实现有机结合。

空间规划布局建议北海市工业园区配套服务区规划布局为两条轴带，三个片区展开。

两条轴带公共活动轴和步行景观轴三个片区居住区邻里中心和商务区。

图功能分区示意图两条轴带公共活动轴公共活动轴将串起三大功能区轴线北侧是居住生活功能区，重点开发住宅物业，以改善片区居住品质，提升生活水平轴线南侧是邻里中心和商务区。

沿公共活动轴将建设学校超市邮局银行等公共服务设施，发展社区生活服务，成为工业园区和整个海湾新城社区生活配套服务平台。

步行景观轴以内部规划景观带和商业步行街为发展轴，串起住宅区和邻里中心功能，充分利用绿地系统步行街，形成主次清晰，相互交织生态结构和景观完成土地平整工作，启动并完成部分基础设施和环境整治工程，部分居住社区内公共服务设施配套工程启动部分住宅物业建设。

用时年时间。

第二周期启动邻里中心建设，进步加快住宅物业开发，在适当时间段启动商务区建设，继续规划相关实体建设。

用时年时间。

第三周期在前两个周期开发效果下，完成剩余物业开发建设，总体思路是先景观然后住宅建设中后期进行商业商务等配套街区建设。

用时年。

投资估算及资金筹措投资估算依据本建议书对本项目发展总构思规划设计纲要及估定技术经济指标。

广西区内北海市同类建设项目投资估算指标。

国家及市政府有关基建房地产项目各类规费文件。

投资估算根据初步测算，本项目总投资约亿元详见表。

表项目投资综合估算表费用名称单价工程量单位总造价亿元备注土地费用亩含征地土地整理等费用前期费用包括前期顾问勘探设计报建等工程费用包括市政配套建安工程等不可预见费前期费用和工程费用营销费用包括营销代理广告推广等费用，为销售额管理费用包括运营管理监理等费用，为工程费用总投资项目资金筹措根据项目概要性总体规划及开发周期计划，本项目采用分期滚动开发模式。

项目使用资金主要来源于三个部分自有资金项目公司股本金，银行贷款及销售回笼后投入滚动开发资金。

项目融资方式多样化，根据项目资金需要，制定合理权益资金结构，股权融资与债券融资合理匹配，甚至采取发行债券和信托基金方式进行融资。

根据项目建设进度，采用长期融资与短期融资灵活运用，尽量减少项目财务成本压力。

项目经济与社会效益项目经济效益预测项目收益项目产生收益主要来自房地产开发出让性收益，出让性收益为房地产开发出售居住区住宅商业销售收益本项目为海景概念生态度假住宅，并根据未来城市发展走势，住宅价格按照元，商务物业价格按照元，商业按照元估算。

表出让收益估算表序号物业类型销售单价元销售面积万销售收入万元居住商务商业合计项目可实现出让性收益为万元人民币税费计算按目前国家对住宅行业税收规定，房地产销售环节综合税率约为总销售额，包括营业税营业税附加印花税教育附加税土地增值税等。

本项目物业销售环节税收支出和企业所得税共计亿元左右，扣除项目成本和应缴税额，项目最后利润为亿。

项目社会效益预测从多角度多层面分析，本项目开发社会效益是广泛而显著，包括如下几个方面提升北海市工业园综合服务能力，加快园区经济发展随着北海市经济持续稳定快速增长，工业立市城市发展目标逐步实现，城市聚集效应不断加强，特别是北海市工业园区规模不断扩大，区域内人口不断增长，工业园区内现有服务配套实施将难以满足工业园发展需求，也将成为限制园区发展，配套服务区建成，将有效提升工业园整体服务水平促进园区工业良性发展，使北海市工业园发展成为区域内示范性工业园区。

拉动地方经济发展，加快片区开发建设本项目投资总额接近亿元，项目开发建设，必将以乘数效应拉动地方经济发展项目居住邻里中心度假公寓物业，批高收入家庭迁移，特别是度假旅游者进入，必将给地方带来强劲购买消费力，带动批相关产业兴起，从而促动地方经济快速增长。

提升城市居住水平营造全新滨海居住生活意境，提升北海市房地产地产开发水平，运用先进住区规划理念，结合项目优秀海景资源，开发成定规模滨海生态住区，成为北海市民理想居所。

示范性开发效应北海市工业园配套服务区开发建设，将为北海乃至广西积累经验，并摸索出条工业园配套服务区开发建设新模式。

背景调研分析