济评价结果为，万元。

从经济评价结果可知，本工程经济内部收益率大于社会折现率，经济净现值大于零，因此，国民经济评价可行。

敏感性分析由于在经济评价中所采用工程投资额以及效益计算存在定不确定性，分析上述因素变化对项目经济评价指标影响程度，详见附表。

根据敏感性分析结果，本项目在各敏感因素变动条件下，项目对投资变动敏感性较高，建议应加强项目管理。

表敏感性分析表序号科目内部收益率经济净现值万元基本方案固定资产投资增加运营费用增加运营费用增加效益减少第十四章社会评价项目对社会影响分析与项目关系密切主要群体分析本工程主要涉及群体为少量两岸居民及单位。

拆迁补偿费用高低与能否及时到位牵涉到他们切身利益。

项目中到市各级政府部门。

由于管理权限不同，各级政府部门在项目建设过程中所起作用不同。

项目建设可以促进沿线社会经济发展，各级地方政府均为受益者。

主要社会效益分析本项目兴建将改善城市市容市貌，加快城市经济发展，改善城区生态环境状况，改变基础设施落后状况，有利于社会安定和提高人民群众生活水平，促进城区卫生状况改善，为城市发展创造良好投资环境。

项目与所在地区互适性分析市河治理工程建设项目实施符合市总体规划要求，并充分体现出规范化标准化建设指导思想。

该项目实施将改善市城市面貌和投资环境，增加吸引外资外商力度，具有示范和带头作用，辐射能力强，范围广，对促进本地区社会经济健康发展及市经济结构调整优化，具有积极推动作用。

社会综合评价本项目建设，能够加快市城市建设，拉大城市框架有利于城市排洪排涝功能保障有利于对河道岸线滨河绿线控制与保护有利于改善沿岸城市景观，增加城市绿地空间，为市民营造个环境优美休闲场所提高了城市品味，提高诚实市民建设小康社会信心，全面创造文明城市山水园林城市，项目合理整合城市资源对外开放和对外招商引资，是改善城市环境提高城市综合文明程度工程。

虽然可能对拆迁居民和生态环境产生些不利影响因素，但只要考虑广大人民群众利益采取必要环保措施就能消除不利因素，保证项目顺利实施。

本项目社会风险不大。

第十五章问题与建议本工程建设方案设计如下涟水商业大厦地，改善河两岸交通，增加建设用地，硬化堤岸，提高防洪和河道排涝能力及护岸结构安全性，为该片区污水收集和集中处理系统提供必备条件，实现河该河段河岸美交通畅无洪涝目标。

项目投资及资金筹措项目总投资万元，其中工程费用万元，其他费用万元，预备费万元，建设期利息万元。

工程投资估算详见附表。

项目总投资万元，资金筹措渠道为申请银行贷款万元，其余由建设单位自筹。

贷款名义利率。

经济评价本项目建设期为个月，项目计划分二期实施。

计划年月开工，年月完成。

项目贷款偿还期为年。

本项目国民经济内部收益率，大于社会折现率，经济净现值为万元。

项目具有良好国民经济效益。

编制依据与原则编制依据中价增减固定资产投资建筑工程设备购置安装其他费用其中土地费用基本预备费建设期利息合计运营费用本项目运营费用包括工资福利维护日常运行费用。

估算正常年份运营景观区河道维护费用为万元年。

按年增长计算。

经济效益计算通过本项目工程建设提高了城市防洪标准，减少了洪涝灾害发生，改善了农业灌溉条件，增加了农业产出。

同时也极改善了地区人居环境，促进了旅游业发展，带动了整个地区经济繁荣。

经济效益测算如下河道建成并进新商业开发后，将会带动沿线工业商业产值增长，预计年增值万元年，每年增加税收万元。

旅游业增加收入万元农业增加收入万元合计间接经济经济效益万元经济评价结果国民经济效益费用分析见现金流量表，评价如下经济内部收益率是反映项目对国民经济净贡献相对指标。

它是项目在计算期内各年经济效益现值累计为零时折现率。

其表达式为式中效益流入量效益流出量第年净效益流量计算期经济内部收益率等于或大于社会折现率表明项目对国民经济净贡献达到或超过了要求水平，这时认为项目是可以考虑接受。

经济净现值是反映项目对国民经济净贡献绝对指标。

它是指用社会折现率将项目计算期内各年净效益流量折算到建设期初现值之和。

其表达式为式中社会折现率，本项目取。

经济净现值等于或大于零表示国家为拟建项目付出代价后，可以得到符合社会折出率，或除得到符合社会折现率社会赢余外，还可以得到以现值计算超额社会赢余，这时就认为项目是可以考虑接受。

