和市场比较法两种方法权重为和，由此加权平均得到待储备地块可能出让价格。

表待储备地块可能出让价格估算结果预估出让地价万元亩假设开发法市场比较法平均值出让收入万元双洞子城市副中心地块四土地开发成本回收待储备地块规划土地利用类型中，除可用于经营居住用地商业服务业用地和文化娱乐用地外，其他用地兼具经营和公益属性，般通过划拨协议出让等方式，在使用者缴纳土地开发投资成本后，将土地交付使用者供其使用。

因此，此类土地可以实现土地开发成本回收。

待储备地块征用整治成本为万元亩，可回收土地开发成本土地面积为亩，占总用地。

由此计算可回收土地开发成本。

第九章财务分析资金平衡分析经过对土地征用整治成本和可能出让价格估算，预计可获得综合效益万元，利润率。

表资金平衡分析双洞子城市副中心地块合计总投资万元土地征用整治成本万元总收入万元土地出让收入万元土地开发成本回收万元综合效益万元投资利润率二现金流量分析本报告储备出让时现金流量分析，预计可获得综合效益万元，净现值为万元，动态投资利润率为。

表现金流量表双洞子城市副中心地块合计村网改造。

城镇体系框架基本形成，城镇建成区面积达到平方公里，比九五末增长，新增房屋面积万平方米，是九五期间倍。

城镇就业人员达到万人，比九五末增加万人。

新县城五篇大文章建设及三大工程实施，提升了城市品位，城市创新工作卓有成效，新县城顺利通过中国优秀旅游城区市级卫生县城和市级山水园林城市验收。

小城镇建设连续两年获重庆市等奖。

城镇经济明显增强，加工制造商贸流通服务业等二三产业不断壮大。

云阳交通四通八达，运输方便快捷。

长江自西向东横穿而过，现有各类港口码头多处，沿江各大航运公司船舶均在云阳港停泊运营。

全县通车里程公里。

渝马路沿长江北穿过云阳境内，至开县二级路今