年上半年全市房地产开发投资完成亿元，增长，比去年同期增幅高出个百分点，其中商品房投资达到亿元，同期增长。

在全国重点城市中，房地产开发投资低于深圳广州成都杭州，居第位，增长速度低于杭州武汉苏州宁波西安无锡青岛沈阳济南深圳，居第位。

月份，全市合同销售商品房万余件，销售面积万平方米，销售金额亿元，分别比上年同期增长和。

今年上半年全市商品房屋空置面积万平方米，同期下降，其中，空置年以上面积为万平方米，下降，全市商品房空置量保持连续年负增长，房地产市场呈现供需两旺局面。

这说明，近两年在，在麒麟工作生活，为使居住稳定，上班方便，有较高收入麒麟经济园区企业管理人员及技术人员。

经济问题，即居民购物工作看病上学等方面成本较高。

市内不少客户对麒麟镇不熟悉，启动市区市场投入较大本项目与市内其他片区相比较相对劣势就是麒麟知名度不高，也就影响到客户对本项目置业心理。

而要改善这种状况，提高知名度，投入宣传推广费用将较大。

品牌劣势由于发展商在南京市进入时间不长，市民认知度相对较低，也将对客户对本项目置业心理带来定不利影响。

二目标客户初步确定和市场定位本项目定位为中档生活渡假型楼盘，预计当地客户仙林新城区与市内客户及其他客户比例约为∶∶∶。

三售价分析根据对麒麟片区销售市场调查，在成本盈利测算中多层住宅平均售价应为元平米，别墅类应为元平米。

七发展成本前期费用共计万元，单位销售面积成本元平方米。

建安费总额万元，单位销售面积成本元平方米含人防部分费用。

销售费用为万元，单位销售面积成本元平方米。

间接费用，包括管理费用和财务费用营业税等，总额约为万元，单位销售面积成本元平方米。

市政设施费用为万元，平均单位销售面积成本元平方米。

不可预见费按成本基数取，基数中不包括地价。

总额为万元，单位销售面积成本元平方米。

土地成本万元，单位销售面积成本元平方米。

按以上分析，本项目总成本为万元，销售收入为万元，项目税前利润为万元，项目投资回报率为。

八财务评价项目现金流量及来源根据该块土地预算，已次性支付土地款万元，另在两年内发生市政配套费万元，累计需要投入资金万元。

项目累计最大净现金投入发生在年第季度，预计累计最多净投入资金约万元。

本项目累计现金流出量为万元，按住宅销售均价元平米，商业销售均价元平米预算，现金流入总量为万元，净现金流量万元。

初步预计，本项目投资中万元来自银行贷款，其余部分来自销售回笼资金，银行借款占总投资比例为。

项目资金回收与还贷期限按住宅销售均价元平米，商业销售均价元平米预算项目销售均价为元平方米，本项目在年季度后可以实现现金净流入，预计年现金净流入约万，年现金净流入约万元，年现金净流入约万元，年现金净流入约万元。

计划年还贷万元，年还贷万元，年还贷万元，年还贷万元。

各期贷款最长期限为年。

项目现金流量初步分析与效益预测本项目按估算预测销售收入为万元，总成本万元，可实现利润万元，成本利润率为，在本研究报告分析条件下可看出该项目投资收益总额可观收益率比较理想。

财务风险从财务角度来分析，该项目主要风险是市场变化引起项目销售风险，如果项目定价合理，市场反映强烈，销售速度快，项目资金回笼加快，从而能在预算期限或者提前归还银行借款，减少利息支出反之如果项目定价不合理，市场反映般，影响销售速度，项目资金不能按预算期限回笼，从而不能按期归还银行借款，加大了利息支出。

增加开支成本，降低项目投资收益率。

因此，要进步加强市场调研制定严密可行发展计划，确保项目安全和盈利。

财务评价结论按项目评估预测，该项目成本利润率为。

九风险分析与对策项目盈亏平衡点分析在地价亿元条件下，盈亏平衡点为综合售价元平米多层元平米，别墅元平米，商业元平米。

项目敏感性分析根据计算，对项目盈利有较大影响因素是售价和建安及相关费用和地价，在其他因素不变情况下，售价每上升，项目成本利润率将上升。

项目市场风险分析本项目风险主要来自市场风险即市场对价位及消化量支持程度。

麒麟房地产项目不多，这方面减少了当地市场竞争，另方面当地市场容量消费习惯消费水平都不明确，必然有定风险。

项目其它不确定因素分析本项目还有些不确定因素，如二环高速建设和通车时间。

由于我司在市政配套建设方面缺乏经验，这方面费用控制与进度是否能与项目很好配合还不确定。

十结论和建议本项目土地规模大后续土地规模更大，且土地成本低，容积率也较低，以多层住宅为主，产品在当地市场有竞争力。

随着南京