地产市场活跃。

泰安红星美凯龙世博家居生活广场建设项目是集地产购物餐饮休闲观光为体大型综合性家居生活广场，符合泰安市和岱岳区整体规划要求，对于加快泰安市建材家居市场建设提高其经营档次和规模具有重要意义。

该项目优势分析本项目地理位置靠近京沪高铁车站广场，交通便利在泰安，西进已是政府经过了长时间摸索后确定下来城市发展规划思路之随着城市重心西移，城市商业，城市人文，城市交通在这里将形成交集辐射市政府区政府京福高速，泰山广场，易初莲花超市等城市先进要素与区政府相邻，周边又有其它商业项目正在运作。

项目位置好规模适中，资金相对回笼比较快。

京沪高速铁路泰安站定址本地块西侧公闲于体综合性建筑。

二设计原则方案设计遵循现行有关部门规范和要求，总体布局划分合理，功能分区灵活，最大限度满足何种使用功能要求。

设计构思独特，造型新颖，美观大方，塑造富有活力地方特色浓厚城市建筑。

运输系统布置科学，运输距离路径力求便捷，土地利用系数和建筑系数科学合理。

处理好绿化道路活动场地等与人活动关系，营造和谐舒适建筑空间。

坚持节地节能节材设计原则，推广使用建筑新材料新技术，达到环抱节能要求。

三总平面布置根据项目周边建筑环境条件及建筑功能要求，泰安红星美凯龙家居生活广场整栋建筑面向主干道布置入口广场，规划绿地景观及广场停车，场地四周建设集中绿化带。

四道路交通布局项目采用环行道路及多出入口式布局方式，建筑物四周设环行道路，主出入口面向主干道，次出入口布置在建筑左右两边，背面次出入口同时布置商业卸货平台，方便货物进出。

第六章项目投资分析第节经济效益分析依据及基础数据经济效益分析说明项目建成后，将采取整体商场经营对外招商租赁方式，由公司统收取租赁费。

本报告以此为基础测算收入和成本，并进行经济效益分析和评价。

计算期和经营负荷项目计算期为年，根据实施进度计划，计算期第年商场建成投入运营，确定该年为试营业期，经营负荷为，计算期第年以后为正常经营，各年经营负荷为。

财务基准收益率财务评价中项目财务基准收益率暂按计算。

财务基础数据确定红星美凯龙全球家居生活广场商业部分经营收入测算根据建设规模地理位置和配套设施情况，参照山东省同类城市商场收费标准，综合本项目自身特点，确定可出租面积出租率平均租赁单价等指标，测算确定本项目经营收入。

出租单价根据项目所处大概位置及泰安目前行情，确定租金收入均价为元平方米日按照未来十年均价计算。

出租面积项目总建筑面积平方米，共用部分和管理用房占总建筑面积，可出租面积约占，总计平方米。

项目正常经营可取得经营收入万元年。

税金及附加经营税金及附加本项目经营税金及附加为营业税城市建设维护税教育费附加和地方教育附加。

营业税税率为，城建税教育税附加和地方教育费附加分别为营业税和。

所得税企业所得税税率按照计算。

成本和费用估算房产税根据国家现行有关规定，本项目按照租赁收入交纳房产税。

经计算，年交纳房产税为万元。

燃料动力费项目燃料动力费主要为水和电，出租部分由各业主负担，公用部分及物管部分由项目承担。

根据设计用量和现行单价估算，项目年需承担水电等动力费用约为万元。

折旧费本项目固定资产原值万元，固定资产折旧按综合折旧率进行计算，折旧年限年，年综合折旧率为，残值率为。

工资及福利本项目劳动定员人，工资及福利费用按元人年，年工资及福利总额为万元。

修理费修理费用按年折旧额计取。

其他费用经营费用经营费用包括广告费用等经营中发生费用，按年经营收入计取。

管理费用管理费用包括办公费差旅费劳保费等各项费用，按年经营收入计取。

第二节投资估算根据初步估算，本项目总投资万元，其中建设投资约为万元，其他费用万元。

红星美凯龙世博家居生活广场商业万平方米元万元商务楼万平方米元万元住宅万平方米元万元万元。

容积率，可造建筑面积约万拟造商业建筑万平方米，住宅万平方米。

地价暂按万元亩计算土地款总计为万元，平均建筑地价为元。

建筑规费按元，建筑造价按元，基础设施和绿化分摊按元，综合建筑造价平均建筑地价建筑规费建筑造价基础设施和绿化分摊元。

总造价单位造价总建筑面积元万亿。

建设投资估算建筑安装工程费用为万元，包括土建安装装饰给排水消防变配电暖气道路绿化等工程建设费用其他费用万元，包括土地成本城市建设综合配套费勘察设计费工程监理费质量监督费预备费用万元。

流