功能上分为三部分，地下部分为人防设备间停车场，约平方裙楼层为商业服装及小商品批发商城，约平方层以上为座办公塔楼，约平方基地容积率，建筑密度，机动车停车泊位辆地下室及户外。

项目总投资亿元人民币。

二经济技术及财务指标皖西北城市广场主要技术经济指标表序号项目单位指标规划总用地面积平方米其中建筑用地面积平方米公共占地面积平方米总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米写字楼建筑面积平方米餐饮娱乐建筑面积平方米商铺建筑面积平方米其中负层商铺建筑面积平方米底层商铺建筑面积平方米二层及以上商铺建筑面积平方米建筑密度容积率绿地率销售收入万元建设投资万元投资利润率税前投资利润率目建设可行性，综合前面几章所述，提出以下结论皖西北城市商业广场项目建设，符合国家宏观经济政策。

作为新经济增长点和新兴支柱产业房地产业，在阜阳城市发展和现代化大城市建设中有着十分重要地位和作用，市场形势良好，宏观微观市场均保持稳定发展态势，发展前景广阔，开发潜力较大，为项目提供了良好开发背景。

皖西北城市商业广场项目建设单位阜阳巨龙房地产开发有限公司是家按照现代企业制度规范设计和运作企业实体，具有很强经济实力和良好企业信誉，公司有着科学合理现代化管理运作机制，为项目建设提供了可靠保障。

本项目规划设计方案基本上利用了项目地块地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽目。

项目整体开发，有利于物业营销策划，故能够满足本次可行性研究方面要求。

本次可行性研究对项目开发技术分析，是充分结合了项目自身实际条件，具有定可操作性，从项目开发财务评价指标上看，基本达到了合理利用资金启动整个项目目。

从财务评价指标上来看，项目开发效益还需要根据实际情况进行反复调整。

主要是考虑到外部市场环境以及城市功能区域集中划分对项目造成在盈利能力影响。

以目前来看，整个项目完成后，皖西北城市商业广场成为城内区规模较大设备较全功能服务较为完善商业楼盘，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。

从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好抗风险能力资源供给及外部协作条件满足建设要求财务评价项目收益率高于基准收益率，盈利能力及清偿能力较强风险分析表明本项目开发风险较小。

二存在问题及建议问题行业景气程度市场规模及需求结构对价格租金接受程度及敏感程度对本项目效益影响较大。

本项目后期主要靠商场和写字楼后期经营，引进专业管理公司进行经营管理，降低经营风险。

本项目建设成本较高主要是设备因素，加重了后期销售和经营难度。

④由于商业用房和写字间销售面积较大，同样加重了经营负担，延长了投资回收期。

本项目投资回收期较长，借款财务费用成本过大，因此建议尽量降低贷款额度。

建议根据以上问题及评价过程中对本项目认识，对本项目实施提出如下建议经营管理风险规避本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。

在项目实施中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用降低投资成本。

做好物业管理和售后服务工作。

金融财务风险规避从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼消减金融财务风险。

建设管理措施整合企业资源，提高操作水平。

整合企业内部人力财力等资源，成立项目小组跨职能项目管理机构，包括投资财务营销人力资源等部门人员。

制定投资计划资金预算营销推广方案等，提高项目运作效率，加强同政府部门协调，获取有利外部环境和项目开发条件。

加强公司内部管理，健全各项财务制度，在项目开发过程中对开发成本和效益进行有效动态跟踪控制。

根据开发资金运作模式设定，对运用资金能力要求较高。

因此，应对开发物业预售楼款收集方案作精确编排和计算，对资金投入和使用要有科学计划和必要控制力。

加强物业销售策划人员组成，以市场为先，尽早介入进行本项目前期销售及策划推广工作，充分利用售楼收入进行开发建设。

作为个大型商业楼盘开发，跨期较长工程庞大，需要面临市场交通规划等外部条件复杂，加上开发在需要提高资金使用效率同时，亦要保持整个开发理念延续性。

充分运用已有各项技术力量和资源，进行本项目开发，并在本项目开发过程中保持管理队