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员万余人，是市科技人员最为集中科技力量最强园区之。

项目建设地点项目位置东现状住宅住宅南航空西路西傍江街北中学项目位置图项目在市大东区位置周边配套设施提高了项目宜居性项目地块所在地理公司或者市场上小规模物业管理公司。

统业权写字楼物业管理主要由开发商自营可以认为统业权形式下发展商有在商务配套上投入更大成本动机。

而统业权写字楼物业物业管理水平不显著高于分散业权写字楼物业。

实际上，在实地调查中笔者发现，统业权写字楼项目物业大多由发展商自己物业管理公司接管。

如房地产大厦金厦广场金厦物业，玛丽兰总统大厦玛丽兰物业仲量联行为合作方，东北电力开发光明大厦东电物业，以及世鸿地产三个统业权写字楼项目均由世鸿鸿运物业接管。

实际上市写字楼物业管理市场上高质量专业物业管理公司较少，除了地王国际凯宾斯基酒店管理，汇宝国际世邦魏理士，以及商贸国际戴德梁行等少数几个知名写字楼物业管理公司，其余都是市本地小型物业公司或附属于发展商物业管理公司，管理水平参差不齐。

随着更专业写字楼开发商进入市写字楼市场，更多符合现代商务活动要求写字楼也要求相应高水平物业管理，将会有更多专业写字楼物业管理公司出现。

市写字楼市场分类研究酒店连体项目此类项目是依托于较高档次酒店，酒店开发商在开发酒店时将部分物业作为商务目招租，并与酒店物业统管理，此类物业包括四星级酒店高登国际大酒店写字楼项目，以及四星级酒店皇城酒店写字楼项目。

开发商持有项目房地产开发商开发并持有中高档写字楼物业，包括华新国际开发华新国际大厦，玛丽兰房地产开发公司开发总统大厦等。

另外还包括由世鸿地产开发并统持有三个中档写字楼物业鸿洋大厦，东祥大厦，鸿运大厦等。

非专业房地产企事业单位持有项目这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用，大部分出租写字楼项目，比较具有代表性是建筑面积万平米房产局开发房地产大厦金厦广场，以及东北电力开发光明大厦。

项目影响因素分析由于写字楼市场影响因素众多而复杂，因此有必要对其进行归纳和分类。

本文主要从影响写字楼需求及价值范围来分类归纳，划分为般因素区域因素和个别因素三类，各类中又有众多不同次级影响因素因子，构成写字楼需求量影响因素体系。

般因素般因素是指对房地产需求量及其走势有普遍性般性和共同性影响因素。

这类影响因素对房地产需求影响般是整体性全面性，其覆盖范围可以是个地区个国家乃至全球。

显然，这类影响因素对于具体宗房地产而言并不直接，但它们往往是决定具体房地产价值及其趋势基础和关键。

般因素中，主要有行政因素经济因素社会因素人口因素心理因素和国际因素等次级因素。

行政因素行政因素是指国家政策法律法规和行政法令对房地产市场和房地产需求影响和干预。

行政因素中主要有土地制度房地产价格政策税收政策信贷政策城市规划与土地利用规划土地使用权出让方式和行政隶属变更居民收入与消费水平等因子。

二经济因素房地产业兴衰是国家或地区经济情况直接反映。

房地产业是基础产业，产业链长，其发展将直接影响和带动机械建材钢铁水泥运输金融装潢等相关行业发展反之，这些相关行业发展也必将影响房地产业发展。

经济因素中，主要有经济发展状况财政收支与金融状况居针对性特色包装推广，提高预定目标客户群认同度，加大招商力度，控制好资金投入比例，时刻关注市场供需价格变动，以保证项目顺畅运作。

所有政策从制定到贯彻执行，乃至取得预期调控效果都有定时间间隔，经济学上称之为政策调控时滞。

其产生主要原因是政策本身有个传导和完善过程二是政策实施有个由点到面推广过程三是政策手段产生影响，也有个市场经济主体接受和反应过程。

商业房地产投资者可在获悉政策制订而尚未实施时，抓住时滞留出定空间，及时作出符合投资收益原则进退选择。

经营管理风险经营管理风险分析对于商业房地产项目而言，由于经营管理不善，会使经营成本增加，营业收益低于期望值，导致经营失败，因此，经营风险是商业房地产项目面临最重要风险。

项目经营风险主要体现在决策方面，包括项目定位项目招商项目营销推广等，经营风险回避主要是通过在充分市场调研基础上做好项目定位