，形成块历史文化和商业文化内涵丰富与众不同休闲和观光旅游商业区，集购物观赏娱乐文化度假等诸功能为体，吸引区域内国内及国际广大游客，以游促商以商促游，实现经济效益社会效益统。

城市同时给本地及周边居民足式为吃饭唱歌。

四项目地块商业竞争策略从上述分析可以看出，淮南商业地产呈现是种结构性过剩，因此，淮南商业地产发展，应当是种补缺式开发，根据市场需求地块优势做理性投资精品开发。

本项目地处龙湖路商圈边缘地带，处于核心商圈二级干道上，从商圈整体位置来看，作为零售物业其地缘优势不明显。

根据商圈理论研究，整个核心商圈二级干道是发展餐饮娱乐业最发展方向淮南市产业结构特点决定了公寓方向不是主流，但存在市场空缺和机会，在以第二产业为主导城市中白领阶层相对缺失，公寓需求较弱，年轻人置业目是居家生活。

公寓方向市场反馈仅个楼盘因空间排布因素供应，分别为小户住宅及公寓，面积，存在定潜在需求，但仍以居住和投资为主导。

金大陆财富中心原设计偏办公，现跟据市场反馈，准备把栋以公寓方式销售，但公寓市场也不乐观。

同时市场存在定潜在需求商贸煤电产业开发区对外交交流多东部开发区企业驻有外来高管，总人数人，包括部分韩国人，月收入元以上，少数居住在市区酒店，多数租房商贸聚集了大量经营业者，外来人员较集中，存在短期住房需求。

通过对住宅办公公寓市场分析，住宅和公寓可以作为本项目发展方向，由于目前财富广场已经建成部分公寓，满足了定市场需求，公寓作为市场个潜在机会，可作为住宅补充增加容积率。

住宅客户定位以市区为主，更看重生活便利性•区域来源淮南市区•职业特点煤炭电力化工等高收入人群，周边工作银行学校工作人员，商贸经营业主•置业目自住•价值取向关注地段和生活设施便利•置业特征对物业类型小区氛围要求不高。

市场户型面积及配比现状核心商圈面积更紧凑，因供需关系，户型销售情况普遍较好，销售过程仍表现出对单价和总价敏感性。

总体来讲，房和房偏小面积户型销售情况较好，而偏大户型销售速度较慢，顶层户型销售最为困难核心区域供不应求。

公寓客户定位周边商业物业业主，年轻人自住为主，投资为辅。

尽量多排住宅，在无法满足朝向空间排居家型公寓定位分别面向城市主流中高端群体年轻人及投资者六项目分析及定位项目分析地块位置良好，客流量大地块交通便捷，配套比较齐全较大广场，休闲设施较齐备地处交通要道，较为繁杂。

必要广场占据了较大空间。

需要高容积率来控制成本。

商圈内业态齐全，竞争激烈。

住宅市场放量增长，竞争激烈城市消费力和消费习惯相对滞后。

区域内商业业态层次较低，品位不高。

区域内商业地块日益稀缺，商业氛围日益成熟。

经济环境良好，人民购买力在不断提高。

弱点机会威胁优势图表项目分析图威胁劣势策略机会劣势策略低高低高威胁优势策略机会优势劣势威胁本项目策略机会优势图表项目分析战略选择图二项目定位通过对项目所面临内外部环境分析，我们认为，项目目前所处基本状态是机会大于威胁，优势大于劣势。

因此我们认为可以采取机会优势策略。

以休闲商务广场为概念定位，充分做好项目整体规划，形成个高品位高质量，能够与整体商圈合理补缺配合休闲商务广场和高级住宅小区。

充分发挥地块广场用途，通过合理设计将个公用广场，巧妙变成小区花园小区休闲娱乐中心，提升住宅和公寓内在价值，提升项目盈利空间。

合理配置商业空间以补缺战略为核心做好招商工作。

形成商圈互补和共赢。

七项目建设内容建设内容包括花园广场建设面积平方米人民路沿街平方米酒店餐饮酒吧娱乐国庆路沿街平方米时尚生活广场平方米运动健身中心高层住宅栋层住宅栋层塔楼，其中住宅栋，公寓栋地下部分，建设停车场。

八项目技术指标九项目财务评价十项目基本结论式为吃饭唱歌。

四项目地块商业竞争策略从上述分析可以看出，淮南商业地产呈现是种结构性过剩，因此，淮南商业地产发展，应当是种补缺式开发，根据市场需求地块优势做理性投资精品开发。

本项目地处龙湖路商圈边缘地带，处于核心商圈二级干道上，从商圈整体位置来看，作为零售物业其地缘优势不明显。

根据商圈理论研究，整个核心商圈二级干道是发展餐饮娱乐业最好地区。

从地块周边环境状况来看，这理论是成立。

从商业业态分析竞争策略地块周围商业业态已经基本齐全，紧邻大润发