免与罗湖和福田区展开正面竞争，从而在市场机会窗口中快速成长。

产业与商贸集聚基地产业离不开商业平台促动作用，而平台价值也取决于产业经济效应。

因此，本项目在定位前所未有发展机遇。

作为连通珠三角城市群交通枢纽，宝安已基本形成陆海空立体交通网络，具有发展物流产业良好地理条件以及发展大型商贸产业受众群体基础。

宝安区商业持续兴旺，市场规模不断扩大。

社会消费品零售总额由年亿元增长到年亿元，年增长率直保持在以上。

全区共有商业网点万多个，其中经营面积平方米以上大中型网点个，营业面积在平方米以上大中型批发市场个，形成了以沃尔玛家乐福天虹商场苏宁电器海雅百货国美电器好百年等多家知名品牌企业为生活垃圾中转站，集中收集后移交市政垃圾处理单位。

所有生活废水，进入化粪池后，在排入市政污水管道。

餐饮场所应集中规划，油烟在高空排放前应过滤处理。

对于生产涉及到环境保护问题主要集中在生产过程中产生废水废气废物以及噪音四个方面。

其中工业废水主要来自于加工过程中因需要清洗和降温而产生废水，由于本项目所涉及产业不存在重污染物质，所以排放废水可以直接进入市政污水管道。

同理，本项目中也不会有超标废气产生，生产过程中产生少量废气以及停电时启动柴油发电机时产生柴油废气，可通过高空排放直接进入大气，不会对周边环境构成影响。

对于生产中产生焊锡渣，将委托环境保护部门直属回收机构定期集中回收，不能直接丢弃。

而对于包装材料，则由专业废品回收机构回收。

本项目中噪音主要来自于中央空调系统中冷却塔发出噪音和应急情况下柴油发电机发出噪音。

对于前者，在冷却塔采购时，就选择低噪音型冷却塔，即直接在冷却塔出厂时就已经做好降噪处理。

对于后者，需要在柴油发电机房进行消音处理。

上述两项在竣工时，必须通过环境保护部门现场噪音检测。

综上所述，该项目并没有对环境构成特殊影响废水废气废物和噪音，经过采取相应措施，都可以达到国家规定控制标准。

在项目立项实施前，需要由专业机构对项目进行环境评估，项目竣工后，还将由专业机构进行环境保护方面验收。

第八章项目风险分析本项目风险主要体现在以下三个方面招商风险与本项目主题相同或类似项目主要集中在深圳中东部地区，而且已经具有相当影响力和规模。

因此，在本项目投入使用初期，如何吸引更多商家进入，是本项目成功与否关键。

针对招商风险，主要对策包括选择具有相关项目运作经验专业商业管理公司负责项目策划和招商突出项目各项优势制定有利于扶持商家各项优惠政策积极与专业公共服务机构和商协会合作，为商家提供更多增值服务等。

市场风险任何商业项目都会面临市场风险，消费群体是否认可，以及项目所处区域是否具有相当消费层次和消费购买能力客户人群等，都是项目能否接受市场考验重要条件。

针对市场风险，主要对策包括利用项目文化主题和特色消费亮点，积极开展面向周边消费群体活动，如形象代言人选拔社区活动培训和讲座活动举办等在市场上进行针对性宣传和推广，扩大项目知名度和影响通过与贸易促进机构合作，拓展海外市场，积极使本项目成为国际市场供应基地。

规划改造风险由于本项目是在现有旧工业区基础上改造完成，些现有资料可能会不完整，这给项目改造过程中能否如规划顺利进行带来定风险，尤其是些隐蔽设施存在。

此类风险会使项目增加额外投资风险。

针对规划改造风险，主要对策是在规划前期尽量收集原有资料，并对现场进行认真地查勘。

除此之外，就是能够因势利导，尽量考虑现有基础条件进行设计和翻新，以最大限度减少改造工程量，从而减低规划改造风险。

第九章结论综合上述，本项目具有不可复制政策区位产业和专业管理优势。

符合深圳市和宝安区十五发展规划和产业导向要求，弥补了深圳市产业布局中项空白，利用现有旧工业区进行翻新改造，充分体现了项目经济性。

因此，项目可行，且成功运作，将使其成为深圳西部文化产业集聚基地引领者，对周边地区现代服务业起到积极辐射和带动作用。

深圳市实业有限公司年月日前所未有发展机遇。

作为连通珠三角城市群交通枢纽，宝安已基本形成陆海空立体交通网络，具有发展物流产业良好地理条件以及发展大型商贸产业受众群体基础。

宝安区商业持续兴旺，市场规模不断扩大。

社会消费品零售总额由年亿元增长到年亿元，年增长率直保持在以上。

全区共有商业网点万多个，其中经营面积平方米以上大中型网点个，营业面积在平方米以上大中型批发市场个，形成了以沃尔玛家乐福天虹商场苏宁电器海雅百货国美电器好百年等多家知名品牌企业为龙头，拥有大型现代先进超市专卖店购物中心和主题商场为结构多种商贸业态。

与此相对