为市场留下价值空间政府大力支持，为项目留下了政策空间威胁新土地供应可能造成竞争威胁来自周边别墅项目换手直接威胁对配套规划实现政策风险和时间风险国家各项新政风向，导致客户观望心理与合作方首次合作，需要磨合二项目定位分析•寻求高淳地区最高端居住情节文化提升和认同•将经典区域中经典宅第升华为种收藏高档高附加值稀缺中心别墅社区三项目客群分析客户类别具体构成核心客群政府机关公务员事业单位高层企业主企业高级经营管理层外拓成功族群留守人士辅助客群当地及周边富裕家庭南京远见卓识投资人士异地在高淳发项目较高价格，为市场留下价格空间当地消费观念改变，为市场留下价值空间政府大力支持，为项目留下了政策空间威胁新土地供应可能造成竞争威胁来自周边别墅项目换手直接威胁对配套规划实现政策风险和时间风险国家各项新政风向，导致客户观望心理与合作方首次合作，需要磨合二项目定位分析•寻求高淳地区最高端居住情节文化提升和认同•将经典区域中经典宅第升华为种收藏高档高附加值稀缺中心别墅社区三项目客群分析客户类别具体构成核心客群政府机关公务员事业单位高层企业主企业高级经营管理层外拓成功族群留守人士辅助客群当地及周边富裕家庭南京远见卓识投资人士异地在高淳发展高端人士四项目价格分析本案利润最大化不是来自于体量最大化，而是来自于稀缺产品价值最大化利润影响最大因素是销售价格提升价格提升依靠产品定位品质配置以及市场认可度五项目营销推广方向文化方向高淳中国古镇百年积淀老街有房子也有房子，也可以是收藏品居住方向地段周边产品类型品质稀缺，再稀缺科技住宅并不遥远房子竟然也是能送投资方向高淳也有聚宝盆别墅，不要再未来怀念过去高淳锦绣坊在哪里第六章项目投资收益分析总体经济技术指标表序号项目单位方案容积率总占地面积平方米建筑用地平方米公共服务设施用地平方米道路用地平方米绿化用地平方米代征道路用地平方米二总建筑面积平方米总住宅面积平方米联体别墅平方米公建配套面积平方米商业服务平方米三建筑密度四容积率五绿化覆盖率六公建比例七居住总户数户八每户平均面积平方米九居住人口总数人十主要建筑类型联体别墅及独栋项目投资开发成本测算序号项目名称单位成本计量单位万元备注土地征用及拆迁补偿费用土地征用费用万元亩土地契税转让成交价为基数小计二前期工程费勘测设计费元占地面积为基数三通平费用元占地面积为基数小计三各项规费城市基础设施配套费元建筑面积消防建审元建筑面积人防异地建设元建筑面积垃圾处理费元建筑面积技术服务元建筑面积测量验线元建筑面积环评元建筑面积发改局元建筑面积白蚁防治费元建筑面积除尘排污元建筑面积建管元建筑面积招投标元建筑面积监理费元建筑面积试验费元建筑面积面积测量费元建筑面积发证及工本费建筑面积小计四建筑安装工程费及税费住宅联体独栋别墅元公建商业服务元小计五基础设施建设费及税费道路及排污排水元总建筑面积为基数供水电气工程费用元总建筑面积为基数通讯有线元总建筑面积为基数安防太阳能元广播监控网络绿化景观费元绿化面积为基数围栏围护元小计六开发间接费二四五为基数七不可预见费二四五为基数八开发成本合计万元序号项目名称单位数值计量单位销售额备注销售收入联体独栋别墅商业服务元按可销售经营计算，均价元小计二销售费用以销售收入为基数三广告宣传费以销售收入为基数四交易税费营业税成交价营业税附加印花税审定价格所得税小计五销售毛收入减二至四项之和项目利润销售毛收入开发成本合计万元预计拍卖时间为年月，标测算见投资测算表，预计投资产出周期为年总投资额预计万。
项目静态投资回报测算地价梯度拿地单价拿地价格投资额开发成本合计销售单价销售毛收入利润项目利润率单位万元万元万元万平米万元万元万元亩万元亩万元亩万元亩万元亩结论销售单价每提高元平米，收益率提高约拿地单价每降低万元亩，收益率提高约数备注老城区舜天南郡个月套云锦庄园个月套纯别墅品质较差武家嘴万福城二
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（定稿）高淳固城湖南路别墅地块项目立项申报可行性研究报告（完整版）