国民经块销售总价测算表分类建设面积万平方米安臵面积万平方米可售面积万平方米建议销售平均单价元平方米销售收入万元商业用房商住公寓高层住宅配套用房人防总计乐业商城可行性研究项目开发成本费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用直接费用有土地成本勘查设计和前期费用建筑工程造价费用及配套建设费用，间接费用包括财务费用及不可预见费用。

本项目开发成本费用分析表实际成本备注编码费用名称单价或楼面造价数量造价或费用万元比例费用标准项目总投资直接费土地费用政府出让金万元单位安臵就地安臵元二勘察设计和前期费规划勘察设计费元图纸审查费元参来越多人对已经装修可以买后即住房屋感兴趣，体现了社会化服务发展趋势采用个性菜单方式，业主可以根据菜单进行选择，组合，然后次性装修到位，体现装修个性化，避免装修出现工业化单调精装修产品可以迅速进入租赁市场，更受投资者青睐。

建议本项目以菜单式精装修。

建议采取如下几种方式委托设计几种室内装修方案，供业主选择选几家装饰企业，提供装饰样板房，标出综合报价和分项报价，供业主选择，或参考业主挑选装饰方案并可做适当修改或另提设计方案，最后确定装饰定单。

样板房设计两至三套装修方案，分别适用于不同购买人群，给前来咨询看房客户以直观介绍。

样板房装修住建方案驻建议分为如下几种适合居住强调人居环境，空间合功能相协调。

提高空间利用效率。

体现小空间大房间感觉。

适合以办公为主，居住为辅现代简约，满足办公需要，有足够储藏空间，精致卫生间。

乐业商城可行性研究项目财务分析及评价绪言本报告财务测算是秉着谨慎与负责态度，在现有资料基础上进行调查估算分析和预测后得出。

鉴于目前客观条件和市场实际情况，有必要对报告有关问题进步作出说明，我们所进行财务测算是建立在最新市场调研基础上，各种费用估算及效益评价具有定可信度与参考价值。

本报告在测算数据时，方面充分了解了当前宏观和微观房地产市场和涟水未来发展规划，同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，结合制定了多种市场策略。

为了保证开发每环节都优质高效，项目需组建支高素质高水平工程管理队伍，以及聘请了高水准专业房济评价结果为，万元。

从经济评价结果可知，本工程经济内部收益率大于社会折现率，经济净现值大于零，因此，国民经济评价可行。

敏感性分析由于在经济评价中所采用工程投资额以及效益计算存在定不确定性，分析上述因素变化对项目经济评价指标影响程度，详见附表。

根据敏感性分析结果，本项目在各敏感因素变动条件下，项目对投资变动敏感性较高，建议应加强项目管理。

表敏感性分析表序号科目内部收益率经济净现值万元基本方案固定资产投资增加运营费用增加运营费用增加效益减少第十四章社会评价项目对社会影响分析与项目关系密切主要群体分析本工程主要涉及群体为少量两岸居民及单位。

拆迁补偿费用高低与能否及时到位牵涉到他们切身利益。

项目中到市各级政府部门。

由于管理权限不同，各级政府部门在项目建设过程中所起作用不同。

项目建设可以促进沿线社会经济发展，各级地方政府均为受益者。

主要社会效益分析本项目兴建将改善城市市容市貌，加快城市经济发展，改善城区生态环境状况，改变基础设施落后状况，有利于社会安定和提高人民群众生活水平，促进城区卫生状况改善，为城市发展创造良好投资环境。

项目与所在地区互适性分析市河治理工程建设项目实施符合市总体规划要求，并充分体现出规范化标准化建设指导思想。

该项目实施将改善市城市面貌和投资环境，增加吸引外资外商力度，具有示范和带头作用，辐射能力强，范围广，对促进本地区社会经济健康发展及市经济结构调整优化，具有积极推动作用。

社会综合评价本项目建设，能够加快市城市建设，拉大城市框架有利于城市排洪排涝功能保障有利于对河道岸线滨河绿线控制与保护有利于改善沿岸城市景观，增加城市绿地空间，为市民营造个环境优美休闲场所提高了城市品味，提高诚实市民建设小康社会信心，全面创造文明城市山水园林城市，项目合理整合城市资源对外开放和对外招商引资，是改善城市环境提高城市综合文明程度工程。

虽然可能对拆迁居民和生态环境产生些不利影响因素，但只要考虑广大人民群众利益采取必要环保措施就能消除不利因素，保证项目顺利实施。

本项目社会风险不大。

第十五章问题与建议本工程建设方案设计如下涟水商业大厦地