售良好业态定位等商业运作方式是项目成功关键。

五项目可行性综合评述通过对东城中路地块市场及财务可行性分析，项目在各种物业类型组合情况下，常规住宅在当前市场环境及成本控制基础上，项目具备良好市场竞争力与发展潜力，并具备较好盈利基础和能力，能够创造较好开发利润。

在标准层高下，住宅盈利空间较为有限，项目主要盈利来源于商铺销售，商业部分运作是是项目成功关键。

综合而言，项目具有良好盈利能力，项目可行。

附表项目成本及盈利估算表利润表东莞中原物业顾问有限公司平方米，同时与同期东莞市批准预售面积万平方米相比，销售面积仅为预售面积，说明年房地产整成交量开始有所下降，年南城区交易土地面积为万平方米，占东莞市交易土地比例为，低于年。

但是由于南城区土地热点开发，成交价格上升较快，南城区土地已成交单价为元。

二级房地产市场开发火热经过统计分析，目前南城区在售楼盘总存量约为万。

预计今后两年潜在供应量达到万，从南城目前在售楼盘存量和潜在供应量看，开发供应量远远高于市区其它区域，未来市场面临供过于求风险，可以预见市场竞争将异常激烈。

因为此区域供应楼盘多为中档楼盘，面对社会中间阶层，随着此部分购买群体状大，需求量也在急速增加。

万江区整体开发态势逐步趋热万江区多年以来经济发展都以工业为主，因地理位置与莞城区只有河之隔，东莞市新城市规划出台之后，万江作为莞城后花园和物流新区定位更加明确。

万江区房地产市场长期落后于其它市区发展，拥有楼盘项目不多，东莞城市化进程和万江政府城市运营给该区域房地产市场发展契机，年之后，土地供应量和开发量逐渐加大，新项目陆续进入市场，其中华南理想等大盘。

是万江板块代表项目。

万江作为个开发落后区域，给房地产发展造就大量空间，同时万江区委区政府亦宣布启动城市运营，明确表示将以房地产为切入口，万江区房地产开发呈火热局势并将持续升温。

东莞房地产市场发展趋势分析东莞发展阶段判断东莞人均及恩格尔系数反映东莞户籍人口生活水平处于富裕阶段，在全国中属于较高水平。

东莞城镇居民人均居住面积大，而居住支出却处于相当低水准。

主要原因是东莞居民拥有是大量私房房改房，与深圳广州相比居民拥有是大量商品房相比，东莞居民用于物业管理等各方面居住支出相对比较低，在需求上仍有潜力可挖。

从整体来讲，东莞房地产跟广州和深圳样是追求质量和数量并举阶段，但从发展轨迹看，滞后于广州深圳等中心城市，正处于个从起步阶段进入到发展阶段，未来伴随城市升级转型，将可能面临个加速提升阶段。

东莞住宅市场化判断东莞城镇住房商品化远远低于深圳和广州，主要原因是东莞自建房和合作建房比例非常高。

但是这对于商品房市场带来很大冲击。

东莞房价收入比处于个相对比较合理范围，房地产价格没有脱离居民承受能力。

从整体来看，东莞与深圳和广州来比，房地产市场化有定距离，主要原因是住房商品化程度太低。

二区域市场分析东城中路地块位于东莞市东城中路世博广场北侧，北接待开发空地，南至世博广场，东面为东城中路，西面是即将撤出电子厂厂区。

该地块属于东城区东纵板块。

东城区区域经济基础分析东城区概况东城区位于东莞市中部，是市区四个区之，地理位置优越，水陆交通方便。

东距广九铁路石龙站约公里，南去深圳市公里，西距太平港码头公里，北距广州市公里东莞运河自东向西在区内流经莞龙莞长莞樟等省道市道及市区几条环市城市道路在区内纵横交错，交通网络四通八达。

全区面积约平方公里，辖个居民区原个村全部改制为居民区和个国营林场，有常住人口万多，外来人口万。

商业繁荣区内形成两个大型商业圈，花园新村商业圈及东纵大道商业圈。

花园新村从特色食街发展成了现在集合超市百货服饰精品餐饮娱乐综合性商业旺地，吉之岛百货花园粥城等都位于此区域。

东纵商圈是目前东莞规模最大大型商业最集中中心商圈，这和推广策略政府有关政策制定国家以及地区经济发展水平变化，都是影响住宅物业价值实现重要前提要素。

考虑到项目实际情况，有些比较因素因为项目施工进度影响，特征无法表现，我们从中筛选些因素作为本项目比较因素。

项目周边在售同类楼盘优劣对比表楼盘名称主要优势主要劣势折前均价元备注丽阳时代地段户型配套较好建筑密度大，舒适性较差元小高层主力户型房二房套带装修元芳桂园地段般，内部环境有待改善，配套齐全建筑密度大，建筑风格和用材欠佳元小高层主力户型二三房约套蔚蓝星湖地段较偏，绿化环境较好，配套齐周边环境及形象不佳地段不受关注元