业前区。

广场考虑绿化雕塑坐椅路灯等室外环境构成元素设计。

创造商业氛围。

五层屋面考虑屋顶花园，结合七层屋顶花园，形成有层次感立体绿化。

七结构设计位置，交通方便。

除该项目用地外现在汇东新区市中心方圆公里范围里已无大型商用空地可开发，因此自贡汇东商业广场是新区市中心唯大型商业综合楼。

为满足方圆公里范围里万人生活需要，鼎立公司及时向市政府提出开发建设自贡汇东商业广场申请并得到市规划局批准。

三项目建设必要性中共中央提出实施西部大开发战略，加快中西部地区发展，关系经济发展民族团结社会稳定关系地区协调发展和最终实现共同富裕是实现第三步战略目标重大举措。

自贡汇东商业广场建设正是朝着这个目标奋斗前而论证本项目经济合理性，为项目决策和审批提供可靠依据。

项目财务预测项目计算期本项目建设期为个月年月年月，项目计算期为年。

项目收费收入项目建成后计算期内总收入万元，据房地产开发与该项目实际情况与收入相关和依存关系，经工程营销和财务部门分析后，在可能状态下，从年起，各年收入依次为总收入。

据市场调研和同业房价水平及该中心地段，预计销售收入如下序号项目名称可售面积单价元金额万元楼营业房二楼营业房三楼营业房五楼写字间六至八楼写字间地下楼合计注四楼写字间和地下楼共作为自用，即只有作为销售用税金及附加税金及附加按年收入综合税率计算。

营业税万元万元城市建设维护税及教育附加万元万元应交税金总额万元总成本费用该项目总成本为万元。

房产开发成本万元，销售费用为万元。

项目管理费为万元。

财务费用为万元银行贷款年利率按计算。

总利润总利润总收入总成本税金及附加所得税万元贷款偿还期年本项目向农行申请贷款万元，项目建成后以销售收入偿还贷款，还款计划为年还本万元，年还本万元万元。

抵押物设置业主拟用项目用地及同地段用地共计设置抵押物，按自贡市基准地价并参照该两宗用地情况价格应为元，合计万元按抵押率计算，抵押值为万元，可满足银行要求二项目财务评价静态财务效益指标投资利润率年均利润总额项目总投资投资利税率年均利税总额项目总投资资本金利润率年均利润总额资本金投资回收期累计净现金流量开始出现正值年份数上年累计净现金流量绝对值当年净现金流量年经测算项目投资净利润率，投资利税率，资本金利润率，投资回收期年。

动态财务效益指标财务净现值万元折现率，财务内部收益率，高于社会折现率，远高于长期贷款利率，项目获利能力较强。

不确定分析收入增加，投资净利润率为，财务净现值为万元，投资回收期为年收入减少，投资净利润率为，财务净现值为万元，投资回收期为年。

盈亏平衡分析若总成本保持在万元内，可售面积为，则此项目盈亏平衡点为总成本税金及附加加权平均售价即只需销售即可保本。

从上述指标分析看，该项财务内部收益率远远大于行业平均收益率，财务净现值≧。

因此，该项目经济效益是好，从经济效益评价角度考虑，是可行。

第十章国民经济评价自贡市汇东商业广场建设项目完成，不仅极大地推动自贡市城市建设进程，提高了人民生活水平，而且改善了投资环境，加大了招商引资力度，必将产生巨大社会效益和企业效益。

第十章结论本项目符合国家产业政策，有利于推进自贡市向大中型城市发展，增加当地人民收入，提高人民生活物质水平。

本项目经济效益良好，财务分析表明项目投资内部收益率为，财务净现值万元，投资回收期年。

根据上述分析论证，自贡市汇东商业广场开发建设项目总体平面布置是合理，各功能区布置和结构管线工程布置亦是合理。

自贡市汇东商业广场开发建设项目有宽松优惠政策作保障，有充足投资来源作后盾，投资估算合理，市场前景好，经济效益和社会效益良好，项目切实可行，建议应尽快实施。

位置，交通方便。

除该项目用地外现在汇东新区市中心方圆公里范围里已无大型商用空地可开发，因此自贡汇东商业广场是新区市中心唯大型商业综合楼。

为满足方圆公里范围里万人生活需要，鼎立公司及时向市政府提出开发建设自贡汇东商业广场申请并得到市规划局批准。

三项目建设必要性中共中央提出实施西部大开发战略，加快中西部地区发展，关系经济发展民族团结社会稳定关系地区协调发展和最终实现共同富裕是实现第三步战略目标重大举措。

自贡汇东商业广场建设正是朝着这个目标奋斗前进。

自贡市汇东商业广场工程项目建设和实施具有十分重要意义，主要反映在